5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而(ér)以公募基金为代(dài)表(biǎo)的机(jī)构对于(yú)这一板块(kuài)已经(jīng)在(zài)悄然布(bù)局。数(shù)据(jù)显示，以南(nán)方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均较4月28日时(shí)有小幅(fú)增长。根据(jù)基金(jīn)一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方国企央企(qǐ)获得增持(chí)，持(chí)仓数量占流(liú)通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只个(gè)股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标的市值(zhí)约1夂叫什么部首怎么读，夂叫什么部首拼音188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所(suǒ)持(chí)房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以延(yán)续。数(shù)据(jù)统计显示，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块一季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发(fā)展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发(fā)有集中于(yú)龙(lóng)头的趋(qū)势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金(jīn)一季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排名(míng)最(zuì)高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排(pái)位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次(cì)是(shì)金地(dì)集团(tuán)退出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行(xíng)业(yè)销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持(chí)仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射(shè)到(dào)二级市场投(tóu)资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类(lèi)，包括房地产等几类行业在(zài)盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟(shú)期或者衰退期的(de)行业，传统认知上没有什么(me)投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业(yè)也出现了一些(xiē)机会(huì)，背后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很(hěn)难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)，考虑(lǜ)存(cún)量(liàng)地(dì)产的(de)更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端还(hái)需(xū)要有一定的(de)政策出来(lái)去(qù)刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也(yě)指出(chū)：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇化的进程(chéng)，还是人(rén)均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前(qián)居民的(de)杠杆(gān)率(lǜ)和房价(jià)收入也不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上(shàng)行的房(fáng)价，因而行业(yè)高增的(de)时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或(huò)将(jiāng)回落(luò)，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信(xìn)用风(fēng)险(xiǎn)问题(tí)（类(lèi)似(shì)2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业(yè)需(xū)求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的(de)贝塔已经过(guò)去(qù)了，但不代表没有投(tóu)资机(jī)会，机会在(zài)于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样(yàng)的认识(shí)转变(biàn)，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实(shí)之(zhī)举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳(nà)入统计(jì)的(de)124只房地产类标的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前(qián)五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分别是(shì)上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发(fā)展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日(rì)收出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本面来看，上实(shí)发(fā)展(zhǎn)的(de)主(zhǔ)营业(yè)务为(wèi)房地产(chǎn)开发(fā)与经(jīng)营。公(gōng)司的(de)主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服(fú)务、工程项目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时(shí)的(de)首季十大流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具(jù)体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司(sī)等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一(yī)季度的收入利(lì)润(rùn)规模大幅(fú)度(dù)复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是该(gāi)公司(sī)后(hòu)疫情时代出(chū)租率复苏(sū)至近年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向(xiàng)好背景下(xià)，自然也吸(xī)引了知(zhī)名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季(jì)度十大流通股(gǔ)股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依(yī)然在前十中，这(zhè)也是连(lián)续第(dì)三个季度(dù)他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时(shí)榜单中还(hái)有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海区域性(xìng)地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一(yī)季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第(dì)七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名(míng)第九位(wèi)，此外(wài)联(lián)袂(mèi)出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全(quán)球基(jī)金(jīn)相关人(rén)士分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的(de)价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于信用问(wèn)题或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而(ér)其(qí)他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要(y夂叫什么部首怎么读，夂叫什么部首拼音ào)强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国(guó)企地产股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤(yóu)其是央(yāng)企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低的融(róng)资成本，优质的开发(fā)资源和良(liáng)好(hǎo)的(de)不动产资产(chǎn)运营能力的多(duō)重竞(jìng)争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央企相较于(yú)民营地产公司(sī)也(yě)是(shì)更有优势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等(děng)问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出清的(de)过(guò)程中，央国(guó)企相较于民企(qǐ)来说估(gū)值的修复更明显。中特(tè)估的(de)角度(dù)从(cóng)中长期的(de)维度看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的(de)盈利和现金(jīn)流创造能力(lì)，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢的(de)提升，应(yīng)该关注估值(zhí)相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行(xíng)业(yè)普涨的概率比较低，行业内(nèi)部(bù)将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度(dù)提升的(de)头部公司。”星(xīng)石(shí)投(tóu)资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观地去(qù)持续观(guān)察国企央企在三(sān)个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首先是融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次是(shì)销售份额(é)持续提升，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的(de)业绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企营收、净利均(jūn)实现了(le)业(yè)绩的(de)回(huí)正，甚(shèn)至(zhì)是较大(dà)增(zēng)速的增长。而(ér)这些公司也(yě)是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年民(mín)营房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心城市，投(tóu)资力度(dù)较大(dà)。投资的驱(qū)动能够推动(dòng)房企销售业(yè)绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但仍(réng)处于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一(yī)个(gè)正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在(zài)房地产(chǎn)的(de)复(fù)苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从四月份开(kāi)始又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月相对(duì)表现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在(zài)内(nèi)的(de)绝(jué)大(dà)多(duō)数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五(wǔ)月的(de)市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度(dù)增(zēng)长不确定性的压(yā)力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董事(shì)长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下(xià)游产业链(liàn)的(de)复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同(tóng)行好得多的(de)企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现出(chū)来(lái)。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去等待它的(de)基(jī)本(běn)面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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