文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出“有(yǒu)条件的(de)可以进行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步(bù)入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是对(duì)购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机(jī)制，长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按(àn)照经(jīng)济规(guī)律(lǜ)办(bàn)事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制对购(gòu)房者非常不(bù)公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落(luò)实(shí)中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神、有助于(yú)保障购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制(zhì)度(dù)？预售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了(le)商(shāng)品房(fáng)预售制度。其(qí)实(shí)，当前世(shì)界(jiè)不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发(fā)达国(guó)家一般有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非(fēi)像中(zhōng)国一(yī)样(yàng)在支付完首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩(shèng)余(yú)全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要严格的(de)资(zī)金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障的(de)，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制(zhì)度(dù)，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制度有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然这需要配套(tào)房企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化改革，中国一定(dìng)能化解这个难(nán)题(tí)，让(ràng)房地(dì)产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的(de)过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的最根(gēn)本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现(xiàn)良币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度(dù)，取消预售(shòu)制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的(de)重大措施。在当前的(de)情(qíng)况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支(zhī)持当期(qī)三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研(yán)究中心参与财(cái)税改革方案研究时，对预(yù)售(shòu)制(zhì)、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进(jìn)行(xíng)过长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　中国允许士兵投降吗 如果打仗了警察用上吗trong>2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还(hái)未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大多数居民的(de)储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的(de)资金实(shí)力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是(shì)中国香(xiāng)港地(dì)产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期(qī)长等问题(tí)。针对(duì)这(zhè)一系(xì)列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的(de)经验，对(duì)于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见(jiàn)解，在(zài)努力(lì)寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了分层(céng)出售、还(hái)印(yìn)发(fā)售(shòu)楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即(jí)先(xiān)收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期(qī)付款形式(shì)，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房产(chǎn)。这种方式减轻了(le)民众购房的资金压(yā)力，加速(sù)了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低(dī)投(tóu)资风(fēng)险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)高效率地(dì)解决了核心(xīn)的住房(fáng)供不(bù)应求的问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门(mén)不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的监管机制(zhì)，促进(jìn)市(shì)场健康(kāng)发(fā)展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门(mén)提(tí)升(shēng)了对于预(yù)售楼(lóu)花制度的(de)监管，即要求开发商在预(yù)售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身(shēn)有资(zī)金等能力把项目完(wán)成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的(de)核(hé)准。为了(le)防(fáng)止开发商、律所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最大(dà)风险方，后(hòu)续需自身(shēn)推动项目(mù)完工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期(qī)发展工业化的进程(chéng)大于(yú)城市(shì)化进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才(cái)能(néng)进一步推进城市化(huà)。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租(zū)养(yǎng)房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因(yīn)此福(fú)利分房(fáng)制度(dù)不再适用于当时的(de)国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应量(liàng)小的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式无(wú)疑(yí)是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持(chí)国(guó)内(nèi)房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于(yú)进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币(bì)化(huà)、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计(jì)划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的(de)商品房。房地(dì)产市场采用预(yù)售制(zhì)，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和(hé)开(kāi)发时(shí)间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商以预(yù)售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式(shì)，住房供应(yīng)速度加(jiā)快(kuài)。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速(sù)出(chū)台相关的(de)信(xìn)贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市(shì)场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成(chéng)契合中国内地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了(le)缓解房企资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设(shè)。具体来(lái)说(shuō)，是(shì)指房地产开发(fā)企业(yè)将正在建设中的(de)房屋预先(xiān)出售(shòu)给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港(gǎng)，在(zài)中国内地实践过(guò)程(chéng)中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖(mài)合(hé)同-进(jìn)行(xíng)备案(àn)登记和预告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房者需要(yào)一次(cì)性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按照(zhào)工程(chéng)进度付款有所不同。对(duì)中国内(nèi)地(dì)的开(kāi)发(fā)商而言，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时(shí)增(zēng)加(jiā)市场商品房(fáng)供应(yīng)，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对(duì)中(zhōng)国内地房地(dì)产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场快(kuài)速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走(zǒu)完(wán)发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革(gé)开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产行业的发(fā)展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积(jī)和(hé)销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元中国允许士兵投降吗 如果打仗了警察用上吗(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快(kuài)速发(fā)展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也成为拉(lā)动(dòng)中国内地经济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地产带动的(de)上(shàng)下游产业链特别(bié)长，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材(cái)的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的(de)投资占全(quán)社会固(gù)定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资(zī)占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一(yī)。从房(fáng)地产融资存(cún)量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股(gǔ)债房市值的(de)比例较高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资(zī)比例较(jiào)低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几乎承担(dān)了(le)所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还(hái)要(yào)承担延迟(chí)交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和(hé)银(yín)行的(de)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发(fā)商发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系(xì)列风险，进行影响自身信用和(hé)购房者(zhě)对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获得房款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失(shī)还款能力或短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的(de)坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房者的(de)预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预(yù)售管理办法》中明(míng)确规定了开发企(qǐ)业预售商(shāng)品房所得款项应(yīng)当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多年以来全国(guó)并没有(yǒu)统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策(cè)”。例(lì)如(rú)，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金(jīn)比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积(jī)或者项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实(shí)是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管账户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户(hù)资金如(rú)何被(bèi)挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包(bāo)方(fāng)，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获(huò)得监管账户拨(bō)付资金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进(jìn)度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式套取的(de)资(zī)金(jīn)，在房企各地(dì)项目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做提供了资(zī)金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形成一(yī)种(zhǒng)资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度(dù)呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者预付(fù)资金，一(yī)般设有(yǒu)定(dìng)金或(huò)预付(fù)款保护(hù)机(jī)制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购(gòu)房者支付的(de)预付(fù)款比例(lì)相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期(qī)支付(fù)，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)，按(àn)揭贷(dài)款按照(zhào)工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得购(gòu)房者支(zhī)付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除(chú)定(dìng)金或(huò)首付外，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商(shāng)挪用资(zī)金，购(gòu)房者的定金及首付款由第(dì)三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资(zī)金(jīn)可通过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承(chéng)担(dān)任何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋(wū)建(jiàn)设过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发(fā)商(shāng)提供一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行(xíng)有(yǒu)充分(fēn)动机监管(guǎn)开发商施(shī)工进度。开发(fā)商在房屋交付时(shí)需(xū)取得由政府相关部(bù)门经审查后发放(fàng)的验收凭(píng)证，通(tōng)过(guò)验收凭(píng)证向银(yín)行得到(dào)购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在(zài)项(xiàng)目获批后即(jí)可(kě)预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预(yù)约公证，签订合同后定(dìng)金退(tuì)还。如由于任(rèn)何(hé)原(yuán)因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公(gōng)证费和土地(dì)交易(yì)税(shuì)，分别(bié)为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没(méi)有(yǒu)规(guī)定最低首(shǒu)付比例(lì)，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支付(fù)节(jié)点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付(fù)节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可(kě)在(zài)支付房款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保(bǎo)证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前(qián)，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环(huán)节(jié)，各(gè)环节内容确(què)认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的(de)定(dìng)金由保险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款的方(fāng)式(shì)，但是交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)相对较(jiào)低(dī)，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定(dìng)房(fáng)屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证公司(sī)的检验验收后才能交付(fù)，交付后(hòu)方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为(wèi)严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程(chéng)中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资(zī)金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发(fā)商，即(jí)资金在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完(wán)成“预售房(fáng)定金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返(fǎn)还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯(wéi)一一(yī)部规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日(rì)元的部(bù)分，法(fǎ)律要求开发商必须完成(chéng)定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他(tā)预先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该(gāi)措施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金融机(jī)构或(huò)保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付违约(yuē)金(jīn)，一(yī)般约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)即可向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房(fáng)款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡(pō)期(qī)房购房者违(wéi)约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度支付(fù)，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新(xīn)加坡(pō)开(kāi)发商有统(tǒng)一(yī)的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签(qiān)订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付15％的首(shǒu)付(fù)及(jí)印花税，同时(shí)购(gòu)房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资(zī)金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受1年的(de)房屋保(bǎo)修期(qī)，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政(zhèng)策(cè)出(chū)手临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房(fáng)企重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复(fù)工(gōng)保民(mín)生，给予强有力的金(jīn)融工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转的房(fáng)企包括民(mín)营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个行业，为每(měi)个房(fáng)企配(pèi)套(tào)AMC和(hé)财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应(yīng)充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税(shuì)。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者定金(jīn)安(ān)全。签订合(hé)同环节，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入，为房屋(wū)重(zhòng)大延(yán)期以及(jí)重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保护(hù)购房者的(de)权益。资金监管环节(jié)，引入独(dú)立(lì)于开发商、银行的第三方资(zī)金监管机构(gòu)，或由政府相关部(bù)门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)问题全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修(xiū)，购房者(zhě)在保修期结束后(hòu)支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量(liàng)时代，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不能(néng)兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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