近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此表示，强(qiáng)制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测(cè)经(jīng)营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金等指标(biāo)，也是(shì)观(guān)察(chá)REITs项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到(dào)期(qī)后不再产生现金收益，特许经营权(quán)分红(hóng)目前已包(bāo)含了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还(hái)，在选择投资标(biāo)的时应了解资(zī)产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除(chú)息日(rì)，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)军人男朋友突然删除微信，军人男友删除微信拉黑我际分配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配金(jīn)额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价格的(de)变(biàn)化。基(jī)金份额二级市(shì)场价格(gé)受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及市(shì)场因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预(yù)期则更有(yǒu)规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资(zī)产的经营现金流(liú)，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披(pī)露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析(xī)基(jī)础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得(dé)的现(xiàn)金收益，对于(yú)长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资者更(gèng)具参考价值。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后(hòu)基金年度可分配(pèi)金额以现金形式分配(pèi)给投资(zī)者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级市(shì)场价(jià)格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红体现了(le)这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红(hóng)要求，分(fēn)红类似(shì)于债券(quàn)派(pài)息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投(tóu)资者(zhě)的角度(dù)来看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类(lèi)，为资产配置(zhì)多元(yuán)化(huà)提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投资者(zhě)公募REITs能(néng)够(gòu)通过(guò)分(fēn)红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性(xìng)，在有效控(kòng)制风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益“落(luò)袋为安(ān)”外，市(shì)场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平(píng)的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关(guān)键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级(jí)市场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债(zhài)券(quàn)宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多(duō)重因素的影响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸(xī)引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近(jìn)期经济预(yù)期恢复，一(yī)方面(miàn)市场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一(yī)方面，基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩相对(duì)经济活力的改善有一(yī)定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对基(jī)金份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额(é)根据单位基金(jīn)份额的分(fēn)红金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后(hòu)基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影响程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包括利润(rùn)分配和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒，与现有公募基(jī)金分红前(qián)提是本金(jīn)之上(shàng)的增值部分(fēn)不同，特许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期(qī)间(jiān)的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是本金与增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个(gè)部分之间的(de)比例是变动的(de)，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限到期后(hòu)基金(jīn)价值面临极大不(bù)确定性，这是该(gāi)类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类和产权(quán)类两大资产类型(xíng)，持(chí)有产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现(xiàn)金军人男朋友突然删除微信，军人男友删除微信拉黑我分红及资产增值(zhí)的(de)收益，而(ér)持有(yǒu)特(tè)许经营类产品的收益主要来自项目每年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包括(kuò)了利(lì)润分配(pèi)和本(běn)金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营(yíng)权(quán)类资产的公募REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细(xì)分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公(gōng)募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价(jià)格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也认为，与产权类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特许经营项目(mù)在经营权到期(qī)后不(bù)再能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期(qī)限较(jiào)短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的(de)分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相对(duì)较低(dī)，也有足够年限收回本金(jīn)并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金(jīn)份额(é)单价随(suí)着分派进(jìn)度逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经(jīng)营权REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年(nián)限一般较长，再(zài)加上到期后通(tōng)过对(duì)建筑的(de)更新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的(de)假设(shè)反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的(de)资产投资属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内(nèi)人士还(hái)表(biǎo)示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配现金、内部(bù)收益率(lǜ)等(děng)指标(biāo)，来(lái)观察(chá)和评估(gū)项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个：一是年报中(zhōng)披(pī)露的经营活动现金流，二是(shì)可(kě)供分(fēn)配现金，二者(zhě)存在本(běn)质性(xìng)区别。经营活动(dòng)产生的(de)现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的(de)现金(jīn)流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可(kě)供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响利(lì)润表的项目进(jìn)行调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在(zài)相对股债(zhài)市场独立的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议(yì)投资者对经(jīng)营权类的(de)资(zī)产可(kě)以更多(duō)关(guān)注内部收益(yì)率(lǜ)的高(gāo)低，对产权(quán)类(lèi)的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营情(qíng)况直接影响投资(zī)回(huí)报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，由于(yú)分红交易带来的(de)短期博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加(jiā)此前市场(chǎng)接连(lián)回调，建议(yì)投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均(jūn)会(huì)载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年(nián)及次年的可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露预测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经济及(jí)市(shì)场的实际环境(jìng)，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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