导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅销售面积(jī)超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国(guó)地(dì)产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还(hái)包括大量(liàng)城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居(jū)民(mín)人均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施(shī)等因(yīn)素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差(chà)距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅(zhái)市(shì)场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们(men)测算(suàn)发现中国城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，其中(zhōng)每(měi)户持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无(wú)直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户(hù)均住宅的数据，我们根据(jù)商(shāng)品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意味着户(hù)户有房，然而事(shì)实上中国(guó)住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动人口，流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而产生了(le)额外(wài)的(de)住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)缩小，一(yī)人户(hù)、两(liǎng)人(rén)户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分(fēn)化日(rì)益明显，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净迁入城市(shì)的新(xīn)增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较(jiào)发(fā)达国家有着(zhe)不小差距，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石(shí)。那么当下房地产大分化时代(dài)已至，大分(fēn)化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必将(jiāng)体现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经(jīng)过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足(zú)？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们(men)无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们(men)测算出中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效观察(chá)中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻(wén)发布(bù)会上，负责人对(duì)外(wài)披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业(yè)获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住(zhù)宅(zhái)。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人口普查数据(jù)公(gōng)布了(le)中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出(chū)城镇居民的(de)居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭为(wèi)单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一(yī)类是商品住宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据(jù)，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住(zhù)宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处(chù)可以直(zhí)接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数(shù)（统计(jì)局）；二是居民(mín)住宅来源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均(jūn)住宅数(shù)量，我们主要用到上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于(yú)1998年(nián)，1998年之(zhī)前(qián)abo文是什么意思 abo文是谁发明的商品住(zhù)宅(zhái)数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们(men)就(jiù)能够得到(dào)城镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测(cè)算得到中国存(cún)量房(fáng)地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去(qù)除(chú)商品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除(chú)以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的(de)户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据(jù)显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构(gòu)特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉(lián)租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定(dìng)租赁其他(tā)住(zhù)宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增幅为过(guò)去十年变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户(hù)均一套(tào)房(fáng)的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇居民(mín)已经达(dá)到了户均(jūn)一套房的程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味(wèi)着中(zhōng)国城(chéng)镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意(yì)味着中国(guó)地产存(cún)量(liàng)供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意(yì)味着住(zhù)宅市场供需(xū)平衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足(zú)因人(rén)口流(liú)动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房，就会造成(chéng)人口净流入(rù)地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据显示(shì)，在(zài)上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工作的流(liú)动人(rén)口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会占据两(liǎng)套房，在(zài)高房价的大(dà)城(chéng)市租(zū)赁一套房，在房(fáng)价较低(dī)的(de)县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流动人口的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中(zhōng)依(yī)然有不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至(zhì)少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的(de)不(bù)便和安全(quán)隐患，并且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然这与城(chéng)市(shì)土地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求(qiú)驱(qū)动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅(zhái)存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)不足19平(píng)方(fāng)米，不及全(quán)国人均(jūn)水平的一(yī)半。若去除20％的(de)公摊(tān)，可(kě)使用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将(jiāng)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平(píng)方(fāng)米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个(gè)标准算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用(yòng)住宅(zhái)面积(jī)为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需(xū)要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和英(yīng)国(guó)都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需要的(de)住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然(rán)1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会有需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国城镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需(xū)求释放(fàng)。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　abo文是什么意思 abo文是谁发明的g>第(dì)一(yī)，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不断(duàn)下降，六普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户(hù)数(shù)会因户均人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步(bù)向经济带、都市圈中心(xīn)城市流(liú)入，区(qū)域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移(yí)势必(bì)涉(shè)及到买房(fáng)租房，给迁入地(dì)住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自(zì)建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)建造时(shí)间(jiān)为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了(le)商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适(shì)用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基(jī)础设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少(shǎo)有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)还将有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提(tí)高生(shēng)活品质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较其他国(guó)家依旧存在(zài)不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水平有着(zhe)密(mì)切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足，供(gōng)需(xū)出现错配(pèi)，这是(shì)过(guò)去(qù)二(èr)十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能(néng)存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预(yù)期。

未经允许不得转载：河南钢构网--首页(钢结构、彩钢、活动房等等。河南钢构网是河南省最大的钢结构网站，为河南地市各钢结构公司提供产品信息、供求信息、人才信息，网址：http://www.hnganggou.com ) abo文是什么意思 abo文是谁发明的