5月(yuè)以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金(jīn)为代表的机构对于这一(yī)板块已经(jīng)在悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时(shí)所公布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根(gēn)据基(jī)金一(yī)季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国(guó)企央企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流(liú)通股(gǔ)比重增幅(fú)五只个股分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值(zhí)更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回(huí)升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也同步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头(tóu)似(shì)乎在今年一季度得(dé)以延续。数(shù)据统(tǒng)计(jì)显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五(wǔ)个(gè)股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一季(jì)报汇(huì)总的(de)重仓股中，房地(dì)产板块排名(míng)最高的(de)是保利发(fā)展，在(zài)基(jī)金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名(míng)第(dì)二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从(cóng)排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团退出(chū)百大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产是复苏链上(shàng)最后一(yī)环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行(xíng)业轻(qīng)松(sōng)收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类行业在盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成(chéng)熟期(qī)或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认知上(shàng)没有什么(me)投资(zī)机会的(de)。但在这(zhè)几年特殊(shū)的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的(de)行(xíng)业也(yě)出现了(le)一些机会，背后的(de)逻辑(jí)是(shì)供给(gěi)侧发生了更大的(de)变(biàn)化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出(chū)现(xiàn)了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了(le)15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量(liàng)有(yǒu)400亿平(píng)方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房价，因而(ér)行(xíng)业高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的(de)需求(qiú)或将回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强(qiáng)的(de)公司就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不(bù)代表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会(huì)在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是(shì)强竞(jìng)争力公司(sī)的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识(shí)转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区域性标的(de)成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股(gǔ)来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房(fáng)地(dì)产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来夂叫什么部首怎么读，夂叫什么部首拼音(lái)看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业务为房地(dì)产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经(jīng)营(yíng)。从(cóng)业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东(dōng)来看，各类机构都(dōu)有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理公司(sī)等(děng)都跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其(qí)第一(yī)季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是该公(gōng)司后疫情(qíng)时代出租(zū)率复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数(shù)字(zì)上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩(jì)势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从(cóng)第一季度十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在前(qián)十中，这(zhè)也是连续(xù)第三个季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还(hái)小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家上海(hǎi)区域(yù)性地产公司(sī)外，荣安(ān)地产则(zé)是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是(shì)一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数(shù)1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问(wèn)题(tí)或者资金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度(dù)（拿地金额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从(cóng)融资(zī)成本看(kàn)，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成本不(bù)断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的(de)大好机(jī)会(huì)。中(zhōng)信证(zhèng)券(quà夂叫什么部首怎么读，夂叫什么部首拼音n)指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机(jī)会(huì)依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较(jiào)低的融资(zī)成本，优质的开发资源(yuán)和(hé)良(liáng)好的不动(dòng)产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司(sī)也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业(yè)的资产会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业出清的过(guò)程中(zhōng)，央(yāng)国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的(de)角度(dù)从中长期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻(luó)辑在于集中度提(tí)升后，行业进入高(gāo)质量发(fā)展阶段(duàn)，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注估(gū)值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现(xiàn)分化(huà)，要关注将受益于行业集中度提(tí)升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思(sī)路(lù)的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资(zī)背景龙(lóng)头前途(tú)更(gèng)为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地(dì)去持续观察国企(qǐ)央企在(zài)三(sān)个(gè)方面是否可以维持，首先(xiān)是融资(zī)成本(běn)保持低位，其次是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等(děng)房企营(yíng)收、净(jìng)利(lì)均(jūn)实现了(le)业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公司也(yě)是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示(shì)，业(yè)绩出现明显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍(réng)在(zài)持(chí)续性(xìng)地拿地(dì)，且主要集中(zhōng)在核(hé)心城市，投资力度较(jiào)大。投资的(de)驱动能够推(tuī)动房企销售(shòu)业(yè)绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢(huī)复(fù)但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复苏(sū)过程(chéng)中，还面临着一些不确定性(xìng)。其(qí)实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等(děng)极个别城市四月环(huán)比三(sān)月(yuè)相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的(de)绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的(de)市(shì)场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在(zài)的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入(rù)情(qíng)况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲(chōng)业绩出现市场的(de)短期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是(shì)说，第二季度、第(dì)三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利(lì)檀(tán)投资(zī)董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个(gè)房(fáng)地产以及其上下游(yóu)产业(yè)链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有极为少数的(de)、做(zuò)得比同行好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个(gè)行业(yè)的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等(děng)待它的基本面(miàn)不(bù)断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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