近两年火爆的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对(duì)此(cǐ)表示(shì)，强制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)等指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含(hán)了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，在选择投资标(biāo)的时(shí)应了解资产(chǎn)类型和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚(shàng)未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配金(jīn)额(é)比(bǐ)例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负责人对(duì)此表示，投资(zī)公募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)收(shōu)益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基(jī)金(jīn)份额交易价格的变化。基(jī)金份额二级市场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产运营情(qíng)况及(jí)市(shì)场因素的综合影响，较易(yì)引起波(bō)动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自(zì)基础(chǔ)设施资产的(de)经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人(rén)通过基(jī)金募(mù)集材料和(hé)信息披露文件，结合(hé)行业(yè)及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投资决(jué)策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份额二(èr)级(jí)市(shì)场价格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金份额持有人实际获(huò)得的(de)现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期投资(zī)者(zhě)更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级(jí)副总监李华平也表示，根(gēn)据《公(gōng)开(kāi)募(mù)集基础设施证券(quàn)投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规(guī)要(yào)求，基础设施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年度可分配(pèi)金(jīn)额以现金形式分(fēn)配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs的(de)主要特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从投(tóu)资角度来(lái)看，基(jī)础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)了这类(lèi)产品(pǐn)的(de)“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于(yú)债(zhài)券的固定(dìng)利息(xī)回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度(dù)来看，一方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资(zī)者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置多(duō)元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价(jià)值(zhí)。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获取相对于投(tóu)资(zī)债券相对(duì)高的收(shōu)益性，在有效控制风险的(de)前(qián)提下(xià)，增厚资(zī)产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市(shì)场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31抬起一条腿对正往里怼是什么意思，一条腿抬起来日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了(le)公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多(duō)重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期经济预期恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热(rè)点呈现(xiàn)向股票和(hé)债券回归的(de)过(guò)程；另一方面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)经(jīng)营业绩(jì)相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份(fèn)额的开(kāi)盘(pán)指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据(jù)单(dān)位(wèi)基金份(fèn)额(é)的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心，同(tóng)时(shí)需结合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关(guān)注二级(jí)市场(chǎng)扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红(hóng)包(bāo)括利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的(de)比例是变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基(jī)金分红差(chà)异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年(nián)限(xiàn)到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两(liǎng)大(dà)资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括每年的现金分红及资(zī)产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收益主要来自(zì)项(xiàng)目(mù)每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的(de)归(guī)还，两者的比率也(yě)是(shì)变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资(zī)产属性(xìng)不同而形成(chéng)区别。特(tè)许经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重底层(céng)资产的(de)价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底层资(zī)产(chǎn)属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目在经营权到(dào)期后不再能产生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目(mù)，通常(cháng)具备更高的分派率水平(píng)。对(duì)于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即(jí)使分派率相对(duì)较低，也有(yǒu)足(zú)够(gòu)年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金(j抬起一条腿对正往里怼是什么意思，一条腿抬起来īn)基金该(gāi)负责人提醒投资者(zhě)注意，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)项目的(de)分(fēn)派金额包含了投资(zī)本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额(é)单价随着分派(pài)进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比(bǐ)，产权(quán)类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限(xiàn)一(yī)般较长，再(zài)加上到(dào)期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经(jīng)营的假(jiǎ)设(shè)反映在(zài)基础资产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资(zī)属性。”该(gāi)负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等(děng)指标(biāo)

　　评估项目底层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人(rén)士还表示(shì)，在(zài)产品分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关的(de)指标有两(liǎng)个：一是年报中(zhōng)披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性(xìng)区别(bié)。经营活动产生的(de)现金净流量是(shì)指企业(yè)经(jīng)营(yíng)、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金流，基于企业本(běn)身(shēn)经营(yíng)活动产生(shēng)；可供分配的现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项(xiàng)目进行调整，加期初(chū)现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)新(xīn)选(xuǎn)择，投资价(jià)值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对(duì)经(jīng)营权(quán)类的资产可以更多关(guān)注内部收益(yì)率的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派(pài)率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的(de)经营净现金(jīn)流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综(zōng)合考虑原始权益(yì)人综合(hé)实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理(lǐ)人(rén)实力等多重因素(sù)来(lái)选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来(lái)的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对明(míng)显、同时(shí)分(fēn)红(hóng)规模较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材(cái)料中披露(lù)预测进(jìn)行(xíng)比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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