近两年火(huǒ)爆的(de)创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出(chū)该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过(guò)观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普通投资(zī)者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权(quán)分红目前已包含(hán)了(le)利润分配(pèi)和本(běn)金的归还(hái)，在选择(zé)投资标的时应了解(jiě)资产类型(xíng)和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有(yǒu)期分红(hóng)收(shōu)益，以及基金份额(é)交易价格的变化。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市场因素(sù)的综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设(shè)施资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披露文(wén)件，结(jié)合行业及(jí)市场情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行投资(zī)决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额(é)二级安徽财经大学选课系统，安徽财经大学教务处官网点学生系统(jí)市(shì)场价(jià)格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额(é)持有人(rén)实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期(qī)投资(zī)者更(gèng)具(jù)参考价值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副(fù)总监李(lǐ)华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应(yīng)当(dāng)将90％以上合并后基(jī)金(jīn)年度可分(fēn)配金额(é)以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从(cóng)投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点(diǎn)。二级市场价(jià)格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分(fēn)红类(lèi)似于债券派息(xī)，但不等同(tóng)于债券(quàn)的固定利息回报(bào)，而是(shì)由可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资(zī)产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取(qǔ)相对于投(tóu)资债券相对高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分(fēn)红水平的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走势的(de)关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的(de)影响，可(kě)分配金额完成(chéng)率不(bù)达预期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的价格(gé)波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人也(yě)表示，近(jìn)期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券(quàn)回归的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对(duì)经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对(duì)基金份额(é)的开(kāi)盘指导价做(zuò)调(diào)减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作(zuò)是(shì)对分红(hóng)前后基(jī)金份额净值变化的修正，使投资人(rén)在基金分红前后(hòu)均可以获(huò)得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结(jié)合(hé)持有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动(dòng)对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金(jīn)相关(guān)人(rén)士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基(jī)金分红前提是本金(jīn)之上的增(zēng)值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界(jiè)定(dìng)为(wèi)“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的(de)是本(běn)金与增(zēng)值两(liǎng)个部(bù)分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现有公(gōng)募(mù)基(jī)金分(fēn)红差异很大，大多数(shù)普通投资(zī)者可能把“分派(pài)”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金(jīn)价值面临极(jí)大(dà)不确定性，这是该类投资(zī)者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要(yào)有特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类(lèi)和产权类两大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类(lèi)产品的收(shōu)益(yì)主要包括每(měi)年(nián)的现金分(fēn)红(hóng)及资产增值的收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类(lèi)产品的收益主要(yào)来自项(xiàng)目(mù)每年的现金分(fēn)红。其中，特(tè)许经营权类资产的分红(hóng)包(bāo)括(kuò)了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细(xì)分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而(ér)形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产的价值(zhí)增(zēng)值，所以相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场价格和分红有(yǒu)合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这(zhè)个特点(diǎn)，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短(duǎn)的(de)特许经营项目，通(tōng)常(cháng)具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人(rén)提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的分派金额(é)包含了投资本金，在不(bù)进行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基金份(fèn)额单价随(suí)着(zhe)分(fēn)派进度逐(zhú)年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期(qī)限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相比，产权(quán)类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的(de)更新改(gǎi)造或(huò)补缴土地出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时(shí)点，多位业(yè)内人士还表示，在(zài)产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)、内部(bù)收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察(chá)和(hé)评估项目底层资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年(nián)报(bào)指标中，跟现金相关的(de)指标有(yǒu)两个：一是年报中披露(lù)的(de)经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二(èr)者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流(liú)量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的(de)现金(jīn)流，基于(yú)企业本(běn)身经营活(huó)动(dòng)产生；可供(gōng)分(fēn)配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响利润表(biǎo)的(de)项(xiàng)目进(jìn)行(xíng)调整，加期初现金，最终得(dé)到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投(tóu)资价(jià)值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营权类(lèi)的资(zī)产可(kě)以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权(quán)类的资(zī)产更多关注分派率高低(dī)。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营净现金(jīn)流(liú)，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者(zhě)可综合(hé)考虑原(yuán)始权益(yì)人(rén)综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募(mù)基(jī)金管(guǎn)理人实力等多重(zhòng)因(yīn)素来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由于(yú)分(fēn)红交易(yì)带(dài)来的(de)短期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资者关注有基(jī)本(běn)面支撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对明(míng)显、同时(shí)分红规模较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载明(míng)REITs在发(fā)行首年及(jí)次年(nián)的可供分配金(jīn)额预(yù)测(cè)。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披(pī)露预测进行比较分析，结合(hé)经济及(jí)市场的实际环境，对基础设(shè)施(s安徽财经大学选课系统，安徽财经大学教务处官网点学生系统hī)项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判断(duàn)。”中金(jīn)基(jī)金上述负责人也称。

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