5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄然布局(jú)。数(shù)据(jù)显示，以南方和(hé)华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额(é)均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增长。根据(jù)基金一季(jì)报(bào)统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持(chí)有的房(fáng)地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是(shì)进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎(hū)在今(jīn)年(nián)一季度(dù)得以延续。数据(jù)统计显示，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板块(kuài)一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对于(yú)房地产的投资愈发(fā)有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报(bào)汇总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高(gāo)的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四(sì)季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先(xiān)在于几只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排(pái)位上看(kàn)均(jūn)有退步(bù)，尤其是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团退出百大(dà)之列(liè)。但考(kǎo)虑到(dào)房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产已经进(jìn)入大分化(huà)时(shí)代(dài)，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔(tǎ)的(de)红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房(fáng)地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期(qī)或(huò)者衰退期的行业，传(chuán)统认(rèn)知(zhī)上没有(yǒu)什么(me)投资机会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的(de)上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难(nán)再(zài)出(chū)现了，2022年光是居(jū)民(mín)存款数量增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需要有一定的政策出来(lái)去(qù)刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研(yán)究(jiū)员吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今(jīn)日(rì)，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人(rén)均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目(mù)前居民的杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)和房(fáng)价(jià)收(shōu)入(rù)也(yě)不(bù)支撑(chēng)每年(nián)18万亿元(yuán)的销售(shòu)额(é)，以及过快上行的(de)房价，因而行业(yè)高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的(de)需求(qiú)或(huò)将回落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地(dì)产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷(léi)），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧出清的过(guò)程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行(xíng)业需求(qiú)见(jiàn)顶回(huí)落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去(qù)了，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资(zī)机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识(shí)转(zhuǎn)变(biàn)，精耕(gēng)细(xì)作个股成为公募乃至整体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风物长宜(yí)放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到(dào)了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名(míng)前(qián)五的公司(sī)月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名(míng)第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两个交易日(rì)收出(chū)涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房(fáng)地产开发(fā)与经营。公司的(de)主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经(jīng)营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的(de)首(shǒu)季十五月去北京穿什么衣服，五月份去北京穿什么衣服大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括公(gōng)募的(de)上银基(jī)金、私募的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司后疫情时(shí)代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数(shù)字上(shàng)看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其(qí)中持续驻足。从第一(yī)季(jì)度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十中，这也是(shì)连续(xù)第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣(róng)安地(dì)产则(zé)是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报(bào)交出的也(yě)是一(yī)份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两(liǎng)只公(gōng)募(mù)指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具(jù)体说来(lái)， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外(wài)联(lián)袂出现的(de)机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关(guān)人士分析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给(gěi)较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利五月去北京穿什么衣服，五月份去北京穿什么衣服(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本(běn)土地，龙头房企的拿(ná)地(dì)力度(dù)（拿(ná)地(dì)金额(é)/销售金额(é)）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基(jī)本(běn)在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当(dāng)前中特估(gū)的(de)浪潮下，央国(guó)企地产(chǎn)股或存在发(fā)展的大好机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其(qí)是央企占据显著(zhù)优势(shì)，其主要(yào)又体现为库存(cún)的优(yōu)势。央企地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资(zī)成本，优(yōu)质的(de)开(kāi)发资源和良好的不动产资产运营能(néng)力(lì)的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特(tè)估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是(shì)更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开(kāi)企(qǐ)业的资产会有更多(duō)担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的修复更明(míng)显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看，行业(yè)的(de)逻辑在于集中度(dù)提升后(hòu)，行业进(jìn)入(rù)高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可预期的(de)盈(yíng)利和(hé)现金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身资(zī)产的质(zhì)量好(hǎo)、运(yùn)营能力(lì)强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现分化，要(yào)关注将受益于(yú)行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是(shì)保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部(bù)副总(zǒng)监(jiān)綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地去(qù)持续(xù)观察国企央企在三个方面(miàn)是否可(kě)以维持，首先是融资成本保持低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是(shì)拿地(dì)份(fèn)额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体下(xià)滑，2023年(nián)一季(jì)度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利(lì)均实现了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增长。而这些公(gōng)司也是机构(gòu)的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是(shì)因为过去两三(sān)年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的(de)驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的(de)复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别(bié)城(chéng)市(shì)四(sì)月环(huán)比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力(lì)、企(qǐ)业(yè)的(de)资金面压力，可(kě)能会(huì)出现，到六月份房企为了半(bàn)年(nián)报冲(chōng)业(yè)绩出现市场的短期反弹外的(de)一个市(shì)场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三(sān)季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地(dì)产以(yǐ)及其上下游(yóu)产业(yè)链的(de)复苏(sū)速度都比想象的(de)要慢(màn)很多，我(wǒ)们(men)要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能(néng)赚他基(jī)本面的钱。但这(zhè)也(yě)意味着，只有极为少数(shù)的(de)、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业(yè)的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待(dài)它(tā)的(de)基本面不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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