导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化(huà)时代(dài)而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国房地(dì)产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关(guān)中(zhōng)国地产是否过剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试(shì)图厘(lí)清中国城镇存(cún)量住宅(zhái)真实情况，据(jù)此判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口普(pǔ)查调(diào)查数据显示城镇家庭(tí中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名ng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露(lù)的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包括(kuò)大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)人均住宅(zh中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名ái)间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒(shū)适(shì)不是(shì)人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相(xiāng)关(guān)。中国的人均住宅间数较(jiào)发(fā)达国家(jiā)还(hái)有很大差距(jù)。人(rén)均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国(guó)住(zhù)宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算(suàn)结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套(tào)房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上(shàng)中(zhōng)国(guó)住宅市(shì)场供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国(guó)总人口的近(jìn)三成都是流动人(rén)口，流动人口会(huì)选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而产生了额(é)外(wài)的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延(yán)续(xù)，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市(shì)的新增(zēng)住宅需求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在(zài)必(bì)行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现(xiàn)为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足(zú)，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么(me)当(dāng)下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现(xiàn)在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现(xiàn)在不同能(néng)级城市之(zhī)间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量数(shù)据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户(hù)均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普(pǔ)查工作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻发(fā)布(bù)会上，负责人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业(yè)获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万(wàn)处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数(shù)据公(gōng)布了中国城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房(fáng)间居(jū)住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数(shù)不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测(cè)算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自(zì)建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住宅相关(guān)数据有两处可以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们(men)主要用到上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略不(bù)计(jì)。估(gū)算城镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到(dào)居民(mín)住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得(dé)到(dào)城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确(què)统计(jì)。我们(men)利用既有统计数(shù)据，大致测(cè)算得到中国存(cún)量(liàng)房地产套数，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的(de)住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要(yào)进(jìn)一(yī)步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显示(shì)中国(guó)城(chéng)镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占居民(mín)所(suǒ)有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已经达到(dào)了户均一套(tào)房(fáng)的程度(dù)，“户户(hù)有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味(wèi)着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并(bìng)不意味(wèi)着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居(jū)民换房(fáng)等因(yīn)素产生的住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会(huì)造(zào)成人口净(jìng)流入(rù)地(dì)的住宅(zhái)市(shì)场供不(bù)应求，造成房价或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中国(guó)城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京工作的(de)流动人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打(dǎ)工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房(fáng)价(jià)较低的(de)县城购买一套(tào)房(fáng)。所以说户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不(bù)少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构(gòu)松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题(tí)，如(rú)电线老化、管道等(děng)基础(chǔ)设施(shī)陈旧(jiù)，给住户(hù)的(de)生活带来了很大的不便和(hé)安全(quán)隐患(huàn)，并且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求(qiú)，在(zài)未(wèi)来大都会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室(shì)和(hé)二居(jū)室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二(èr)居(jū)室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户(hù)型(xíng)更小，当然这(zhè)与城市(shì)土地资(zī)源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张是未来地产的需求(qiú)驱动(dòng)力(lì)

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带(dài)房(fáng)进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平(píng)米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低于15平(píng)方米的(de)家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在困(kùn)难(nán)，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不(bù)大。但若去除公摊(tān)面(miàn)积(jī)后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结构和动(dòng)态(tài)趋势演绎(yì)，决定(dìng)了中国未(wèi)来地产仍有需求释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需(xū)求(qiú)主要来(lái)自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数(shù)增多，新户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七(qī)普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发展(zhǎn)带(dài)来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日(rì)益明(míng)显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经(jīng)济资(zī)源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住人(rén)口增量为72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求(qiú)依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济适(shì)用房(fáng)和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的(de)占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的(de)住宅建(jiàn)筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高(gāo)生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中(zhōng)央经(jīng)济工作会议明(míng)确(què)指出支持住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅因素，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较(jiào)其他国家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存(cún)在不(bù)足(zú)，供(gōng)需出(chū)现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基(jī)石。那么未来将是(shì)住宅质量的(de)供(gōng)需冲(chōng)突。房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，这(zhè)种分化不单局限(xiàn)于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手房(fáng)之间的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅，因此可(kě)能存(cún)在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比实际(jì)值可能偏低(dī)，其增速(sù)可能超(chāo)预(yù)期。

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