5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对(duì)于这(zhè)一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份(fèn)额(é)均较4月(yuè)28日(rì)时(shí)有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据(jù)基金一季(jì)报统计(jì)，龙(lóng)头与地方国企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓数(shù)量占流(liú)通股(gǔ)比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表(biǎo)现出(chū)色(sè)，但公(gōng)募所持房(fáng)地(dì)产公司市值在股票资产中的占比却(què)断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对(duì)房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的持股(gǔ)比例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地(dì)产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分(fēn)别(bié)为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对(duì)于房(fáng)地产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报(bào)汇总的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块排名最高的(de)是(shì)保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位。排名(míng)第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比去年四季(jì)报，变化之(zhī)处首先在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从排(pái)位上看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万(wàn)科最(zuì)为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏链上最后一(yī)环(huán)，且首季并非行业(yè)销售旺季(jì)，其(qí)传(chuán)导到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓(cāng)上(shàng)还需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入(rù)大分化(huà)时代(dài)，一二线城市好于三四(sì)线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不返了(le)。“如(rú)果按(àn)照产业周期来分类，包括(kuò)房(fáng)地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲(qū)线里属于(yú)成(chéng)熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上(shàng)没有什(shén)么投资机会的(de)。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业(yè)也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑(jí)站姐主要是做什么的，站姐是什么干什么的是供给(gěi)侧发生了(le)更(gèng)大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研(yán)究(jiū)员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人(rén)均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和(hé)房价(jià)收入也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的(de)销售(shòu)额，以及过(guò)快上行的房价，因而行(xíng)业高(gāo)增(zēng)的时(shí)代已经过去，未来(lái)行业(yè)的需求(qiú)或将回(huí)落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信用风险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到(dào)供给(gěi)侧出清的过(guò)程(chéng)。这(zhè)个过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需(xū)求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质区域(yù)性(xìng)标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的(de)个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在纳入统计(jì)的124只房(fáng)地产类标的(de)股中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价上涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排(pái)名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一假期(qī)归来后日成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地产开发(fā)与经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大(dà)流(liú)通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募(mù)的(de)上银(yín)基金、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一(yī)季度(dù)的收入(rù)利(lì)润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另(lìng)一方面则(zé)是公(gōng)司(sī)拿地结算持续(xù)性(xìng)向好(hǎo)，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其(qí)中持续驻足。从第(dì)一季(jì)度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前(qián)十中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局，其(qí)当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市(shì)公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公(gōng)募指基首季(jì)新杀(shā)入十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂(mèi)出现(xiàn)的(de)机构(gòu)还(hái)有(yǒu)QFII高(gāo)盛(shèng)国(guó)际(jì)和(hé)私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相关(guān)人(rén)士分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降温，优质土(tǔ)地供(gōng)给较(jiào)多（券商测(cè)算(suàn)对应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或者资(zī)金(jīn)紧(jǐn)张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地力度（拿(ná)地金额(é)/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基本在70％以下(xià)，而其(qí)他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成(chéng)本(běn)看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的融资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调(diào)的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著(zhù)优势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库存的优势(shì)。央企地(dì)产公司，现阶(jiē)段表现出较低(dī)的融资成(chéng)本(běn)，优质的开发资源和良好的(de)不动产资产运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地(dì)资(zī)源债权债(zhài)务(wù)关(guān)系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于(yú)民(mín)企来说(shuō)估值(zhí)的修复更明(míng)显。中特(tè)估(gū)的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行业的逻(luó)辑在于(yú)集(jí)中度提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注(zhù)估值(zhí)相对(duì)较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的(de)质量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石投资(zī)首(shǒu)席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许(xǔ)还是(shì)保利发展、招商蛇口等国(guó)资(zī)背景龙头(tóu)前途更为光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资(zī)部副(fù)总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国(guó)企央企在三个方面(miàn)是(shì)否可以维持(chí)，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持低位，其次(cì)是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收(shōu)、净利(lì)均实现(xiàn)了(le)业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是(shì)较(jiào)大(dà)增速的(de)增长。而这(zhè)些(xiē)公(gōng)司也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的房企，主要(yào)是因为(wèi)过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎(zěn)么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性(xìng)地拿地(dì)，且主要集中在(zài)核心(xīn)城市，投(tóu)资力(lì)度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢(huī)复但仍(réng)处于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不(bù)过张站姐主要是做什么的，站姐是什么干什么的(zhāng)宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不(bù)确(què)定性。其实整个市(shì)场从四月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别(bié)城(chéng)市四月环比三(sān)月(yuè)相(xiāng)对(duì)表(biǎo)现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多(duō)数(shù)城(chéng)市都出现环比(bǐ)下滑的(de)情况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场(chǎng)表现也不太乐观(guān)。按(àn)照现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业(yè)的资(zī)金面压力(lì)，可(kě)能会(huì)出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场的(de)短(duǎn)期反弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第(dì)二季(jì)度、第(dì)三季度(dù)增长不确定性(xìng)的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地产以及其(qí)上(shàng)下游(yóu)产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢(màn)很(hěn)多，我们要多(duō)给一些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就(jiù)不是(shì)赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去等待它(tā)的(de)基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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