近(jìn)两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出(chū)该(gāi)类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)等指标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到期后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已(yǐ)包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应(yīng)了解资产类(lèi)型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来奶茶色口红适合什么肤色的人，肉桂奶茶色口红适合什么肤色(lái)除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人对此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额(é)交易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市(shì)场因素的综合(hé)影响，较易(yì)引起波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红预期则更(gèng)有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础设施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施(shī)项目的经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二级(jí)市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作为基(jī)金份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关(guān)负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副(fù)总监李华(huá)平(píng)也表示，根据《公(gōng)开募集基础设(shè)施(shī)证(zhèng)券投资(zī)基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形(xíng)式(shì)分配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格(gé)反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了(le)这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但(dàn)不等同于(yú)债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者奶茶色口红适合什么肤色的人，肉桂奶茶色口红适合什么肤色的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者(zhě)的投资品类，为(wèi)资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值(zhí)。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助机(jī)构投资(zī)者稳定收(shōu)益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过(guò)分(fēn)红获(huò)取相对于投资债券(quàn)相(xiāng)对高(gāo)的(de)收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平(píng)的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场价格(gé)走势的关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金(jīn)额(é)完(wán)成(chéng)率不(bù)达预期，一(yī)定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波(bō)动(dòng)受多(duō)重因素的(de)影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和(hé)债券回归的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的(de)经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将(jiāng)对(duì)基(jī)金份额(é)的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作(zuò)是对(duì)分红前(qián)后基金份额净值变化(huà)的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品的特性，关注二(èr)级市场扰动对(duì)整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人(rén)士也称(chēng)。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应(yīng)了解(jiě)底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是(shì)本金之(zhī)上的增(zēng)值部分不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分(fēn)派的是本金(jīn)与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数(shù)普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认(rèn)为是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期后基(jī)金(jīn)价值面临(lín)极大不确定(dìng)性，这是该类投(tóu)资者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收(shōu)益(yì)主要(yào)包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类(lèi)产品的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来自项目(mù)每年(nián)的(de)现金分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类资产(chǎn)的分红包(bāo)括了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的(de)比(bǐ)率也是(shì)变(biàn)动的，对特许经营权(quán)类(lèi)资产的(de)公募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资收益(yì)。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形(xíng)成区(qū)别。特许经(jīng)营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的(de)价(jià)值增值，所以(yǐ)相对(duì)股(gǔ)性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择(zé)产品的二级市(shì)场价格(gé)和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人也认(rèn)为(wèi)，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营项目在经(jīng)营权到期(qī)后(hòu)不再能(néng)产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常(cháng)具(jù)备更(gèng)高的(de)分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特(tè)许经(jīng)营权(quán)项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人(rén)提醒投资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目(mù)的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的(de)情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目剩余(yú)期限(xiàn)产生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权(quán)类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的(de)更新改造或补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追(zhuī)加投资，有机会(huì)进一步延(yán)长经营期(qī)限。这(zhè)种类(lèi)似永续经营的假设反映在基(jī)础资(zī)产的估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目底层(céng)资产的(de)运营(yíng)情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金流(liú)，二是(shì)可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存(cún)在本质性(xìng)区别。经营(yíng)活动产生(shēng)的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基(jī)于企(qǐ)业本身经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分(fēn)配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响利润(rùn)表的项目(mù)进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新(xīn)选择(zé)，投资价值体现在相(xiāng)对股债市(shì)场(chǎng)独(dú)立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对(duì)经营(yíng)权类的资产可(kě)以更多关注内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更多关注分派率高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配(pèi)收益主要来自底层资产的(de)经营净现金流(liú)，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况直(zhí)接影响投资(zī)回报(bào)，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人(rén)综合实(shí)力(lì)、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力、公募(mù)基金管理人(rén)实力等(děng)多重因素来选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市(shì)场接连(lián)回(huí)调，建议投资(zī)者关(guān)注有基(jī)本面支撑、填(tián)权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分红规模(mó)较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年的可供(gōng)分配(pèi)金额预(yù)测(cè)。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募集(jí)材(cái)料中披露预测(cè)进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济及(jí)市场的实际环(huán)境，对基(jī)础设施项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的(de)管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负(fù)责人也(yě)称。

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