近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期投资价值(zhí)，通过观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也(yě)是(shì)观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权(quán)类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后(hòu)不(bù)再产生现金(jīn)收(shōu)益，特(tè)许经营权分(fēn)红目前已包含了利润分配和本(běn)金的归(guī)还，在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应(yīng)了解(jiě)资产(chǎn)类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除(chú)息日(rì)，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占(zhàn)可供分(北京北站属于哪个区 北京北站在地铁几号线？fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的变化(huà)。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基础设施资(zī)产(chǎn)的(de)经营现金流(liú)，投资人(rén)通(tōng)过(guò)基金募集(jí)材料和信(xìn)息(xī)披(pī)露文(wén)件(jiàn)，结(jié)合行(xíng)业及市(shì)场情况，可以分析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得(dé)的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根(gēn)据(jù)《公开募集基础(chǔ)设(shè)施证券(quàn)投(tóu)资(zī)基金指(zhǐ)引（试(shì)行(xíng)）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础设施基(jī)金应(yīng)当(dāng)将90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度可分配金(jīn)额以现金形式分配(pèi)给(gěi)投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的(de)一(yī)面，分红(hóng)体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于债(zhài)券(quàn)派息，但不(bù)等同于(yú)债券的固定(dìng)利息回报(bào)，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分(fēn)红水(shuǐ)平(píng)的(de)预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经(jīng)济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素的(de)影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参(cān)与(yǔ)公募(mù)REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责人也表示，近期(qī)经济预期恢(huī)复，一方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施(shī)项目(mù)的(de)经营业绩相对(duì)经济活力的改善(shàn)有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分(fēn)红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操作是对分(fēn)红(hóng)前后基金份额净(jìng)值变化的(de)修正(zhèng)，使投资(zī)人在基金分红前后均(jūn)可(kě)以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信(xìn)心，同(tóng)时(shí)需结(jié)合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包(bāo)括利润分配和(hé)本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业(yè)内人士还(hái)提(tí)醒，与现有公募基金分红前提(tí)是(shì)本金(jīn)之上(shàng)的(de)增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比例是(shì)变动的，与现有北京北站属于哪个区 北京北站在地铁几号线？公募(mù)基金分(fēn)红差异很(hěn)大，大多数普通投资(zī)者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到期后基金价值面临(lín)极大不(bù)确(què)定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)和产(chǎn)权(quán)类两大(dà)资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的现金分(fēn)红(hóng)及资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资产的分红包括(kuò)了利(lì)润分配和(hé)本金的归(guī)还(hái)，两者的比率(lǜ)也(yě)是(shì)变(biàn)动的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资(zī)者在(zài)选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于包(bāo)含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产的(de)价(jià)值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投(tóu)资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对(duì)所(suǒ)选择产品的二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格和分(fēn)红有合(hé)理预(yù)期(qī)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在(zài)经营权到期(qī)后不(bù)再能产生现金收益(yì)，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分(fēn)派金额包(bāo)含了(le)投资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的(de)情(qíng)况下，基金(jīn)份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余(yú)期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权(quán)类项目(mù)的土地(dì)或建筑的剩余使用(yòng)年限一般较长(zhǎng)，再加上到期(qī)后(hòu)通过(guò)对建(jiàn)筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的(de)估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观(guān)察和评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营活(huó)动现金流，二是可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)，二者存在本(běn)质性(xìng)区(qū)别。经营(yíng)活动产生的现金净流量(liàng)是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产生的现金(jīn)流(liú)，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可(kě)供分(fēn)配的现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期(qī)初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在(zài)相对股(gǔ)债(zhài)市场独立的资(zī)产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可(kě)以更多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的(de)经营净现金流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投资(zī)者可综合(hé)考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实(shí)力、运营(yíng)管理机构实力(lì)、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显示(shì)，公募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由(yóu)于分红(hóng)交(jiāo)易(yì)带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加(jiā)此前市场(chǎng)接连回(huí)调，建(jiàn)议投资(zī)者(zhě)关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红规(guī)模较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载(zài)明(míng)REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年的(de)可供分配金额(é)预(yù)测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额(é)与募集材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合(hé)经(jīng)济及(jí)市场的实际环(huán)境，对基(jī)础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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