文(wén)：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的(de)全国住房和城(chéng)乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明(míng)确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了(le)，用(yòng)你的钱(qián)，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房(fáng)者(zhě)的(de)不(bù)公平。以结婚时还是处的多吗，结婚还是处的有多少后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力(lì)的(de)别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和(hé)社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复(fù)市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国(guó)一(yī)定能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过(guò)这(zhè)道关(guān)，解好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁(gē)置(zhì)等(děng)系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老百姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预(yù)售最早源(yuán)于中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改(gǎi)，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在(zài)预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在(zài)项目获得政府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支(zhī)付(fù)完首(shǒu)付款后(hòu)从(cóng)银行(xíng)一次(cì)性贷(dài)款支(zhī)付剩(shèng)余全(quán)部房款，而是(shì)根据(jù)开发(fā)商(shāng)工程进度在(zài)完(wán)全(quán)交房(fáng)前(qián)进行(xíng)分期(qī)支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处(chù)罚措施(shī)作为(wèi)保障的，如(rú)果没(méi)有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风险，对购房民(mín)众不公平(píng)，所以不(bù)如借(jiè)机取消预售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度(dù)有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定(dìng)能化(huà)解这(zhè)个难题(tí)，让(ràng)房地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不(bù)是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最(zuì)根(gēn)本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福(fú)一家人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展的重大措(cuò)施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金(jīn)融(róng)支持(chí)当(dāng)期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国(guó)务(wù)院发(fā)展研究中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还未推行(xíng)公共(gòng)房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋(wū)或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需(xū)求是相当高，不过(guò)大多(duō)数居民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地(dì)产行(xíng结婚时还是处的多吗，结婚还是处的有多少)业(yè)盛行的(de)方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的(de)方(fāng)式，如把楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增(zēng)加(jiā)，开(kāi)发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多(duō)年(nián)经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了(le)分(fēn)层出(chū)售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也(yě)解决了(le)制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市(shì)场(chǎng)的(de)一(yī)大特色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效率地(dì)解决了核心的(de)住(zhù)房(fáng)供(gōng)不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花(huā)制度(dù)的监(jiān)管，即要求(qiú)开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资(zī)金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师行在银(yín)行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明(míng)化机(jī)制(zhì)，且银(yín)行的(de)责任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后(hòu)续(xù)需自(zì)身推动项目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系(xì)逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年(nián)代，中国内(nèi)地面临住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地(dì)优(yōu)先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展(zhǎn)工(gōng)业(yè)化的进程大于城市(shì)化进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等城市化配(pèi)套问(wèn)题，才能进一(yī)步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发(fā)展起步较(jiào)晚、增速(sù)较(jiào)慢(màn)，福利分房制度也(yě)出现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套(tào)差(chà)等(děng)问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用(yòng)于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加(jiā)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房的(de)需求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型(xíng)房地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多(duō)项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住(zhù)房制度改革(gé)，加(jiā)快住(zhù)房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化(huà)、住房供(gōng)给商品化、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济(jì)下的(de)福利分房转向市(shì)场经济(jì)的商(shāng)品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发商(shāng)以预(yù)售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作(zuò)用(yòng)推动(dòng)了(le)房地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整形成契合中国(guó)内地的商(shāng)品房预(yù)售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房(fáng)地(dì)产开发企业将正在建(jiàn)设(shè)中的(de)房屋预先出(chū)售给(gěi)购房(fáng)者，由(yóu)购房者(zhě)支(zhī)付定金或房款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理(lǐ)预(yù)售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进(jìn)行备(bèi)案登记和(hé)预告登记(jì)-交付(fù)房屋。在购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次(cì)性(xìng)付清首付(fù)款，并(bìng)采用银(yín)行(xíng)贷款的形式一次(cì)性(xìng)付(fù)清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港的按照工程(chéng)进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对(duì)中国内地的开(kāi)发商(shāng)而言，预售制商品(pǐn)房也(yě)开启了高周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要(yào)方式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程。预售(shòu)制在(zài)过去20多(duō)年对结婚时还是处的多吗，结婚还是处的有多少中国内地房地产市(shì)场的稳步(bù)发展起到(dào)了重(zhòng)要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了(le)房地(dì)产市场(chǎng)快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到基(jī)本(běn)适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时(shí)间走完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商(shāng)品住(zhù)宅期房销售(shòu)面积占总销(xiāo)售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中国内地(dì)房地产行业的(de)发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成(chéng)额(é)从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国(guó)企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金(jīn)融、批发(fā)、建(jiàn)材的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动(dòng)的投资占全(quán)社会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过(guò)三分(fēn)之(zhī)一。从房地(dì)产融(róng)资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大(dà)面积(jī)违约，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房(fáng)市值的(de)比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中国(guó)资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资(zī)比例(lì)较低，股票(piào)、债券市(shì)值较低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制(zhì)背后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的(de)风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期(qī)办理(lǐ)甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个(gè)独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同向开发(fā)商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信用和(hé)购房者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为(wèi)按(àn)揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通过与购房者(zhě)签(qiān)订的(de)预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房(fáng)者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还(hái)款等，则风(fēng)险完全(quán)由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那(nà)就是(shì)“没(méi)钱”，即(jí)没钱(qián)付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预(yù)售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了(le)开发(fā)企(qǐ)业预售商品房所得款项应(yīng)当用于有关(guān)的工程建设，商品房(fáng)预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年(nián)以来全(quán)国并没(méi)有统(tǒng)一的预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计(jì)算重点资金。而事实(shí)是(shì)，不(bù)少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账(zhàng)户(hù)后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫(pò)继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去(qù)房地(dì)产大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再(zài)由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨(bō)付的(de)工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企各地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金(jīn)循环高周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房(fáng)者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支(zhī)付，或(huò)按(àn)工程进度分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式(shì)发放按揭贷款，一(yī)是(shì)按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度(dù)逐渐(jiàn)发(fā)放，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房(fáng)提(tí)供期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是开发(fā)商(shāng)为购房者提供一(yī)定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付(fù)首付(fù)，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前(qián)资(zī)金由第(dì)三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据(jù)，2021年(nián)美国(guó)平均(jūn)首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由(yóu)第三方(fāng)公证行或产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失(shī)。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设过程中的(de)资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接(jiē)损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管开发(fā)商施(shī)工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋交付时(shí)需(xū)取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到(dào)购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期进度(dù)支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固定(dìng)利(lì)率，开(kāi)发商或购(gòu)房(fáng)者可购(gòu)买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商(shāng)在(zài)项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因(yīn)不(bù)能(néng)购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付公证费和土地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不(bù)包(bāo)含在购房款中，属(shǔ)于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款的制度(dù)，一(yī)般分7笔进行(xíng)支付，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一(yī)般来说(shuō)，支(zhī)付节点(diǎn)可分(fēn)为(wèi)公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付比例可(kě)能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银(yín)行(xíng)按施(shī)工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司(sī)保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期(qī)房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无误(wù)后签订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商出(chū)现财(cái)务(wù)、经营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对(duì)较低，一般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验验收后才(cái)能交付(fù)，交付后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在(zài)确认工程进度、支付相关(guān)款项过(guò)程(chéng)中(zhōng)，由(yóu)买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给开发商(shāng)，即资金在进入(rù)开发(fā)商账(zhàng)户(hù)前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者(zhě)资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必须完成“预(yù)售房定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)”，交房前(qián)付款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府(fǔ)1952年(nián)出(chū)台《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次(cì)修订(dìng)，目前是(shì)唯(wéi)一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据日(rì)本《宅地(dì)建物取引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要(yào)求开发商必须完成定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施才可预(yù)售。什么是定金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖双方签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设(shè)置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应(yīng)的保(bǎo)证金(jīn)证明(míng)书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房(fáng)款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融(róng)机构或(huò)保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付(fù)违约金(jīn)，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前只需支付最多(duō)不(bù)超20％的(de)定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即(jí)可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专(zhuān)门(mén)项目资金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选购(gòu)权合同以及订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例(lì)方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银(yín)行(xíng)申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的(de)方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要(yào)求所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支(zhī)付节点一般(bān)为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程(chéng)中随(suí)着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房(fáng)者的(de)订(dìng)金(jīn)与付款会存入银(yín)行专门的项目资金账户(hù)，账户资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房(fáng)者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出(chū)手临(lín)界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房(fáng)企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工(gōng)保(bǎo)民(mín)生，给予(yǔ)强有力的金融工具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分估计(jì)形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将已(yǐ)支付(fù)定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋重大(dà)延(yán)期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商(shāng)、银行的第三方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金(jīn)挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立(lì)商品房(fáng)保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质(zhì)量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大(dà)的(de)提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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