近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对(duì)此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类产品长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价值个子矮可以抱着做，矮个子抱起来做，通过观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金(jīn)收益(yì)，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前已包含了利润(rùn)分配和(hé)本金的归(guī)还，在选择投资标的时应(yīng)了(le)解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集(jí)分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布(bù)。整体(tǐ)来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出(chū)了(le)高(gāo)比(bǐ)例的稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额(é)比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收益，以及(jí)基金份额(é)交易价格的变化(huà)。基金份(fèn)额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市(shì)场因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人(rén)通过基金募集(jí)材料和信息披露(lù)文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析(xī)基础设施项目(mù)的经营业绩(jì)，作为进行投资决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额二级市场价格变(biàn)化(huà)导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金份额(é)持(chí)有人实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更(gèng)具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础(chǔ)设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度可分配金(jīn)额以现金形式分(fēn)配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投资(zī)角度来(lái)看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股个子矮可以抱着做，矮个子抱起来做性”的(de)一面，分(fēn)红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但(dàn)不(bù)等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者(zhě)的投(tóu)资品类，为资产配(pèi)置(zhì)多元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能(néng)够(gòu)通过(guò)分红获取相(xiāng)对于投资债(zhài)券(quàn)相对高的收益性，在有效(xiào)控制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格走(zǒu)势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和(hé)债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期(qī)，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波(bō)动受多重因素(sù)的(de)影响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场价格(gé)的主要因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也表示，近(jìn)期(qī)经济预(yù)期恢(huī)复，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基(jī)础设施项目(mù)的经(jīng)营业(yè)绩相对(duì)经济(jì)活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额(é)根据单位基金份额(é)的(de)分红金额进行计算。除权(quán)操作(zuò)是对(duì)分红(hóng)前后(hòu)基金份(fèn)额净值变化的(de)修正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红(hóng)前后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的(de)特(tè)性(xìng)，关注二级市(shì)场扰动对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金(jīn)相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还(hái)提(tí)醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基(jī)金分(fēn)红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基(jī)金运(yùn)作(zuò)期间的(de)“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派(pài)的是本金与增值两个部(bù)分，两个部分之间(jiān)的(de)比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到(dào)期后基金价值面临极大不确(què)定性，这是(shì)该类投资者应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两(liǎng)大(dà)资产类型，持有产权(quán)类产(chǎn)品的(de)收益主要包(bāo)括每年的现金分红(hóng)及(jí)资产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红包括(kuò)了利润分配和本金的归还(hái)，两者的比率也(yě)是变动的(de)，对特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在选择(zé)投资(zī)标的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层资(zī)产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分(fēn)来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需(xū)要(yào)考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人也认为(wèi)，与产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营(yíng)项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再(zài)能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金额的分(fēn)配理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派(pài)率(个子矮可以抱着做，矮个子抱起来做lǜ)水平。对于剩余期(qī)限较长的特许(xǔ)经营(yíng)权项(xiàng)目，即(jí)使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者(zhě)注意，特许经营(yíng)权项目的分派(pài)金额包(bāo)含了投资本金，在不(bù)进行(xíng)扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目(mù)剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用(yòng)年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金(jīn)等追加投资(zī)，有机(jī)会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设(shè)反映在基(jī)础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资(zī)产投资属性。”该(gāi)负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指标，来(lái)观察和评(píng)估项目底(dǐ)层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年(nián)报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的(de)经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金净流量是(shì)指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流(liú)，基于企业(yè)本(běn)身经营(yíng)活动产生；可(kě)供(gōng)分配的现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现在相对股债市(shì)场独立(lì)的资(zī)产配置(zhì)功能(néng)，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可以更(gèng)多关注(zhù)内部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权(quán)类的资产更多(duō)关注分派(pài)率高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的(de)经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影响投资回(huí)报(bào)，投资者(zhě)可综(zōng)合(hé)考虑原始权益人综合实力(lì)、运营(yíng)管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实(shí)力(lì)等多重因(yīn)素来(lái)选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关(guān)注有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模(mó)较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会(huì)载明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际(jì)分红金(jīn)额(é)与募集材(cái)料中(zhōng)披(pī)露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的(de)运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人(rén)也称。

未经允许不得转载：河南钢构网--首页(钢结构、彩钢、活动房等等。河南钢构网是河南省最大的钢结构网站，为河南地市各钢结构公司提供产品信息、供求信息、人才信息，网址：http://www.hnganggou.com ) 个子矮可以抱着做，矮个子抱起来做