5月以来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数(shù)本(běn)月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季(jì)报统计(jì)，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企获(huò)得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅(fú)五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地(dì)产(chǎn)或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过 精耕细(xì)作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一(yī)季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板(bǎn)块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对(duì)于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对(duì)比去年(nián)四季(jì)报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地(dì)集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链(liàn)上最后(hòu)一环(huán)，且(qiě)首季(jì)并(bìng)非行(xíng)业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市(shì)好于(yú)三四线城市(shì)。而(ér)映射到二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配(pèi)置房地(dì)产行业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲(qū)线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在(zài)这(zhè)几年特殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机(jī)会，背后(hòu)的(de)逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更大的变化(huà)。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米(mǐ)的(de)年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存(cún)款数(shù)量(liàng)增加了(le)15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还(hái)需要有一定的(de)政策出来(lái)去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的(de)时代已经过(guò)去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴(bàn)随(suí)着地产的(de)高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的(de)民(mín)营地产爆(bào)雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的(de)贝塔已经过去(qù)了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对(duì)应到股票(piào)投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截太空浮尸三个人是谁，人死在太空中会腐烂吗至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万(wàn)房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业务(wù)为(wèi)房(fáng)地产开发(fā)与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及(jí)服(fú)务为房地产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从(cóng)业(yè)绩数(shù)据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管(guǎn)理公司等(děng)都(dōu)跻(jī)身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本(běn)地房企，其第一(yī)季度的(de)收入利润(rùn)规模大(dà)幅度(dù)复(fù)苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情(qíng)时代(dài)出租率复苏至近年来(lái)最(zuì)高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看(kàn)，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向好背(bèi)景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季(jì)度(dù)十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单(dān)中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其(qí)当(dāng)季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股(gǔ)东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十(shí)大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地(dì)市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低(dī)成本(běn)土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地(dì)金(jīn)额(é)/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都(dōu)在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空(kōng)间(jiān)有限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企的融资(zī)成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机会依然(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央企(qǐ)占据显著(zhù)优势，其(qí)主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成(chéng)本，优质的开发资源(yuán)和良好的不(bù)动产资产运(yùn)营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国(guó)央企相较于民营地产公(gōng)司(sī)也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资(zī)源(yuán)债(zhài)权债务关系等(děng)问题，市(shì)场对民营房开企业(yè)的(de)资(zī)产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这(zhè)一(yī)轮(lún)行业出清的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特(tè)估的角度从中长期(qī)的维度看，行(xíng)业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利(lì)和现(xiàn)金(jīn)流(liú)创造能(néng)力，以(yǐ)此带(dài)来估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注估值相对较低，企业(yè)自身资(zī)产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中(zhōng)度(dù)提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官(guān)方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一(yī)思路的话(huà)，或(huò)许还是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持续观察(chá)国企央(yāng)企(qǐ)在三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是(shì)销售份额持续(xù)提升，再次是(shì)拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房(fáng)企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业(yè)绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团(tuán)等(děng)房企(qǐ)营收、净利均实现了业(yè)绩(jì)的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这(zhè)些公司(sī)也(yě)是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是(shì)因为过去(qù)两三年时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半年民营(yíng)房企不(bù)怎(zěn)么投资拿(ná)地之后，国(guó)有企业(yè)仍在持续性地拿(ná)地(dì)，且主要(yào)集中在核心城(chéng)市(shì)，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销售业(yè)绩的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍(réng)处于调整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表示(shì)，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定(dìng)性。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月份开始又在(zài)往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成(chéng)都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海在内(nèi)的(de)绝大多数城市都出(chū)现(xiàn)环(huán)比下滑的(de)情况。而现在五月(yuè)的(de)市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经(jīng)济(jì)状况(kuàng)、收(shōu)入(rù)情况，以及市(shì)场(chǎng)的去(qù)库存压(yā)力、企业的资金(jīn)面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的短期反弹外的一个(gè)市场乏(fá)力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确(què)定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上(shàng)下游(yóu)就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得(dé)多的企业(yè)，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基(jī)本面不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）太空浮尸三个人是谁，人死在太空中会腐烂吗rong>