5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构(gòu)对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所公布的(de)总份额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但(dàn)公(gōng)募所持房地产公司市(shì)值在(zài)股票(piào)资产中的(de)占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了(le)三年来的(de)首次回(huí)升，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地(dì)产行业的(de)持股比例也(yě)同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今(jīn)年一(yī)季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地(dì)产板块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持(chí)仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集(jí)中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一(yī)季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地(dì)产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有(yǒu)退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地(dì)集团退出百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非(fēi)行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大分化(huà)时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映(yìng)射到(dào)二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔的(de)红利期(qī)一(yī)去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会(huì)的。但(dàn)在这(zhè)几(jǐ)年(nián)特殊反函数的性质是什么意思，反函数得性质的行(xíng)情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一(yī)些(xiē)机(jī)会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大(dà)的(de)变化(huà)。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公募基(jī)金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难(nán)再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米(mǐ)。需(xū)求端还需要有(yǒu)一定的政策(cè)出(chū)来去(qù)刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是(shì)人均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已告(gào)别(bié)住(zhù)房短缺时代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿(yì)元的(de)销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房价，因而(ér)行业高增(zēng)的(de)时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出(chū)清的过(guò)程。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力(lì)强的(de)公司就能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需(xū)求见顶回(huí)落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机(jī)会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是(shì)基于(yú)这样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价(jià)上(shàng)涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别是(shì)上(shàng)实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从(cóng)该股的(de)基(jī)本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为(wèi)房地(dì)产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期(qī)减反函数的性质是什么意思，反函数得性质少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股股东来看，各(gè)类机构都有(yǒu)对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等(děng)都(dōu)跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其(qí)第一季度的收(shōu)入(rù)利润规模大幅度复(fù)苏(sū)。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复(fù)苏至近(jìn)年来最高，另(lìng)一方面则(zé)是公司拿地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字(zì)上(shàng)看(kàn)，一季度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块(kuài)，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足(zú)。从(cóng)第一(yī)季(jì)度十大流通股(gǔ)股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然(rán)在前(qián)十中，这(zhè)也是连续第三(sān)个季度(dù)他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其(qí)当季还(hái)小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海(hǎi)区域性(xìng)地产公司外，荣安(ān)地产则是主要(yào)布局在深(shēn)圳的地产公司(sī)，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公司股东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募(mù)指基(jī)首季(jì)新杀入(rù)十大流通(tōng)股股东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基(jī)金相关人士分析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大(dà)幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的(de)拿地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存(cún)在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的(de)结构性(xìng)机会依(yī)然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库(kù)存的优势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出(chū)较低(dī)的融资成本(běn)，优(yōu)质的开发资源和(hé)良(liáng)好的不(bù)动(dòng)产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估(gū)，国央企相较于(yú)民营地产公司(sī)也是更有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调(diào)，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市(shì)场对民营房开企业(yè)的资(zī)产(chǎn)会有更多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于(yú)民企来说(shuō)估(gū)值的修复更(gèng)明(míng)显。中特(tè)估(gū)的角度(dù)从中(zhōng)长期的维度看，行业的(de)逻(luó)辑在于(yú)集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈(yíng)利(lì)和现(xiàn)金流(liú)创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关(guān)注估值相对较(jiào)低，企业自(zì)身(shēn)资产(chǎn)的质(zhì)量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的概(gài)率比较低，行业内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要关注将受益于行业(yè)集(jí)中度提升(shēng)的头部(bù)公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企(qǐ)在三个方面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首先是融资(zī)成(chéng)本保持(chí)低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房企一(yī)季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了业(yè)绩的(de)回(huí)正，甚至是较大增(zēng)速的(de)增长。而(ér)这些公司也是机(jī)构(gòu)的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显改善的(de)房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市(shì)四月环比三(sān)月相对表现较好之(zhī)外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的(de)市(shì)场表现也不太乐观。按(àn)照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情(qíng)况(kuàng)，以(yǐ)及市场(chǎng)的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短(d反函数的性质是什么意思，反函数得性质uǎn)期(qī)反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不确(què)定性的压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢(màn)很(hěn)多(duō)，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得(dé)比同(tóng)行好(hǎo)得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩(jì)会逐(zhú)步体现出(chū)来。所以只能(néng)耐心(xīn)地(dì)去等待它的(de)基(jī)本面不(bù)断地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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