万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆论关注(zhù)，起因中赫(hè)集团成了共(gòng)同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信(xìn)达(dá)为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是(shì)，这些房子早已售(shòu)出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫(hè)集团，那(nà)些真正斥巨资(zī)购入房(fáng)产的有(yǒu)钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪(guài)有网友调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是(shì)债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国(guó)信达在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不(bù)良债(zhài)权转让(ràng)项目的(de)处置(zhì)主体是中国信达(dá)资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北(běi)京市(shì)分公司（下称中国信达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公(gōng)司(sī)（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就是一起中国信(xìn)达(dá)北分(fēn)讨债的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的(de)背(bèi)后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且早已售罄。如(rú)果该(gāi)报(bào)道属实，说明这些(xiē)房子实(shí)际上都是卖(mài)出(chū)去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么(me)中国信达的(de)拍卖(mài)页面上又注明这(zhè)75套房子是“未(wèi)出(chū)售”的(de)状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房(fáng)子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解(jiě)抵押(yā)，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京(jīng)的(de)高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也(yě)是万柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最大的(de)，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国(guó)信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规(guī)定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的(de)，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人(rén)民(mín)法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出(chū)执(zhí)行(xíng)异议(yì)申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求(qiú)退(tuì)还购房(fáng)款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承担(dān)违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公(gōng)布《最高(gāo)人民(mín)法院关于商(shāng)品房(fáng)消费者(zhě)权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的(de)方式明(míng)确了(le)购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋(wū)并(bìng)已支付全部价(jià)款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权(quán)优(yōu)先于建设工程价(jià)款优先受(shòu)偿权、抵押权以(yǐ)及其他债(zhài)权的，人(rén)民(mín)法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结(jié)前已实际支付剩余价款的(de)，可以(yǐ)适(shì)用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良(liáng)债权，实(shí)际上是(shì)个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的(de)这75套(tào)房子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷(gǔ)国际信(xìn)托有(yǒu)限责任公司成(chéng)为了唯一(yī)股(gǔ)东(dōng)，后者由中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商(shāng)，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没(méi)有很大陈述句是什么意思举个例子说明，陈述句是什么意思？语文规(guī)模(mó)，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的(de)天价，成为(wèi)当时京城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发了市(shì)场强(qiáng)烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的(de)万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型(xíng)知(zhī)名(míng)房企手中，抢下了北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的(de)姿态(tài)杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每(měi)棵成本超6万(wàn)的成年银杏(xìng)树(shù)，还是每平(píng)米(mǐ)20万(wàn)元的价(jià)格，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树、北(běi)平府的(de)院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看出其在北京(jīng)豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对(duì)手(shǒu)是当时有名(míng)的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人(rén)的36万(wàn)元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈(quān)备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次(cì)成(chéng)为被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒(jù)不(bù)履行生效法律文书确(què)定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今(jīn)沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红之时陈述句是什么意思举个例子说明，陈述句是什么意思？语文(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深(shēn)陷财(cái)务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开发商到(dào)沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯源(yuán)，这个(gè)转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型(xíng)的(de)目光，放到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权(quán)，成为国(guó)安的新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手(shǒu)中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如(rú)果北京国安的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中(zhōng)赫为什(shén)么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫(fū)妇将其(qí)手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)质押陆(lù)续质押(yā)，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没(méi)有得到改善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交(jiāo)易所官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫(fū)妇还在持续质押(yā)手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和中赫的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执(zhí)行标的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安(ān)也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力(lì)而拒(jù)不(bù)履行生(shēng)效法律文书(shū)确定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实(shí)控人都(dōu)成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何(hé)能独善其(qí)身(shēn)？

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