导读(dú)

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是(shì)中国房地产市场黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中国(guó)城镇存(cún)量(liàng)住(zhù)宅(zhái)真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人(rén)口普查调查数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不(bù)是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素(sù)密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国(guó)城镇居民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅(zhái)套(tào)数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事(shì)实上(shàng)中国(guó)住宅市场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法(fǎ)满足流(liú)动人口的租赁和置业(yè)需求(qiú)。全国总(zǒng)人(rén)口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来(lái)地产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均人口规模(mó)缩(suō)小，一人(rén)户(hù)、两人户占比不断(duàn)增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新(xīn)户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域(yù)经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净(jìng)迁(qiān)入(rù)城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第(dì)四(sì)，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给存在不(bù)足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化(huà)时代下地(dì)产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在住(zhù)宅质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同(tóng)能级(jí)城市(shì)之间，不(bù)同区(qū)域板块之间，不(bù)同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大(dà)城市二手房(fáng)挂牌量突(tū)然激增，引发(fā)一(yī)阵二手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的房子是否已经(jīng)过(guò)剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到底是(shì)供(gōng)给(gěi)过(guò)剩，还是(shì)供(gōng)需(xū)平衡，或是仍(réng)然存在(zài)不足(zú)？可惜由于住宅存量(liàng)数(shù)据并未公布，我们(men)无(wú)法直(zhí)接知(zhī)晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的(de)房(fáng)子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察中国户(hù)均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查(chá)工作情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻(wén)发布(bù)会上，负(fù)责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查数据(jù)公布(bù)了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看(kàn)似意(yì)味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的测算思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅，另一(yī)类是(shì)保(bǎo)障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数(shù)据，并(bìng)没有直(zhí)接公布城镇住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关数(shù)据(jù)有两处可(kě)以直接公布，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是居(jū)民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)相加，我们就能够得(dé)到当前商品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅(zhái)总数除(chú)以家(jiā)庭户(hù)数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底(dǐ)有(yǒu)多(duō)少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们(men)利用既有(yǒu)统计数据，大(dà)致测算得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成(chéng)。本文去除(chú)商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售(s日本最想干掉的国家，日本最恨哪个国家hòu)额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修(xiū)的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一(yī)步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民的(de)住宅结(jié)构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民(mín)所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的(de)实际变化(huà)比例，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来(lái)满足因人(rén)口流动(dòng)、居民(mín)换房等(děng)因素(sù)产生(shēng)的(de)住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造(zào)成人(rén)口净流入(rù)地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口流动调查数(shù)据显示(shì)，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价(jià)迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上(shàng)会占据(jù)两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生活带来(lái)了(le)很大(dà)的不便和安(ān)全隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧(jiù)小区很难满足(zú)现代生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一(yī)居室和(hé)二居室(shì)，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未来地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不(bù)足(zú)19平方米，不(bù)及(jí)全国人均(jūn)水平(píng)的一半。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅(zhái)面积(jī)仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)低于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在困难(nán)，若按这个标准算(suàn)的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国(guó)家人均住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不日本最想干掉的国家，日本最恨哪个国家大。但若去除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地(dì)产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人(rén)口静态(tài)结构和动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地(dì)产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数(shù)增(zēng)多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口(kǒu)数(shù)不断下(xià)降，六(liù)普显示(shì)城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户(hù)的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继(jì)续延续，导致户数(shù)会因(yīn)户均人(rén)口规模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导致(zhì)经(jīng)济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经(jīng)济(jì)板块的分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经(jīng)济带(dài)、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流入(rù)，区域经(jīng)济资源分(fēn)配(pèi)的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性(xìng)需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购(gòu)买经济适用房(fáng)和其(qí)他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势必(bì)会(huì)进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物(wù)业(yè)管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济水平(píng)有着密切正向(xiàng)联(lián)系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区(qū)和老旧二(èr)手房之间的(de)差(chà)异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调查(chá)的是人(rén)，并(bìng)不是针对住(zhù)宅，因此可能(néng)存在(zài)统计偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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