一(yī)线城市，也不端着了。

　　昨(zuó)天(tiān)，深圳取消二手(shǒu)房(fáng)指导价的(de)消息在房(fáng)产圈刷屏了(le)。

　　这条(tiáo)消息为(wèi)什么这么重要？首先二手房指导(dǎo)价被称为“核弹级”政策，其次(cì)深圳几乎(hū)是最后一个还在“认真(zhēn)”实施这(zhè)条政策的城市，最后深(shēn)圳(zhèn)是房价前三的核心城市。所(suǒ)以，深圳的一(yī)举一动都具(jù)有风向标意义(yì)。

　　有分析人士指(zhǐ)出，深圳(zhèn)二(èr)手房(fáng)指导价(jià)如(rú)果取消，首(shǒu)先有利于深圳二手(shǒu)房回(huí)暖(nuǎn)，然后二手房回暖有(yǒu)利于深(shēn)圳楼市总(zǒng)体(tǐ)回暖(nuǎn)，最后深圳楼市回(huí)暖有利于全(quán)国楼市回(huí)暖....

　　看吧，这妥妥的“蝴蝶(dié)效应”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨天，深圳(zhèn)疯传“二手房指导(dǎo)价”正式结束。传言称：二手房贷款不(bù)按官方参考价（指(zhǐ)导价），银行核(hé)定房价以网签备案(àn)价(jià)和评估价孰低为准。

　　自此，参考价真正变成了“参(cān)考价”。

　　目(mù)前没有看(kàn)到(dào)官方文件。据证券时报21日(rì)消息(xī)，目前(qián)深圳多家大行表示“尚未接(jiē)到正式通知，目前仍按(àn)参考(kǎo)价办理(lǐ)按揭”。所以还需(xū)要持续的关注。

　　易(yì)居研究院研究总监严跃进(jìn)认为，本次政策(cè)大概率为(wèi)真，更(gèng)多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为银行贷款等领域按照新的规则进行，但(dàn)不(bù)会出台正式(shì)文件。

　　有(yǒu)时(shí)候，有些事情，是不用(yòng)发文件的。毕竟可(kě)以“窗口指导”。

　　2021年2月8日，深(shēn)圳(zhèn)楼(lóu)市二手房指导价(jià)横空出世。当时(shí)，深圳一口气公布了全市3595个小(xiǎo)区的(de)参考价，很多(duō)南(nán)山、福田(tián)、宝(bǎo)安中心区的高价盘，直接(jiē)按照当时的市场价打了5折(zhé)、6折来“指导”，银行只能按照(zhào)指导价来计算(suàn)首付、发放贷款(kuǎn)。

　　当(dāng)时大家还不觉得厉害，但经(jīng)历(lì)了这两(liǎng)年(nián)的痛苦，才(cái)深知为啥叫做——“核弹级(jí)”。

　　举个例(lì)子，市(shì)场价1000万(wàn)的房子，如果不“指导(dǎo)”，可以首付3成即300万；如果指导价(jià)打七(qī)折即700万，那么首付3成210万，加上需要全(quán)款支(zhī)付的部分，实际首付去到(dào)了(le)510万，相当于首付5成了（多给210万首付）。这直接让大批(pī)量买家(jiā)，失去了购(gòu)房能力，相当于强势(shì)“降杠杆”。

　　自深圳推行二手房参(cān)考(kǎo)价以后，东(dōng)莞、宁波、成都、三(sān)亚、西安、合肥、广州等10多个城市陆续跟进。事实也确实(shí)证明了，这条政策的“核弹(dàn)”级别(bié)。

　　到了2021年10月(yuè)，根据安居(jū)客的统计，实施二手(shǒu)房指导价(jià)的10个(gè)城(chéng)市(shì)，有8个挂牌价降了。

　　2022年受到疫情的影(yǐng)响，二手房更是惨不忍(rěn)睹(dǔ)。以2022年12月数(shù)据(jù)为例，全(quán)国(guó)70个大中城市房价(jià)只有6个(gè)同比(bǐ)上(shàng)涨，其他的泥(ní)沙俱下。

　　2

　　深圳，有(yǒu)人付(fù)出了(le)沉(chén)重代(dài)价

　　据深圳乐有家研究中(zhōng)心(xīn)数据显(xiǎn)示：成交量(liàng)上，二手(shǒu)房指导价出台(tái)当年(nián)，深圳(zhèn)二手(shǒu)住(zhù)宅成交量同比(bǐ)下滑57％。2022年(nián)继续(xù)腰斩，成交(jiāo)量同比下滑(huá)47％，全年成交(jiāo)量仅2.2万套(tào)，创近二十(shí)年(nián)最低记录，相较2020市(shì)场(chǎng)高峰缩水近八(bā)成。

　　价格方面，与(yǔ)二手房指导价(jià)发布当(dāng)月相比，如今二手房(fáng)挂(guà)牌(pái)价低于及接(jiē)近参考价的房源占比大幅增加。2023年一季度，深圳各区(qū)二手房成交TOP10小区中，过半成(chéng)交价低于(yú)参考价(jià)。

　　只(zhǐ)有(yǒu)真实经历其中的人(rén)，才能(néng)深切的感(gǎn)知其(qí)威力。

　　深圳房(fáng)东，斩(zhǎn)仓的新闻不绝于耳。

　　据说(shuō)一(yī)位码农三年前高杠杆(gān)买(mǎi)了(le)2套华(huá)润城刚和别人做完回家能发现吗，刚和别人做完能从外表看出来吗，月供(gōng)12万，最终亏损1000万(wàn)破产(chǎn)。据媒体推测(cè)，如果案例属(shǔ)实，买家的实际购(gòu)房(fáng)成(chéng)本(běn)高达20万(wàn)/平，目前价(jià)格跌(diē)至14万(wàn)/平，叠(dié)加这三年的房贷和持(chí)有成本(běn)，差不(bù)多亏损超千万。

　　深圳一大批人这两年感受(shòu)到了(le)太多(duō)“心酸”。二(èr)手(shǒu)房(fáng)成(chéng)交量创下多年新低(dī)，学区房神话不再，房(fáng)产(chǎn)中介的日子难过，投(tóu)资客挥(huī)泪斩(zhǎn)仓....

　　在(zài)稳楼市的基调下，2022年以来，实施了二手(shǒu)房指导价的城市陆陆续续低调退出，目前只(zhǐ)有深圳(zhèn)还是最后的“堡(bǎo)垒(lěi)”。

　　3

　　“风向标”意义明(míng)显

　　最近一线城市也不端着了。

　　近(jìn)日，北(běi)京在(zài)房山区试点多子女家庭和(hé)职住平(píng)衡家庭购房支持政(zhèng)策。上海也考虑予以(yǐ)多孩家庭(tíng)在新房计分(fēn)制度(dù)政策上的支(zhī)持。

　　从最新公布(bù)的3月份70个大中城(chéng)市商品住宅(zhái)销售价格变动情况来看，广州、深圳的新房、二手房价格仍然(rán)是同比去(qù)年依然(rán)是下(xià)降的。

　　北京、上(shàng)海已(yǐ)经同比增(zēng)长了，其他二(èr)线城市如(rú)杭州、成都、南京、合肥等城市(shì)价格(gé)都是(shì)同比上涨(zhǎng)的。

　　广州、深圳能不急吗？

　　事实(shí)上，上面可能更急。3月份，两部门联合发文，全面推动二手(shǒu)房“带(dài)押过户”全(quán)国实施，这是(shì)一(yī)条被广泛好评(píng)的新政。对于激(jī)活二手房交易，具有定海神针般的作用(yòng)。

　　住建部部长(zhǎng)倪虹近(jìn)日(rì)更(gèng)是指出(chū)：建筑业、房地(dì)产企业要发(fā)挥国(guó)民(mín)经济“顶梁柱”“压舱石”作用。回归到常识，从(cóng)字面理(lǐ)解一下这(zhè)两(liǎng)个词，意思就是——顶梁(liáng)柱如果(guǒ)不行(xíng)了，上面不就(jiù)塌(tā)了嘛？压舱石如果压不(bù)住(zhù)，小船不就翻了？

　　也许，今(jīn)年扶(fú)持(chí)楼市的政策，还(hái)有一(yī)大(dà)波正在路上...

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