OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如(rú)今(jīn)，二级市场的影(yǐng)响仍未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的(de)下跌(diē)走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾(wěi)盘(pán)有(yǒu)所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个(gè)交易日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应(yīng)称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公告中，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人(rén)将继续密(mì)切(qiè)关(guān)注哲(zhé)库科(kē)技后续情况，积极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始(shǐ)权益人(rén)相关负责(zé)人也表示，近期(qī)已同(tóng)步启动了应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极(jí)应(yīng)对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润大(dà)厦(shà)是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度(dù)重视(shì)，浦东新区国资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT近(jìn)期市(shì)场波动较大(dà)，但其实不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并(bìng)不会从(cóng)根本上影响其(qí)内外价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此(cǐ)后二级市场价格开始震荡走低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后(hòu)价格有所回(huí)升(shēng)，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不(bù)利消息(xī)影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日(rì)二级(jí)市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场(chǎng)公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业(yè)园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有(yǒu)不同程度下(xià)跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项目出租率有(yǒu)所下(xià)降，如(rú)今拟扩募的(de)项目又遭遇突(tū)发事(shì)件，因(yīn)此导致二级(jí)市场(chǎn函数奇偶性加减乘除判定口诀，指数函数奇偶性的判断口诀g)价格(gé)出现波动。”一位业内人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原(yuán)因，最近几(jǐ)个(gè)交易日场(chǎng)内资金有(yǒu)所(suǒ)流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前随着二级市场价格下跌(diē)，风险也得到一(yī)定释放，但是价(jià)格涨跌会受到基本(běn)面、情绪面等(děng)多(duō)重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业内人(rén)士(shì)表示，今年(nián)整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年内二(èr)级市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收益率高(gāo)的产品(pǐn)具备一定的(de)投(tóu)资价值，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随(suí)着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区(qū)、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募(mù)基金执(zhí)行(xíng)董(dǒng)事高如(rú)星对此表(biǎo)示(shì)，若张江园区最(zuì)终能顺利解决招商(shāng)，平(píng)稳过度对(duì)经营(yíng)现金流没(méi)有造成大的影响，“事(shì)件性利空下调(diào)至(zhì)得(dé)这么急、这么深，加(jiā)上前期本(běn)身(shēn)园(yuán)区(qū)类资产就回调(diào)不少(shǎo)了(le)，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还(hái)是落到(dào)租(zū)金收入(rù)受不(bù)受影响(xiǎng)，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再(zài)迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技(jì)。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新(xīn)购入基础设施(shī)资产(chǎn)张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前(qián)未收(shōu)到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁协(xié)议的通知。同时，在(zài)公(gōng)告(gào)中，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继续密(mì)切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露(lù)的张江光大园项目(mù)出租率下降事项(xiàng)，一度二级市场(chǎng)价格出(chū)现回落。在随后(hòu)召开的业绩说(shuō)明会中管理人(rén)就相关事(shì)项进行了解释说(shuō)明，市场信(xìn)心(xīn)得(dé)到了一(yī)定提振，二(èr)级市场价(jià)格(gé)表(biǎo)现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下(xià)的扩(kuò)募说(shuō)明会上，运营团队表示了(le)对张江光大园项目的信心，预计签署意向(xiàng)书(shū)和(hé)合同谈(tán)判中的储备(bèi)租户(hù)正常转化后，项目(mù)出租率将得到回(huí)升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩募之路(lù)又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的(de)广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的原始权益人(rén)相关负责人坦言(yán)，事发突然(rán)确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科技消息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核实工作，并同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应(yīng)对哲库提前(qián)退(tuì)租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资(zī)委也高度(dù)关注。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还是(shì)比(bǐ)较丰富(fù)的(de)，覆盖了(le)芯片(piàn)测(cè)试(shì)、人(rén)工智(zhì)能(néng)、函数奇偶性加减乘除判定口诀，指数函数奇偶性的判断口诀航天产业、信息技(jì)术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积超(chāo)过了2万方。从意向储(chǔ)备转化为(wèi)实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通(tōng)过签署租(zū)赁(lìn)意向书来尽快锁定(dìng)一些重要租户。虽(suī)然收(shōu)了三个月(yuè)履约保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)给(gěi)了我们一些(xiē)空(kōng)间，但本着对首批扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯定(dìng)要(yào)全力(lì)与时间赛跑，把这些(xiē)面积(jī)在短期内完成去(qù)化(huà)。”相关(guān)负责(zé)人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的(de)张江(jiāng)光大园(yuán)项目一季度末也有将近30％的(de)空置率，原始权益人有那(nà)么多储备租户(hù)，之前的空(kōng)置率为何(hé)未(wèi)能(néng)得到(dào)解决(jué)。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关负责(zé)人解释，张江光大(dà)园一直以来都坚持以市场化运(yùn)营为导(dǎo)向(xiàng)，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租(zū)和换租(zū)都(dōu)属于正常情况，而(ér)这次项目的大租户退租正好发生在市场(chǎng)活跃度的短期低点，目前市场(chǎng)情况已有所好转。在看到出租率下(xià)滑情(qíng)况没有得到及时(shí)修复后，张(zhāng)江这边也作(zuò)了一定的资源调配和倾斜，引入(rù)了一(yī)些(xiē)储备租户(hù)。

　　另外，张(zhāng)润大厦和(hé)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目在给(gěi)租(zū)户的(de)分隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平(píng)等方面也有(yǒu)一些差异化(huà)，张润(rùn)大厦多是(shì)两(liǎng)千多平(píng)的大平层，楼的成(chéng)新度高一(yī)些，单价也(yě)贵一些，张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园单层以(yǐ)一千平的面积为(wèi)主，还(hái)有(yǒu)一(yī)些独(dú)栋(dòng)形(xíng)态的物业。租户自身也(yě)会有(yǒu)诉求(qiú)，也(yě)会根据自身(shēn)需求和预算挑选区域内的不(bù)同物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募(mù)完成以后，新老资产的(de)管理人(rén)都变(biàn)成(chéng)了(le)一家(jiā)，后续我们在资(zī)源共享和联合营销方面能(néng)更加充分发挥(huī)协(xié)同效应，相信可(kě)以做得更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈(tán)及对于张江REIT的(de)定(dìng)位和展望，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和(hé)张(zhāng)江(jiāng)高科目(mù)前(qián)在管资产约五百万方(fāng)，还(hái)有一(yī)些其(qí)他在开发的储(chǔ)备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园区(qū)产业(yè)空间资产上市(shì)平(píng)台目标的坚实(shí)后(hòu)盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本(běn)平台和它未来的发展。”相关负(fù)责人(rén)表示，“这(zhè)次扩募是我们实(shí)现基金(jīn)扩(kuò)容的(de)第一步，也是至关重要的一步(bù)，眼下我们可(kě)能面临了(le)一(yī)些突发情况需要解决(jué)，但是这和我们在张江科学城(chéng)这三十年建(jiàn)设发展过程中(zhōng)所经(jīng)历的相比，只能(néng)算是一(yī)个非常小(xiǎo)的插(chā)曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽一切可能(néng)化解当前突发事(shì)件的所(suǒ)有(yǒu)负面影响，维持预期和市(shì)场的信(xìn)心。”

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