“现在的房(fáng)地(dì)产(chǎn)很难(nán)再出现像过去十(shí)年的系统(tǒng)性行情(qíng)。”思睿集团合伙人(rén)、首席经济学家洪灏向《红周刊》表示，房地产行(xíng)业分(fēn)化的愈加明显，让机构(gòu)和投资者的关注度从板块向单个标的转移。上海(hǎi)利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》指出，从行业来看，无论(lùn)是业绩，还是估值，房(fáng)地产都已经(jīng)双杀到(dào)了最(zuì)底部，而且(qiě)是反(fǎn)复(fù)地杀到了底部，再往下(xià)的(de)空(kōng)间已(yǐ)经不大了。

　　三道(dào)红线等指(zhǐ)标

　　成挖掘(jué)个股阿尔法(fǎ)重要参考

　　那么如何寻找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏(hào)提醒，在房地产赛道中进行选择，需要非常小(xiǎo)心(xīn)，避免选了半天，标的(de)公司(sī)出现爆(bào)雷(léi)的情况。除(chú)此之外(wài)，洪灏指出，需要满(mǎn)足(zú)以下三个基(jī)准：有大的国资背景的、杠杆率较低的、此前(qián)没有踩过红线的。

　　他(tā)还表示，如果关注一下今年房地(dì)产的开发资金来源，可以发现，其实银行的信(xìn)贷倾向是不太(tài)愿意给房企贷款的，房企的主要(yào)资金来源来自新盘(pán)的销售。但今年(nián)新房的销售情况相较(jiào)一般(bān)。再关注一下，哪些房企能(néng)从银行拿到钱，其实主要还是那些有(yǒu)国企背景的房企(qǐ)，民营房企相对比较困(kùn)难，所以整个行业出(chū)现了一个(gè)很明(míng)显的分化，无(wú)论是在(zài)销(xiāo)售，还是(shì)融资等(děng)各个方(fāng)面都非常明(míng)显(xiǎn)。现在有国(guó)资背(bèi)景的(de)房企(qǐ)在资本市场表现相对较好，但没有国(guó)资背景的民营房(fáng)企股价大多表现很(hěn)一(yī)般(bān)。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房地(dì)产行业(yè)内，我们的逻辑是，“寻找(zhǎo)最后的赢家”。而(ér)具体(tǐ)到如何(hé)挖掘(jué)，我(wǒ)们会特别重视bushi是什么意思，bushi是什么意思中文翻译企业的成(chéng)本(běn)优势(shì)，更(gèng)具体一(yī)点，就是(shì)它的(de)净(jìng)借(jiè)贷水平(píng)（净负债率）是不(bù)是行业内的最低(dī)水平；利润率是(shì)不是(shì)行业内最高的；融资成本是否是行业内最低的；建安成本是否(fǒu)也是业内最低的；这些都是我们看(kàn)重(zhòng)的一家房(fáng)企的综合成本。

　　需要(yào)注意的是，能够(gòu)同时满足(zú)上(shàng)述(shù)条件的房企并不(bù)多(duō)。即便是在国(guó)央(yāng)企中，仍有(yǒu)部分房(fáng)企出(chū)现了“三道红线”的“踩线(xiàn)”情况，且有逐渐恶(è)化的趋势(shì)。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据整理发现，截至(zhì)2022年末，天房发展、陆家嘴、格力地(dì)产、西藏城投(tóu)、中交地产(chǎn)、中国武夷(yí)等(děng)国央(yāng)企“三道红线”全踩。

　　除此(cǐ)之外，城建(jiàn)发(fā)展、京投发展(zhǎn)、光明(míng)地产、云(yún)南城投、首开(kāi)股份、珠(zhū)江股份、城投控(kòng)股(gǔ)等国央企房企也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年激进(jìn)扩张房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即便是有着较稳健特色的国央(yāng)企房企，其财务指标称得上完(wán)全健康的仍(réng)是少(shǎo)数。而(ér)更加值得注意的是，在2022年，不少国企，甚至(zhì)地方(fāng)国(guó)企(qǐ)开(kāi)始大(dà)举扩(kuò)张。而这无疑又(yòu)进(jìn)一(yī)步考(kǎo)验着国(guó)央(yāng)企的资金(jīn)链情况。

　　对房企(qǐ)而言，扩张速度的张弛有度尤为重(zhòng)要，节奏把(bǎ)握准确，有助于房企储备优质“弹药”；但(dàn)过(guò)于乐观的预判(pàn)未来市场，以及(jí)过于激进的扩张拿地节奏(zòu)也有(yǒu)可能(néng)让房企重蹈此前的高杠(gāng)杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬以其配置的(de)一家房企进行举例，它从2018年开始(shǐ)到2021年，连续4年的净借(jiè)贷比例都维持在(zài)33％左右(yòu)，完全没有增加杠杆比例。而到2022年，这家房企明显感觉到(dào)机会来(lái)了，其开始在一(yī)线城市进(jìn)行大举拿地，净(jìng)负(fù)债率也由此前(qián)的33％左右水准提高到45％左(zuǒ)右，涨(zhǎng)了接bushi是什么意思，bushi是什么意思中文翻译近三分之一。与此同时，该房企新购入(rù)地(dì)块(kuài)也实现了(le)快速的开盘利(lì)用率，预计今年会有更多的楼盘入市。像这类企业(yè)就符合“最(zuì)后的赢家”的特点。一方(fāng)面，在(zài)于它(tā)本身储备了很多弹药，去年拿地(dì)超1000亿(yì)元，且其中一半(bàn)在一线(xiàn)城市，另外(wài)一半也主要集中在强二(èr)线和二线(xiàn)城市；另一方面，它(tā)的(de)扩张(zhāng)是有节制地扩(kuò)张。

　　陈昊(hào)扬同(tóng)样提醒道(dào)，与之相反(fǎn)，有些(xiē)房企的扩张速度(dù)让人感觉又(yòu)回到(dào)了2016年、2017年，或者说(shuō)看到了2016年～2020年期间(jiān)扩张的民营(yíng)企业的影子。虽然(rán)说(shuō)，见到机会时要出手(shǒu)，但出手(shǒu)的章法仍要小心，如果负债率扩(kuò)张(zhāng)得太快，但未来的两(liǎng)年(nián)市场没有(yǒu)想象得那么好，可能会重蹈覆辙(zhé)。

　　那(nà)么如(rú)何来衡量一(yī)家房(fáng)企的(de)扩(kuò)张速度是否激(jī)进？陈昊扬向《红周刊》表示，主(zhǔ)要还(hái)是看房(fáng)企的(de)净负(fù)债率水(shuǐ)平，在我看来，这个比例如(rú)果超过60％，就(jiù)是扩张得过于快(kuài)速了。

　　不难看出，这一(yī)标准要比(bǐ)“三道红线”对房(fáng)企的净负债率(lǜ)要求不得高于(yú)100％要更加严格。陈(chén)昊扬(yáng)解释(shì)，当前房地产行业的(de)复(fù)苏速度并(bìng)没有(yǒu)那么快，所以要(yào)规避公司净负债(zhài)率提高到一个比较危险的水平。

　　《红周刊》对在(zài)2022年拿(ná)地较积极的房企(qǐ)梳理发现，中(zhōng)交地产(chǎn)、中国(guó)金茂、华(huá)发(fā)股份、越秀地(dì)产、绿城中国(guó)、保利发展(zhǎn)等房企2022年净负(fù)债率都在(zài)60％之上。其中(zhōng)，中(zhōng)交地产净(jìng)负债率持续居高不下(xià)，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜明对比的是，华润置(zhì)地、中国海外发(fā)展、万科A、滨江集团、招商(shāng)蛇口、龙湖集团等房(fáng)企(qǐ)在践行较积极的拿地策略的同(tóng)时(shí)，也较好地控制了(le)公(gōng)司的扩张速度与净负债率水平（见附表）。

　　滨江集(jí)团(tuán)等(děng)个别民营房企

　　或具(jù)备“最后(hòu)赢家”的黑马(mǎ)特质

　　陈昊扬(yáng)指出，实际上，他们是以同一筛(shāi)选标准来看国央企与民营房企，但在各维度的实际表现上，国央企确实会(huì)更胜一筹(chóu)。如国(guó)央企(qǐ)的融资成(chéng)本更低，融资渠道也更顺畅，能(néng)够做到想融(róng)就融(róng)，这(zhè)样，国央企(qǐ)自然而然就具有天然优势。

　　虽(suī)然对(duì)比民营房(fáng)企，机构(gòu)更加看好国央(yāng)企(qǐ)，但这(zhè)也(yě)并不(bù)意味着，民(mín)营(yíng)企业中(zhōng)就没有(yǒu)“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳(shū)理(lǐ)发现，仍有少(shǎo)数(shù)民营房企同样受到机构(gòu)的青睐。比如，根据2023年一季报(bào)，滨江集团的(de)十(shí)大(dà)流通股(gǔ)东中新进(jìn)了“中国工商银行股份有(yǒu)限公司(sī)－景顺长城中国回(huí)报灵(líng)活配置(zbushi是什么意思，bushi是什么意思中文翻译hì)混合型证券投资(zī)基金”“全(quán)国(guó)社保(bǎo)基金一一(yī)六组合”等。

　　除(chú)此之(zhī)外，自2021年开始(shǐ)，百亿(yì)私募珠海阿巴马资产管(guǎn)理有限公司就长期持有滨(bīn)江集(jí)团。根据一(yī)季报，该资产(chǎn)公司的(de)几只产品合计(jì)持(chí)有滨江(jiāng)集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的(de)受青睐，和(hé)其自身的基(jī)本面表现存在一定(dìng)关系。2020年以来的近三年时间，房地产市(shì)场整体在走(zǒu)“下(xià)坡路(lù)”，但作为杭州本土房企的(de)滨江集团仍是表现出较强的(de)韧劲，2020年以来，滨江(jiāng)集团在业绩表现、销售规模、新增土储、股价表现等多维度都(dōu)表(biǎo)现(xiàn)了较强(qiáng)的增长势头(tóu)。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集(jí)团扣非(fēi)归母净利润依次为21.27亿(yì)元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元；依次实现(xiàn)同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近期发布(bù)的2023年一(yī)季报，今年一季度，滨(bīn)江集团更是实(shí)现了扣非(fēi)归母净利润(rùn)5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜时代”仍能(néng)保持自(zì)身业绩的(de)持(chí)续增(zēng)长(zhǎng)，和(hé)滨江集团扎根杭州(zhōu)的战略布局关(guān)系密切。根据2022年年报，滨江集团有近(jìn)七(qī)成(chéng)营收来自杭州地区，而在2021年，杭(háng)州地区(qū)的营收比重只占到(dào)近六(liù)成。近三年(nián)持续稳居(jū)杭州(zhōu)房(fáng)企销售排名第一。

　　与此同(tóng)时，滨(bīn)江(jiāng)集团在(zài)杭州的土储补充同样较为(wèi)积极(jí)，根据诸葛找(zhǎo)房(fáng)、住(zhù)在杭州网数(shù)据(jù)显示(shì)，2020年、2021年、2022年在杭拿(ná)地金(jīn)额依(yī)次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳(wěn)居杭州(zhōu)的本(běn)土第一(yī)。

　　而滨(bīn)江集团在杭州的(de)较突出表(biǎo)现，也让滨江集团的房企(qǐ)排名迅速提升。到2023年，滨江集团的房企排名已冲进前十，根据(jù)中(zhōng)指数(shù)据，2023年前4月(yuè)，滨江集(jí)团实(shí)现销(xiāo)售额607.3亿(yì)元(yuán)，位列房企(qǐ)第(dì)九(jiǔ)位。

　　值得注(zhù)意的是，2020年至今，滨江(jiāng)集团股价(jià)翻了(le)超(chāo)一倍(bèi)以(yǐ)上，而近期(qī)，滨江集团更是迎来多(duō)家机(jī)构的(de)集中调研。滨(bīn)江集(jí)团发(fā)布公告(gào)表示，公司(sī)于5月10日接受了信达(dá)证券、金(jīn)鹰基金、建信(xìn)养老、新(xīn)华养老等(děng)18家机构(gòu)调研(yán)。

　　产(chǎn)业(yè)链(liàn)布(bù)局重点移至(zhì)存(cún)量(liàng)赛(sài)道

　　机构在下游家纺、家居、物(wù)业觅α

　　实际上房(fáng)地(dì)产开发只是房地产产业链上的中游环节，其上(shàng)游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等材料供应商，而下游(yóu)应(yīng)用行业主要包括中介(jiè)服务、家用电器、物业管理、家(jiā)居用品。综合《红周刊》的采访，房地产开发环节(jié)与上游(yóu)材料端息(xī)息相关(guān)，新盘开工不足导致上游不被看好(hǎo)，机构寻(xún)觅个股阿尔法(fǎ)的思路渐渐移至下游(yóu)。“中国房地产行业(yè)在进入存量房时(shí)代，所以(yǐ)对地(dì)产产业链，尤其是(shì)偏消费属性(xìng)的(de)家装家(jiā)居(jū)领域(yù)，我们相对看好(hǎo)，因(yīn)为居民保有的住房规模越来越大，随着(zhe)时(shí)间(jiān)的增加，内装(zhuāng)更新的需求也会越来越多。美国过去的数(shù)据充分说明了这(zhè)一点(diǎn)，在新房销售见顶之后，家具消费的增长却一(yī)直(zhí)都很好。对(duì)于地产(chǎn)产(chǎn)业链，我(wǒ)们相对看好和内装相(xiāng)关的行业，例如消费建材、家居装饰等(děng)。”万(wàn)家基金人(rén)士表示。

　　而根据《红(hóng)周刊》对下游(yóu)细分(fēn)中(zhōng)相关赛(sài)道龙(lóng)头年(nián)内表现(xiàn)的统(tǒng)计，目前暂居前两位(wèi)的都是来自家纺赛道的公司(sī)，它(tā)们(men)分(fēn)别是富安(ān)娜和水星家纺，特别是前者在月线连(lián)收七根(gēn)阳(yáng)线的基础上，年(nián)内迄(qì)今涨(zhǎng)幅(fú)已经逼近30％。

　　以前者(zhě)为例，富安娜主(zhǔ)要从事纺织家居、睡眠家居、生活(huó)类(lèi)产品的研发、设计、生产(chǎn)及销售，旗下拥有(yǒu)原(yuán)创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和“酷奇智(zhì)”自有品牌。第一季度报告显示，报告期内，富安(ān)娜实现营业收入约6.2亿(yì)元，同比减少7.57％；不过(guò)实现归属于上市公(gōng)司股东的净(jìng)利(lì)润约1.11亿元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从上(shàng)市(shì)公(gōng)司一(yī)季报(bào)的十大(dà)流通股股东来看，能够(gòu)发现该股早已成为基金重仓(cāng)股的天下，彼时包括公募(mù)的中(zhōng)欧价值(zhí)发现(xiàn)、中欧潜力价值、工(gōng)银瑞信灵动价(jià)值、宝盈新价(jià)值(zhí)和私募(mù)的明河2016，都(dōu)在其中出现(xiàn)，占据了半壁江山(shān)。需要强调(diào)的是，中欧的两只基金都(dōu)是价值派(pài)基金经理曹名长在管的产品，首季其(qí)同时(shí)重仓的(de)房地产(chǎn)产业链股票还有金地集(jí)团和大亚圣象。

　　对比而言，前几年(nián)曾经风光一时的家(jiā)居(jū)板(bǎn)块(kuài)也因(yīn)疫情、消费复苏进(jìn)程缓(huǎn)慢等(děng)多因素一度沉(chén)寂，不过(guò)好在(zài)困(kùn)境反(fǎn)转露(lù)出曙光，家居板块中年内表现最(zuì)好(hǎo)的是(shì)志邦家(jiā)居。同一时间段，该股年内上涨已(yǐ)经超过23％，从业(yè)绩来看，无(wú)论是(shì)营收还是归母(mǔ)净利(lì)润，公司都实现了(le)同比(bǐ)双升。

　　从(cóng)公司的十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，《红周刊》发现广发(fā)基金经理罗洋慧眼独(dú)具(jù)，一季(jì)报中他管理的(de)广发策(cè)略优选和广(guǎng)发安宏回(huí)报均增加了持(chí)股，而这两只产品也成为志邦家居十大(dà)流通股股东中仅有的两只(zhǐ)公募。有意(yì)思的是(shì)，他似(shì)乎对于定制(zhì)家居类(lèi)标的情有独钟，在另一(yī)家赛道公(gōng)司金(jīn)牌橱(chú)柜中，他管理(lǐ)的全部三只产品(pǐn)均登(dēng)榜十大流通股股(gǔ)东(dōng)，其(qí)也成为他的独(dú)门重仓股。

　　除去家居(jū)家纺(fǎng)外，下游的物业股也越来越被(bèi)机构所青睐，不过这类标的大多在香港(gǎng)上市，如(rú)何选择成为难(nán)题。对(duì)此，前述上海公募基(jī)金经理举例分析：“物业(yè)服(fú)务不是(shì)一个高毛利的(de)行(xíng)业(yè)，挣钱很辛苦，我(wǒ)选公(gōng)司还是(shì)希望挣的是市(shì)场化(huà)应该(gāi)挣的钱，以我曾(céng)经买的绿城(chéng)服务为例，它在中高端楼盘(pán)占比是比较高的，每年(nián)到期的合同里提价成功率在30％～40％。它能做到滚动的大部分项目(mù)到期之后，经过两三轮合(hé)同周期还(hái)能做到(dào)产品提价。”

　　“行业(yè)里真正能(néng)做到产品提(tí)价的公司很少，因(yīn)为(wèi)物业公(gōng)司很容易(yì)一开始是挣钱的，后面因为(wèi)保(bǎo)安(ān)这些固(gù)定人员成本的年度增长，不过服务没有特别好，客(kè)户(hù)没(méi)有那么满意，能做(zuò)到提价难度是非(fēi)常大的。但是(shì)该公(gōng)司能在业(yè)内做到到期之后(hòu)提价率比较高(gāo)，这跟它的定位(wèi)和比较好的(de)服务是(shì)有关系的。”他进一步强(qiáng)调(diào)。

未经允许不得转载：河南钢构网--首页(钢结构、彩钢、活动房等等。河南钢构网是河南省最大的钢结构网站，为河南地市各钢结构公司提供产品信息、供求信息、人才信息，网址：http://www.hnganggou.com ) bushi是什么意思，bushi是什么意思中文翻译