万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的(de)意外走红，让这(zhè)个(gè)位于(yú)北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称要(yào)做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论(lùn)关(guān)注，起因中(zhōng)赫集团成了共同(tóng)债务(wù)人被中国信达(dá)追债(zhài)，中国(guó)信达为了收回钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房(fáng)子(zi)早已售出，业主并非中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，那(nà)些(xiē)真(zhēn)正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他(tā)们的姿势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可(kě)能没你想象(xiàng)的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没想到(dào)，这个位于海淀核心(xīn)区位(wèi)，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信(xìn)达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有(yǒu)限(xi最小的非负整数是多少数，最小的非负整数是什么意思àn)公司不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述(shù)不良债权(quán)转让(ràng)项目的(de)处置主体(tǐ)是中国信(xìn)达资产管理股份有限公司北京市分公司（下(xià)称中国信达北(běi)分），处(chù)置(zhì)的是(shì)对北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司（下称赫(hè)华恒瑞）的(de)不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元人民(mín)币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有(yǒu)限公司是共(gòng)同(tóng)债务人(rén)。目前，该(gāi)项目已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国(guó)信达北分讨债的故事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道(dào)属(shǔ)实，说明这些(xiē)房(fáng)子实际上都是卖(mài)出去了的(de)，是有人住的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖页面上又注(zhù)明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本(běn)没有网签，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第一(yī)财经的报(bào)道证实了(le)上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中(zhōng)介透(tòu)露(lù)，中赫(hè)集(jí)团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在(zài)还没资金解抵(dǐ)押(yā)，所以不能网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院(yuàn)的业主基(jī)本都是北(běi)京的高端人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬也(yě)是万(wàn)柳书院的(de)业主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的业主中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债(zhài)权回(huí)本的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失(shī)最(zuì)大的，没准还是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事(shì)执行中，业主已经支(zhī)付(fù)价(jià)款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未办理过(guò)户(hù)手续的(de)，如果业主没(méi)有过(guò)错，人民法院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还购房款或(huò)办理房产证(zhèng)，并(bìng)承(chéng)担(dān)违(wéi)约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护问题的批(pī)复(fù)》，以(yǐ)司法解释的方(fāng)式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费(fèi)者以居住(zhù)为目的购(gòu)买房屋并已支付(fù)全(quán)部价款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于建(jiàn)设(shè)工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人(rén)民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了(le)部(bù)分价(jià)款的(de)商品房(fáng)消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实际(jì)支付剩余价款的(de)，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的(de)这75套房子，还会被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将(jiāng)会赔(péi)了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不(bù)良(liáng)债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达(dá)已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金(jīn)谷国际信托(tuō)有限责(zé)任公司最小的非负整数是多少数，最小的非负整数是什么意思成为了(le)唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高(gāo)的(de)国民知名度，但(dàn)却在北(běi)京豪宅圈留(liú)下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中赫集(jí)团(tuán)进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价(jià)，成为当(dāng)时(shí)京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘，引(yǐn)发了(le)市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型(xíng)知名(míng)房企手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为北京当年(nián)的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿(zī)态杀入市场，无(wú)论是一块(kuài)块从荷兰运回(huí)来的(de)灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来(lái)的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成(chéng)年银(yín)杏(xìng)树，还(hái)是每平米20万元的价(jià)格(gé)，都令业内外震撼(hàn)不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看(kàn)出其在(zài)北(běi)京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它(tā)远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经(jīng)推出了8年(nián)之(zhī)久，但其依(yī)旧(jiù)在北(běi)京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业(yè)大佬则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠(diàn)定了中赫(hè)集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发商(shāng)光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次成为被执行人，被执(zhí)行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务(wù)，中赫集(jí)团正(zhèng)式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这(zhè)个地步(bù)，其(qí)实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万(wàn)柳书院少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团实(shí)控(kòng)人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元化转型(xíng)，但(dàn)转型(xíng)之路并不(bù)好走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝试过(guò)多元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了(le)体育(yù)领域(yù)。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为国(guó)安的(de)新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从(cóng)中信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果北(běi)京国安(ān)的估值一直没变，那(nà)么中赫集(jí)团拿下北京(jīng)国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫(hè)为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实(shí)控人周金辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中(zhōng)的(de)中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据(jù)企(qǐ)查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质权(quán)人包(bāo)括海金(jīn)商业保理、北(běi)京建工、山东(dōng)国(guó)际信托、中融信(xìn)托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)后，不(bù)仅国安的(de)经营(yíng)状况(kuàng)没有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫集团也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所(suǒ)官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱(jù)乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.最小的非负整数是多少数，最小的非负整数是什么意思09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压力，中赫(hè)集(jí)团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的(de)经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿，北(běi)京国安也(yě)3次与中赫(hè)集(jí)团(tuán)、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同成为被执行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为老赖的(de)情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个多亿的北京(jīng)国安(ān)，又如何(hé)能独善(shàn)其(qí)身(shēn)？

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