文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国(guó)住房和(hé)城(chéng)乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可(kě)以进行现房(fáng)销售”，不足(zú)一(yī)个月(yuè)时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东等(děng)地明确表态，试(shì)点现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从(cóng)大开发(fā)时代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地(dì)义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按(àn)照经(jīng)济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地(dì)产软着陆(lù)和长期(qī)平(píng)稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制对(duì)购房(fáng)者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等(děng)待期一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息(xī)，还(hái)要承担(dān)延(yán)迟(chí)交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预(yù)售制助(zhù)推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外(wài)什么(me)情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品房预(yù)售最(zuì)早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引入了(le)商(shāng)品房预售制(zhì)度。其(qí)实(shí)，当前世(shì)界不少国家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国(guó)家(jiā)一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项(xiàng)目获得(dé)政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购(gòu)买期房(fáng)后(hòu)并(bìng)非像中国一样在(zài)支付完首付(fù)款后从(cóng)银行一次性(xìng)贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发(fā)商工程进(jìn)度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严(yán)格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如(rú)果没(méi)有这些保障措施(shī)，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公平，所以不如借(jiè)机(jī)取消预(yù)售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一(yī)定历史阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题(tí)，让房地产回(huí)归实(shí)体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐(lè)业(yè)、社(shè)会长治久安、行业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务(wù)院发(fā)展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期(qī)系(xì)统的专项研(yán)究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付(fù)款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了香港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产行业盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式，但(dàn)有着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数居(jū)民的(de)储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资金实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租(zū)是中国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问(wèn)题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模(mó)式一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的(de)市(shì)民(mín)数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商(shāng)资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层(céng)出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多(duō)年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运(yùn)业(yè)务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快(kuài)自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的(de)地势(shì)环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价(jià)格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期(qī)付(fù)款形式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了(le)民(mín)众购房(fáng)的资(zī)金(jīn)压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成(chéng)为(wèi)当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率(lǜ)地解(jiě)决(jué)了核心的(de)住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了(le)中国香港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的(de)情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的(de)监管机制，促(cù)进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了对(duì)于预(yù)售楼花(huā)制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还要证明自(zì)身有资金(jīn)等能力把项目完(wán)成，资金需(xū)放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行在银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操(cāo)作等采取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供(gōng)给(gěi)量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需求大(dà)和(hé)供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期(qī)发展(zhǎn)工业化的(de)进程大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础(chǔ)等城(chéng)市(shì)化配套问题，才能进(jìn)一(yī)步(bù)推进城市化。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利分房制度，住房市(shì)场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也出现了分配(pèi)不公、效率低(dī)、配套(tào)差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利(lì)分房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市(shì)场面临商品房的(de)需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少(shǎo)大(dà)型房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品房(fáng)制(zhì)度，先(xiān)后(hòu)出台多(duō)项文件(jiàn)，大(dà)力支持国内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院(yuàn)出台《关于(yú)进(jìn)一步(bù)深化城镇住(zhù)房制(zhì)度(dù)改(gǎi)革(gé)，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会(huì)化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下的福利分房(fáng)转向市场(chǎng)经济(jì)的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金(jīn)和(hé)开(kāi)发时(shí)间周期长的两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目(mù)的开(kāi)发，形成(chéng)滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国(guó)内(nèi)地开始房改货(huò)币(bì)化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的(de)信(xìn)贷(dài)政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售(shòu)制的初衷是为了(le)缓(huǎn)解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地(dì)产开发企业(yè)将(jiāng)正在建设中的房屋预(yù)先出售给购(gòu)房者(zhě)，由购房者支付定金或(huò)房款(kuǎn)的(de)行为。区(qū)别于中国香港，在(zài)中国内地(dì)实践(jiàn)过程中，商品房预(yù)售流程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登(dēng)记(jì)和(hé)预告登记-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形式(shì)一次(cì)性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可(kě)能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地的(de)开发商而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房(fáng)也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售(shòu)的(de)最主(zhǔ)要方式，预售制极大(dà)缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了城镇化(huà)发(fā)展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了(le)房地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居(jū)住水平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居到基本(běn)适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间(jiān)走完发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我(wǒ)们发布的(de)《中国住房存(cún)量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制(zhì)在当前已成为中国内(nèi)地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅期(qī)房销(xiāo)售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国内(nèi)地房(fáng)地产行业(yè)的发(fā)展。中国内地房地产历经(jīng)二十(shí)多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分(fēn)别(bié)从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从(cóng)国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地产也成为拉动中国内地(dì)经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带(dài)动的(de)上(shàng)下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)融资(zī)存量(liàng)占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房(fáng)市值(zhí)占股债房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本(běn)市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债(zhài)券市(shì)值较低(dī)，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在(zài)，当前的(de)负面(miàn)效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层(céng)面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房(fáng)者(zhě)和开发商之间的(de)购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合(hé)同是两个独(dú)立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违约(yuē)，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行(xíng)影响自(zì)身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂(liè)等一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短期不(bù)能(néng)还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了(le)开发企业预(yù)售(shòu)商品房所得款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的(de)工程建设，商品房预售款监(jiān)管的(de)具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理部(bù)门(mén)制定。但(dàn)多年以来(lái)全国(guó)并没(méi)有统一(yī)的预(yù)售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑(zhù)面积(jī)或者项目工程(chéng)总额报价计算(suàn)重点资(zī)金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入监管账(zhàng)户(hù)、或(huò)进入监管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫继(jì)续(xù)还款。那(nà)么，监管账户资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实(shí)际上，在过去房地(dì)产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方(fāng)，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的(de)工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流(liú)动，变(biàn)相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提供了(le)资金流动(dòng)性(xìng)，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般(bān)设有定(dìng)金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房(fáng)者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方式：预(yù)付款一般(bān)以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采用(yòng)两(liǎng)种(zhǒng)方式发(fā)放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋(wū)交(jiāo)付质(zhì)量(liàng)的保障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房由政府或第三(sān)方验收合格并(bìng)提供验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的(de)房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预(yù)售(shòu)资金(jīn)第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付(fù)首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付(fù)前资金由(yóu)第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比(bǐ)例一般(bān)为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定(dìng)金或首付外(wài)，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房者的(de)定金及首付款由(yóu)第三(sān)方公证行或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如(rú)果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而(ér)开发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银行，银(yín)行(xíng)根据工(gōng)程进度向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发(fā)商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害银行利(l两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了ì)益，银(yín)行有充分动机监(jiān)管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由(yóu)政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工(gōng)期(qī)进(jìn)度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷(dài)利率采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获(huò)批(pī)后即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合(hé)同前，购房者需(xū)支付(fù)约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国(guó)法(fǎ)律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付(fù)公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在购房款中，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德(dé)国也采取按工期支(zhī)付房款的(de)制(zhì)度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点可(kě)分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃(lí)完工(gōng)、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工节(jié)奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购(gòu)房者一定使用(yòng)期限，期限结束后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设计(jì)了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认无误(wù)后签订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当(dāng)开发(fā)商出现财(cái)务、经营问题时(shí)，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，英(yīng)国采(cǎi)取按(àn)工程进(jìn)度(dù)付(fù)款的(de)方式，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一般会在合(hé)同(tóng)签(qiān)订(dìng)6-24个(gè)月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款(kuǎn)项(xiàng)交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产(chǎn)公(gōng)证公(gōng)司的检验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期(qī)房预售(shòu)资(zī)金监管极(jí)为严格，资金也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认工程进度、支(zhī)付(fù)相关(guān)款项过程中，由买房律师(shī)将资(zī)金转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发商必(bì)须完成“预(yù)售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结束(shù)后由于房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是唯一(yī)一(yī)部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支(zhī)付(fù)定金超(chāo)过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律要求(qiú)开(kāi)发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可(kě)预(yù)售(shòu)。什么(me)是定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双方签(qiān)订购房合同时，开发(fā)商(shāng)向金(jīn)融(róng)机构或指定(dìng)保(bǎo)证(zhèng)机构或保险机构签(qiān)订定金保证委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付(fù)给(gěi)购(gòu)房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证金证明书向金融机构或(huò)保(bǎo)证机(jī)构或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支(zhī)付(fù)，所有资(zī)金(jīn)进(jìn)银(yín)行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订购买(mǎi)合(hé)同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会(huì)存(cún)入银(yín)行(xíng)专门(mén)的项目资金账户(hù)，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到(dào)了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房(fáng)企重组。一(yī)方(fāng)面(miàn)，加大对(duì)刚需和(hé)改善型需求的(de)支(zhī)持(chí)力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的(de)金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常(cháng)运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营(yíng)企业(yè)，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定(dìng)金环节(jié)，建(jiàn)立(lì)开(kāi)发商(shāng)违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房者定金安(ān)全。签订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入(rù)独(dú)立(lì)于(yú)开发商、银行的第三(sān)方(fāng)资金(jīn)监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发(fā)商(shāng)应(yīng)对房屋质(zhì)量(liàng)问题全(quán)权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花(huā)八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币。

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