文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国(guó)住(zhù)房和城乡建设(shè)工作会(huì)议提(tí)出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一(yī)个月时(shí)间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预售制了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。如果按照经济规(guī)律办(bàn)事，中(zhōng)国(guó)一定能(néng)实现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风(fēng)险。从个人(rén)层面看，预售(shòu)制对(duì)购房(fáng)者(zhě)非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有助(zhù)于落实(shí)中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来(lái)的？国外什么(me)情况(kuàng)？简单(dān)科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售最早源于(yú)中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发(fā)商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发(fā)达国家一(yī)般有严(yán)格的监管保障措施(shī)，开发(fā)商在项(xiàng)目获(huò)得政府(fǔ)批准后才可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在(zài)购(gòu)买期房后并非像中国(guó)一样在(zài)支(zhī)付完(wán)首(shǒu)付款后从银(yín)行一次性(xìng)贷(dài)款支付剩余(yú)全部房(fáng)款，而(ér)是根据开发(fā)商工(gōng)程进度(dù)在完全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需要(yào)严格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以及违(wéi)约处罚(fá)措施作为(wèi)保障的(de)，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度(dù)有一定(dìng)历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套(tào)房(fáng)企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地(dì)产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天(tiān)大的(de)事(shì)，烂尾(wěi)毁(huǐ)三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实(shí)施现(xiàn)房销售(shòu)是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发(fā)展的重大措施。在当前(qián)的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国务(wù)院发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财(cái)税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期(qī)系(xì)统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形成的(de)专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港还未推(tuī)行公(gōng)共(gòng)房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过(guò)大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是(shì)中国香港(gǎng)地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问(wèn)题(tí)，不少地(dì)产商开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民(mín)数量有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立(lì)信置业有限公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多(duō)年经营(yíng)杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业(yè)务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的(de)见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方(fāng)法(fǎ)加快自(zì)身资金(jīn)周(zhōu)转。当时(shí)其(qí)在购下九龙的(de)一(yī)块地(dì)盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说(shuō)明(míng)书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势环境、建筑材(cái)料(liào)、分层价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付(fù)款形式，等(děng)新楼落成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有了(le)自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民(mín)众购房的(de)资金压力(lì)，加(jiā)速(sù)了房屋的(de)建造和(hé)销(xiāo)售，也(yě)解决了(le)制造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的(de)举措。“预(yù)售楼花(huā)+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成(chéng)为当(dāng)时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观(guān)中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了(le)核心的住房供不应求的问题，使房市发(fā)展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门(mén)不断(duàn)完善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监管机制，促(cù)进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部(bù)门提升了对于预(yù)售楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求开发商在(zài)预(yù)售前，确(què)保地(dì)价款已经全部支付，还要证明自(zì)身(shēn)有(yǒu)资金(jīn)等(děng)能力把项目完(wán)成，资金需(xū)放入(rù)律师(shī)所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的(de)核准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制，且(qiě)银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这(zhè)一(yī)导(dǎo)向使前期(qī)发展工业化(huà)的进(jìn)程大于城(chéng)市(shì)化进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的(de)福(fú)利分房制度(dù)，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差(chà)等问题，因此福(fú)利分房制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商品(pǐn)房(fáng)的(de)需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对内地房(fáng)地(dì)产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进(jìn)中(zhōng)国香(xiāng)港预售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持(chí)国(guó)内(nèi)房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实物(wù)分配(pèi)，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货币化(huà)、住房供给商(shāng)品化、社会化(huà)的(de)住房(fáng)新(xīn)体制，从计划经济(jì)下的福(fú)利分房(fáng)转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商品房(fáng)。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难(nán)题(tí)，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动(dòng)下(xià)一个(gè)项(xiàng)目的开(kāi)发(fā)，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式(shì)，住房供应速(sù)度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地(dì)开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人(rén)民银行(xíng)等多(duō)方(fāng)迅速出台相关(guān)的信贷政策(cè)，支持(chí)购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整形成契(qì)合中国内地(dì)的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房grandma意思中文翻译，grandma是什么意思译(fáng)地(dì)产开发企业将正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或房款的行(xíng)为。区(qū)别(bié)于中国(guó)香港，在中国内地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行备案(àn)登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要(yào)一次(cì)性(xìng)付清首(shǒu)付(fù)款，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多年对(duì)中国内地(dì)房地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重要(yào)作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金(jīn)需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民(mín)从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居到(dào)基(jī)本适居(jū)，住房(fáng)事(shì)业取得巨(jù)大(dà)进步，数(shù)十年时间(jiān)走完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房(fáng)建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地(dì)房地(dì)产历(lì)经二十多年长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资完(wán)成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接(jiē)贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社会固(gù)定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投(tóu)资(zī)占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷(dài)款占银行(xíng)各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三(sān)分之一(yī)。从房地(dì)产融(róng)资存量占社(shè)融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约(yuē)，将(jiāng)导(dǎo)致银行(xíng)不良率(lǜ)大(dà)幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、英法德(dé)三国合计(jì)的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是因(yīn)为(wèi)住房市(shì)值高，以及中国(guó)资本市场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资(zī)比例(lì)较低(dī)，股票(piào)、债券市(shì)值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存在，当前的(de)负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等(děng)待期(qī)一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理(lǐ)甚至不能(néng)交房等(děng)风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能(néng)根据购房合同(tóng)向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同(tóng)按(àn)时(shí)向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房(fáng)者(zhě)承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自(zì)身信用(yòng)和购房(fáng)者(zhě)对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出(chū)现资(zī)金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全(quán)由银行(xíng)承担，银行将面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监(jiān)管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确规(guī)定了开发(fā)企业(yè)预售商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具(jù)体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监(jiān)管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计算(suàn)重点资金(jīn)。而(ér)事实是，不(bù)少购房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地(dì)产大开发时代的(de)高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监(jiān)管账户(hù)资(zī)金，是行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工(gōng)程总承包方，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获得(dé)监管账户拨(bō)付资金，再由工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨(bō)付(fù)的工程(chéng)款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房(fáng)企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环高周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验grandma意思中文翻译，grandma是什么意思译

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预(yù)售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购房(fáng)者预付资金，一(yī)般设有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要(yào)求(qiú)购房(fáng)者支付(fù)的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付(fù)款一般(bān)以定金(jīn)方式(shì)支付，或按(àn)工程进(jìn)度分期(qī)支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交付(fù)后(hòu)发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重大(dà)延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是(shì)期房由(yóu)政府或(huò)第三方验收合格(gé)并(bìng)提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发(fā)商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为(wèi)防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购房者(zhě)的定金(jīn)及首(shǒu)付款由第三方公(gōng)证行或产权保险公司的信(xìn)托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任(rèn)与损失。而(ér)开发(fā)商在房屋建设(shè)过程(chéng)中的资(zī)金全(quán)部来(lái)自银行，银行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动(dòng)机(jī)监管开发商施工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进(jìn)度支付(fù)，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在项(xiàng)目获批后(hòu)即可预售房屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订(dìng)合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金(jīn)按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地(dì)交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面(miàn)，德(dé)国(guó)也采取按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分(fēn)为(wèi)公(gōng)证(zhèng)后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工(gōng)，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前(qián)申请房贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期(qī)房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能(néng)是当(dāng)房屋(wū)出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔(péi)偿(cháng)或修(xiū)复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前(qián)，买卖(mài)双方均有一(yī)名(míng)律师，负责沟通期(qī)房交易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等(děng)各(gè)个环节，各环(huán)节内容确认无(wú)误后签订首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但(dàn)是(shì)交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例相对(duì)较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过(guò)房产公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付后方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国(guó)期(qī)房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确(què)认(rèn)工(gōng)程进度、支grandma意思中文翻译，grandma是什么意思译付相关款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结(jié)束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物(wù)交易(yì)法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一一(yī)部规范期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须完成(chéng)定金保全措施才可(kě)预(yù)售。什(shén)么(me)是定金保全(quán)措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机构或(huò)指定保(bǎo)证(zhèng)机构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)机构签(qiān)订定金(jīn)保证委托(tuō)合同，设(shè)置购房者定金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明(míng)书交(jiāo)付给购房(fáng)者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书(shū)向金融机(jī)构或保证(zhèng)机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超20％的(de)定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可(kě)向银行(xíng)申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷(dài)款，除定金外(wài)的剩余(yú)房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金(jīn)进银行(xíng)专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合同以及(jí)订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对(duì)期房(fáng)付款流程做(zuò)了(le)统(tǒng)一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度(dù)放款，月(yuè)供在此过程中随(suí)着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，购(gòu)房者的订金与付款会存入(rù)银行专门的(de)项目资金账户，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购(gòu)房者享受1年(nián)的房屋(wū)保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房地(dì)产到了(le)政策(cè)出手(shǒu)临(lín)界点，重(zhòng)点是(shì)保交(jiāo)楼和(hé)房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需(xū)求的(de)支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应(yīng)对(duì)局部停贷现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还(hái)在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营企业(yè)，加(jiā)大支持力(lì)度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行(xíng)业(yè)，为每(měi)个房企配(pèi)套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键(jiàn)是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定金(jīn)环(huán)节，建(jiàn)立开发(fā)商违约后定(dìng)金保护(hù)机制，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入，为房屋重大延(yán)期(qī)以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程(chéng)进度(dù)付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的(de)权益。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的(de)第三方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商(shāng)品房(fáng)保修期制度(dù)。保修期(qī)内，开(kāi)发商应(yīng)对房(fáng)屋质量问题全权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。

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