万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意外(wài)走(zǒu)红，让这个位于北(běi)京海淀的(de)豪(háo)宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中赫(hè)集(jí)团成了共同债务(wù)人(rén)被中国信达追债(zhài)，中国信达(dá)为了收(shōu)回钱(qián)款(kuǎn)不得不(bù)将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购入房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿(zī)势(shì)都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后，可能(néng)没(méi)你想象的(de)那么(me)简单。

黄喉要煮多久，黄喉要煮多久才能熟火锅　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发(fā)现，中国信达(dá)在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套万柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置(zhì)主(zhǔ)体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下称中国信达(dá)北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华(huá)恒(héng)瑞）的(de)不(bù)良(liáng)债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有(yǒu)限(xiàn)公司是(shì)共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达北分讨债(zhài)的(de)故事，但实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明(míng)这些房子实际上(shàng)都是卖(mài)出去了黄喉要煮多久，黄喉要煮多久才能熟火锅的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的(de)拍卖页(yè)面上又注明这(zhè)75套房(fáng)子是“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明(míng)这些房子根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实(shí)了(le)上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能(néng)网(wǎng)签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的(de)业主(zhǔ)基本都(黄喉要煮多久，黄喉要煮多久才能熟火锅dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬也(yě)是(shì)万柳书(shū)院的业主。另据地产(chǎn)自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔不(bù)良债(zhài)权(quán)回本的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没(méi)准还(hái)是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事(shì)执行(xíng)中，业主已(yǐ)经支付价(jià)款并(bìng)实际占有，但未办理过户(hù)手续(xù)的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的(de)可以向(xiàng)法院提(tí)出(chū)执行(xíng)异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同(tóng)时可以联合起诉(sù)开发商，要求(qiú)退还购房款(kuǎn)或办(bàn)理(lǐ)房(fáng)产证，并承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者权(quán)利(lì)保护问题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解释(shì)的方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费者以(yǐ)居(jū)住为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价(jià)款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程(chéng)价(jià)款优先受偿权(quán)、抵押(yā)权以(yǐ)及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持(chí)。只支付了部分价(jià)款(kuǎn)的(de)商(shāng)品(pǐn)房消费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已实际支付剩(shèng)余价(jià)款(kuǎn)的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套(tào)房子均为(wèi)“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个(gè)烫(tàng)手山芋(yù)。可能不(bù)仅不能卖出(chū)去(qù)回本(běn)，抵押的这(zhè)75套房子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中国信达(dá)申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)等选择退出了赫(hè)华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列，中国(guó)金谷国际信托有限责任(rèn)公司成为(wèi)了(le)唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理股份(fèn)有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫集(jí)团既(jì)没有很大规(guī)模，也没有(yǒu)很高的国民知名度(dù)，但却在(zài)北京(jīng)豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院，作为中赫(hè)集(jí)团(tuán)进入北京(jīng)的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出(chū)钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米(mǐ)的天价，成(chéng)为当时京城最贵的(de)楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了北(běi)京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘高(gāo)端的姿态杀入(rù)市(shì)场，无(wú)论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还是每(měi)平(píng)米(mǐ)20万元的价格(gé)，都令业(yè)内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就(jiù)可(kě)看出其(qí)在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的(de)它(tā)，对手是当时有名的(de)融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说(shuō)明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然(rán)已经推出了8年之(zhī)久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也(yě)吸引了(le)不少(shǎo)知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住(zhù)在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫集(jí)团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最(zuì)贵(guì)的(de)地”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开(kāi)发(fā)商光(guāng)环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集(jí)团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实(shí)上，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开(kāi)发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉(huī)的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就(jiù)在于收购北京国(guó)安(ān)。

　　近(jìn)十(shí)年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试过多(duō)元化(huà)业务，先后进军(jūn)能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型(xíng)的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北(běi)京国安(ān)的估值一直没变，那么中赫(hè)集团(tuán)拿下北(běi)京(jīng)国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集团共有(yǒu)11条股权(quán)出(chū)质(zhì)记录(lù)。质权(quán)人包(bāo)括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国(guó)际信托、中融(róng)信托、中信建(jiàn)设(shè)等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京国安的(de)时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安(ān)后，不仅(jǐn)国安的(de)经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官(guān)网信息显示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐(lè)部资(zī)产(chǎn)总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压(yā)力，中赫(hè)集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的(de)中(zhōng)赫集团股份，但国安(ān)和(hé)中(zhōng)赫(hè)的(de)经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行标的高达(dá)11亿，北京国安也(yě)3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行能(néng)力(lì)而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安(ān)，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都成为老赖的(de)情况下，被执行10个多(duō)亿(yì)的北(běi)京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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