5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构(gòu)对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份额均较(一面亲上边一面膜下边的，一面亲上边一面膜下边打扑克jiào)4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持(chí)，持(chí)仓数(shù)量(liàng)占(zhàn)流(liú)通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只(zhǐ)个(gè)股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基(jī)金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市(shì)值(zhí)在股票资(zī)产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了(le)三年(nián)来的(de)首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的(de)持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今(jīn)年一季度得以延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示，公募(mù)重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值(zhí)占(zhàn)板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位(wèi)。而老牌(pái)龙(lóng)头(tóu)股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报(bào)，变化之(zhī)处首先在于几只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金(jīn)地集团退(tuì)出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是复苏(sū)链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进(jìn)入大分化(huà)时代(dài)，一二线城市(shì)好于三四(sì)线城市。而映射到(dào)二级市场投(tóu)资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去(qù)不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认(rèn)知上没有什(shén)么投(tóu)资(zī)机(jī)会的。但(dàn)在这几年特殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的(de)行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了更大的(de)变化(huà)。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也(yě)有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存(cún)款数量增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地(dì)产的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平(píng)方米(mǐ)。需(xū)求(qiú)端还需要(yào)有一定的(de)政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研(yán)究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化(huà)的进程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告(gào)别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房(fáng)价收(shōu)入也(yě)不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而(ér)行业高(gāo)增的时代已经过(guò)去，未来(lái)行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入(rù)到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回(huí)落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去(qù)了，但(dàn)不代表没有投资(zī)机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收(shōu)盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地(dì)产类(lèi)标的股中，本(běn)月(yuè)以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好(hǎo)排(pái)名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明(míng)显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日收(shōu)出涨(zhǎng)停(tíng)。从该(gāi)股的基本面来(lái)看，上(shàng)实发展的(de)主(zhǔ)营业务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排(pái)名(míng)第二的浦东金桥也是(shì)上海本(běn)地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后(hòu)疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从(cóng)数字(zì)上看(kàn)，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向好背景下(xià)，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名(míng)机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通(tōng)股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续第三个季度(dù)他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还(hái)小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上海区(qū)域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产则(zé)是主要布局在深(shēn)圳的地产公司(sī)，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩(jì)单(dān)：首(shǒu)季公司实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上(shàng)市公司(sī)股东的(de)净(jìng)利(lì)润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此外联袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相关人士(shì)分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价(jià)一面亲上边一面膜下边的，一面亲上边一面膜下边打扑克值更为(wèi)笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限(xiàn)于(yú)信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取低(dī)成(chéng)本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的(de)拿地力(lì)度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债率(lǜ)基(jī)本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在发展的大好机(jī)会。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行业的(de)结(jié)构性(xìng)机会依然存在(zài)，少部(bù)分公(gōng)司尤其是央企占(zhàn)据(jù)显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又体现为(wèi)库存的优势(shì)。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成(chéng)本，优质的开发资(zī)源和良好(hǎo)的(de)不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也(yě)是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资(zī)产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业(yè)出(chū)清的过程中，央(yāng)国企相较(jiào)于(yú)民企来说(shuō)估值(zhí)的(de)修(xiū)复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从中长期(qī)的(de)维度看，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利和现(xiàn)金流创造(zào)能力，以此(cǐ)带来估值中枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估值相对较(jiào)低，企业自身(shēn)资产的(de)质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思路(lù)的话，或许还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地(dì)去持续观察国企央企(qǐ)在三(sān)个方面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次(cì)是销售(shòu)份额持续提升，再次(cì)是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也(yě)根据(jù)房企一季报(bào)梳理发(fā)现，对(duì)于(yú)2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利(lì)均实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是(shì)机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业(yè)内(nèi)人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现明显改善的(de)房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不(bù)怎(zěn)么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份(fèn)开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等(děng)极个别城市四月环(huán)比三月相对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而(ér)现在五月的(de)市场表现也(yě)不太乐观。按(àn)照现在(zài)的(de)经济状况、收入情(qíng)况，以及(jí)市场的(de)去(qù)库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩出现市(shì)场的短期反弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二(èr)季度(dù)、第三季度增(zēng)长不(bù)确定(dìng)性的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下(xià)游产业链(liàn)的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为(wèi)少数的(de)、做得比(bǐ)同行(xíng)好(hǎo)得多的(de)企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐(nài)心地(dì)去等待它的基(jī)本面不断地凸显出来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做(zuò)买卖(mài)推(tuī)荐。）

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