5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这一(yī)板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一(yī)季报统计，龙(lóng)头与地(dì)方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出(chū)色，但(dàn)公募所持房地产公司(sī嗤笑的意思)市(shì)值在股票(piào)资(zī)产中(zhōng)的(de)占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一(yī)步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年来(lái)的(de)首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今年一(yī)季度(dù)得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公(gōng)募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变化(huà)之(zhī)处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏(sū)链上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到(dào)二(èr)级(jí)市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济圈(quān)判(pàn)断房地(dì)产已经(jīng)进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲(qū)线里(lǐ)属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没(méi)有什么投资机(jī)会的(de)。但(dàn)在这几年特(tè)殊的行情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的行业也出(chū)现(xiàn)了一些机(jī)会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募(mù)基金(jīn)经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销售(shòu)面积很(hěn)难再出现了(le)，2022年光是居民存款数(shù)量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿(yì)平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政(zhèng)策出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日(rì)，无(wú)论从城(chéng)镇(zhèn)化(huà)的进程，还(hái)是人均住(zhù)房(fáng)面积(jī)（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的(de)销售额(é)，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的(de)民营地(dì)产(chǎn)爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞争力强的公司(sī)就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行(xíng)业(yè)需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产(chǎn)“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产板块个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述(shù)时间段恰(qià)好排名(míng)前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地(dì)产开发(fā)与经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地(dì)产租(zū)赁(lìn)、物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股东来(lái)看，各类机构都有对其(qí)布局(jú)的(de)例子。以3月31日(rì)时(shí)的首(shǒu)季十大流(liú)通股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第一季度的(de)收入利(lì)润(rùn)规(guī)模大(dà)幅度(dù)复苏(sū)。究其原因，一方面是该(gāi)公司(sī)后疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏(sū)至近年来(lái)最高，另(lìng)一方面(miàn)则是公司拿地(dì)结算(suàn)持续(xù)性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)，知名私(sī)募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依(yī)然在前(qián)十中(zhōng)，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅(fú)增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要布局(jú)在(zài)深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行(xíng)列(liè)。具(jù)体说来， 南方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上(shàng)榜(bǎng)排(pái)名第七(qī)位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此(cǐ)外联(lián)袂出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人(rén)士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地金额(é)/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他(tā)房企的净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房(fáng)企的(de)销售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在(zài)当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存(cún)在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性机会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公(gōng)司尤其(qí)是央(yāng)企占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主要又体现为(wèi)库存的(de)优势。央(yāng)企地产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的(de)融资(zī)成本，优(yōu)质(zhì)的开发(fā)资源和良好的不动产资(zī)产(chǎn)运营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司(sī)也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系(xì)等问题，市场对民(mín)营房开企(qǐ)业(yè)的资产会有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较于(yú)民企来(lái)说(shuō)估值(zhí)的修复更明(míng)显。中(zhōng)特(tè)估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度(dù)提升后，行(xíng)业进入高质量发(fā)展阶(jiē)段(duàn)，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以(yǐ)此带来(lái)估值(zhí)中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估值相对(duì)较低(dī)，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能(néng)力强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部(bù)将出(chū)现分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研(yán)究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的话(huà)，或许还(hái)是保利发(fā)展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头前途更为(wèi)光明。不(bù)过(guò)国(guó)投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地(dì)去(qù)持续观察国企央企在三个(gè)方面是否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是融资成本(běn)保(bǎo)持低位(wèi)，其次(cì)是(shì)销售份(fèn)额持续(xù)提升，再次(cì)是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集(jí)团等房企营收、净(jìng)利均(jūn)实(shí)现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增(zēng)速的增(zēng)长。而这些公司(sī)也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出(chū)现明显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地(dì)之后(hòu)，国有企业仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些(xiē)不(bù)确定性。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按(àn)照(zhào)现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市(shì)场的去库存(cún)压力、企业(yè)的资金面(miàn)压力，可能会(huì)出现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了(le)半年报冲业(yè)绩(jì)出现市(shì)场的短期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第(dì)三季度增长不(bù)确定性(xìng)的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地(dì)产(chǎn)以及其(qí)上下(xià)游产业链的复苏速度都比想(xiǎn嗤笑的意思g)象的要慢(màn)很(hěn)多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下(xià)游(yóu)就不是赚快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的(de)、做得(dé)比同行好得多的(de)企(qǐ)业(yè)，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及(jí)个股仅(jǐn)为(wèi)举例(lì)分析(xī)，不做买卖(mài)推荐。）

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