近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出(chū)该(gāi)类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权(quán)分红目(mù)前已包含了利(lì)润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金的(de)归(guī)还，在(zài)选择投资(zī)标的时应(yīng)了解资产类型(xíng)和(hé)分红的(de)特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配(p苏三起解的故事，苏三起解的故事简介èi)情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年(nián)分配金(jīn)额占可供分配金额(é)比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对(duì)此(cǐ)表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来源为持(chí)有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市(shì)场因素的(de)综合影(yǐng)响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础设施资产的(de)经营现(xiàn)金流，投资人(rén)通过(guò)基(jī)金(jīn)募集材料和信息披(pī)露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析(xī)基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投(tóu)资(zī)决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级市(shì)场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益(yì)，对于长期(qī)投资者更具参(cān)考价(jià)值。”中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设(shè)施证(zhèng)券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设(shè)施(shī)基(jī)金应当(dāng)将90％以(yǐ)上(shàng)合并后(hòu)基金年度可分配金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体(tǐ)现(xiàn)出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不(bù)等同(tóng)于债券的固(gù)定利(lì)息回报，而(ér)是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度(dù)来看，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化(huà)提(tí)供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债(zhài)券相对高(gāo)的(de)收(shōu)益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市(shì)场价格(gé)走势(shì)的(de)关(guān)键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票(piào)和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完成率(lǜ)不达预期，一(yī)定(dìng)程(chéng)度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的(de)价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也(yě)表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归(guī)的过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开盘指导价(jià)做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位(wèi)基(jī)金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作(zuò)是(shì)对分红前(qián)后基金份额净值变化的修正，使投资人(rén)在(zài)基金(jīn)分红前后均可以获(huò)得公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包(bāo)括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红差异很(hěn)大，大多(duō)数普(pǔ)通投资者(zhě)可(kě)能(néng)把“分派(pài)”金额(é)误(wù)认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基(jī)金价值面临极(jí)大不确(què)定性，这是(shì)该类投资(zī)者应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大(dà)资产(chǎn)类(lèi)型，持(chí)有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收(shōu)益主要来自项目(mù)每年的现金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择投资标的(de)时(shí)，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成(chéng)区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价(jià)值(zhí)增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择(zé)产品的二(èr)级市场价格和(hé)分红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配(pèi)金(jīn)额的分配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营(yíng)项目(mù)，通常(cháng)具备更高的(de)分(fēn)派率苏三起解的故事，苏三起解的故事简介水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权项目(mù)，即使分派(pài)率相对(duì)较低，也有足(zú)够年限收回本金并(bìng)取得(dé)收益(yì)。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责(zé)人(rén)提醒投资者注意(yì)，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分派(pài)金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份(fèn)额单价随着分(fēn)派进度逐年下(xià)降是正常(cháng)现(xiàn)象(xiàng)，投资(zī)特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产权类项目的(de)土(tǔ)地或(huò)建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年(nián)限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经(jīng)营的假设反映在基(jī)础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在(zài)产(chǎn)品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可以观测经(jīng)营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层(céng)资产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中(zhōng)披露的经营活(huó)动现金流(liú)，二(èr)是(shì)可供(gōng)分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活(huó)动产生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身经(jīng)营活(huó)动产生(shēng)；可供分配的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利(lì)润表的项目(mù)进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市(shì)场独(dú)立的资(zī)产配置功能，比较(jiào)适合长期持(苏三起解的故事，苏三起解的故事简介chí)有。建(jiàn)议(yì)投资(zī)者对经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产运(yùn)营情(qíng)况直接影(yǐng)响投资回报，投资者(zhě)可(kě)综合(hé)考虑原始(shǐ)权益(yì)人综(zōng)合实(shí)力、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理人实力等多重因素来(lái)选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的(de)短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调(diào)，建议投资(zī)者关注(zhù)有(yǒu)基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对明显、同(tóng)时(shí)分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在发(fā)行首年(nián)及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与(yǔ)募(mù)集材料中(zhōng)披露(lù)预测进行比较(jiào)分析，结合经济(jì)及(jí)市场的(de)实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金(jīn)基(jī)金上(shàng)述负责(zé)人也称(chēng)。

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