万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让这个(gè)位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾(céng)宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团，也(yě)被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了共(gòng)同(tóng)债务(wù)人被(bèi)中国信达追债，中国信达(dá)为了收(shōu)回钱(qián)款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可(kě)问(wèn)题是，这些(xiē)房(fáng)子(zi)早已售出，业(yè)主(zhǔ)并(bìng)非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫(mò)名奇(qí)妙地被拍卖(mài)，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信(xìn)息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可(kě)能没你(nǐ)想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁都没(méi)想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信(xìn)达(dá)在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司(sī)不良债权(quán)转让项(xiàng)目”，债(zhài)权(quán)总额(é)高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目的处置主体是中国信(xìn)达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对北(běi)京(jīng)赫(hè)华恒瑞房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就(jiù)是一起中国信(xìn)达北分讨债的故(gù)事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如(rú)果该报道属实，说(shuō)明这些房子(zi)实际上都是(shì)卖(mài)出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖页(yè)面(miàn)上(shàng)又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实(shí)了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团(tuán)早就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵押(yā)出去，现在还(hái)没资(zī)金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基(jī)本都是北京(jīng)的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中(zhōng)赫(hè)集团的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业主确实已经支付价(jià)款并实际(jì)占有，那(nà)么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债(zhài)权回本(běn)的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大(dà)的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款(kuǎn)并(bìng)实(shí)际占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手续(xù)的，如(rú)果业(yè)主(zhǔ)没(méi)有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提(tí)出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除(chú)查封，同时可(kě)以联合起诉开发商(shāng)，要(yào)求(qiú)退(tuì)还购房款(kuǎn)或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关(guān)于商品房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费者(zhě)以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先于(yú)建设(shè)工程(chéng)价款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一(yī)审法庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那(nà)么(me)这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖(mài)出(chū)去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还(hái)会被(bèi)业(yè)主(zhǔ)讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成(chéng)为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择(zé)退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国际信(xìn)托有(yǒu)限(xiàn)责(zé)任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集(jí)团(tuán)既(jì)没有很大规模(mó)，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号(hào)院，作(zuò)为中赫集团(tuán)进入北(běi)京(jīng)的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了(le)市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的(de)万柳(liǔ)书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科(kē)等大型知名房企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成(chéng)为北京当年(nián)的“双料(liào)地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰(lán)运(yùn)回来(lái)的(de)灰砖垒(lěi)起来(lái)的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银(yín)杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的(de)湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末上市的(de)它(tā)，对手是当(dāng)时有名(míng)的(de)融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书(shū)院虽然(rán)已经推出(chū)了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少(shǎo)知名人士(shì)，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路(lù)线”，也(yě)因此，它(tā)被外(wài)界贴上了(le)，“卖北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿(ná)北(běi)京(jīng)城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能(néng)力而(ér)拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确(què)定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其实(shí)是(shì)有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年(nián)年(nián)初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的(de)开发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控(kòng)人周金辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元(yuán)化转型(xíng)，但转型之路(lù)并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型(xíng)的(de)目光，放到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此(cǐ)拿下(xià)北(běi)京国聚丙烯和聚乙烯有什么区别，二聚环戊二烯安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估(gū)值(zhí)一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫(hè)为(wèi)什么(me)又(yòu)要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人(rén)周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份质押(yā)陆续质押，据企查(chá)查显示，目前(qián)中(zhōng)赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国(guó)安的(de)时间完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易(yì)所官(guān)网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份(fèn)，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被5次列被执行(xíng)人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行(xíng)人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难(nán)。不(bù)过在(zài)实控人都(dōu)成为老赖的(de)情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独(dú)善其身？

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