万(wàn)柳书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红，让这个(gè)位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务(wù)人(rén)被(bèi)中国信达追债(zhài)，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些真正斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的有钱人，房子(zi)现在(zài)莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能(néng)没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头(tóu)是万柳书院”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这个位于(yú)海淀核(hé)心区(qū)位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，为什么球星都觉得梅西是最佳中国信(xìn)达(dá)在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司不良债权转让项(xiàng)目(mù)”，债权(quán)总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中(zhōng)，包括(kuò)75套(tào)万(wàn)柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示，上述不良(liáng)债权转让(ràng)项目(mù)的(de)处置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达(dá)资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司北京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处(chù)置的(de)是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有(yǒu)限(xiàn)公司是共(gòng)同债务人。目(mù)前(qián)，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是(shì)一起中(zhōng)国信(xìn)达北分讨债的故事(shì)，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万(wàn)柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已售罄(qìng)。如(rú)果该报道(dào)属实，说明这些房子(zi)实际上(shàng)都是卖(mài)出(chū)去了(le)的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只能说明这(zhè)些(xiē)房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的(de)报道(dào)证实了上(shàng)述(shù)内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透露，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没(méi)资金解(jiě)抵押，所以不(bù)能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学(xué)区房，万柳(liǔ)书院的业主基本(běn)都是北(běi)京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业(yè)大佬也(yě)是万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地产自媒(méi)体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主中，还有不少中赫集(jí)团的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支(zhī)付价(jià)款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡(pào)汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的(de)，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，但未(wèi)办理过户(hù)手续的，如果业主没有过(guò)错，人民(mín)法院不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出(chū)执(zhí)行异(yì)议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉(sù)开发商(shāng)，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并(bìng)承(chéng)担违(wéi)约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院(yuàn)报(bào)公布《最高(gāo)人民法院关于(yú)商品房(fáng)消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全(quán)部价款，主张其房屋(wū)交付请求权优(yōu)先于建设(shè)工程价款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权以及其(qí)他债权的，人民(mín)法院应(yīng)当予以支(zhī)持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结(jié)前已实际支付(fù)剩(shèng)余价款的，可(kě)以适用(yòng)前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达(dá)，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债(zhài)权公司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集(jí)团旗下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞的股东(dōng)行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限责任公(gōng)司成为了(le)唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中国(guó)信(xìn)达资产(chǎn)管理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限(xiàn)公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发(fā)商，相较其他房(fáng)企(qǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈(quān)留(liú)下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为中赫集团进入北(běi)京的(de)第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的(de)天价(jià)，成为(wèi)当时京城最贵的(de)楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的(de)万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下(xià)了北(běi)京万(wàn)柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是(shì)每棵(kē)成(chéng)本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树(shù)、北平府的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对手(shǒu)是(shì)当时有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超(chāo)过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈(quān)备(bèi)受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的(de)豪(háo)宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知名人士(shì)，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬(lǎo)则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商光环(huán)的(de)背(bèi)后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多(duō)次成为被执行人，被(bèi)执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行能(néng)力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这(zhè)个地步(bù)，其实是有迹可(kě)循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根(gēn)溯源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就(jiù)在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始了(le)多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多(duō)元化(huà)业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿(ná)下北京国(guó)安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部(bù)全部(bù)股权。如果北京国安的估(gū)值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记(jì)录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北京国安(ān)的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱(jù)乐部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持(chí)续质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安(ān)和(hé)中(zhōng)赫的经营(yíng)状况却持(chí)续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标的(de)高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成为(wèi)被执行人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述(shù)被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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