万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院再次(cì)受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信(xìn)达为了收(shōu)回钱款不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主并非中赫(hè)集团(tuán)，那些真(zhēn)正(zhèng)斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地(dì)被拍(pāi)卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未(wèi)看到这(zhè)些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候(hòu)，他们(men)的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个(gè)位于海淀核心区位(wèi)，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置主体(tǐ)是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司(sī)北京市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达(dá)北分），处置的是对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不(bù)良(liáng)债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公司是共(gòng)同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是(shì)一起中国信(xìn)达北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实际上都是卖出去了(le)的，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明(míng)这75套房子(zi)是“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只能说明这些房(fáng)子根本(běn)没有网签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道(dào)证(zhèng)实了上(shàng)述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团(tuán)早就把(bǎ)这75套(tào)房子(zi)抵押出去，现在(zài)还没资金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基本都是(shì)北京(jīng)的高(gāo)端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中赫集团的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实(shí)已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有，那(nà)么(me)，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失最大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价(jià)款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续(xù)的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻(dòng)结(jié)，已经(jīng)查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办(bàn)理房(fáng)产(chǎn)证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布(bù)《最高人民法院(yuàn)关于商(shāng)品房消费(fèi)者权(quán)利保护上尉是什么级别，上尉是连长还是营长问题的(de)批复》，以(yǐ)司(sī)法解释(shì)的方(fāng)式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以(yǐ)居住为(wèi)目的购(gòu)买房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付请求权优(yōu)先于建设(shè)工(gōng)程价款优先(xiān)受偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付(fù)了部(bù)分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前(qián)款规定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能(néng)不仅不能(néng)卖(mài)出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经成(chéng)为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国(guó)际信托有限责任公(gōng)司成(chéng)为了唯一(yī)股(gǔ)东，后(hòu)者由中国(guó)信达(dá)资产管理股(gǔ)份有(yǒ上尉是什么级别，上尉是连长还是营长u)限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既(jì)没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知名度，但却(què)在(zài)北京(jīng)豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入北(běi)京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的(de)楼盘(pán)，引发(fā)了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了(le)北京万(wàn)柳地(dì)块，成为北京(jīng)当(dāng)年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成(chéng)本超(chāo)6万的成年银杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万元的价格(gé)，都令业(yè)内外(wài)震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上市的它，对(duì)手是当时(shí)有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华府等(děng)，现如今，它(tā)远远超过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的(de)36万(wàn)元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不(bù)少知名(míng)人(rén)士，如知名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就(jiù)住(zhù)在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在(zài)万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的(de)“高端路(lù)线”，也(yě)因(yīn)此(cǐ)，它(tā)被外界贴上了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如(rú)今沦落到这个地步，其(qí)实(shí)是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖出背后的(de)中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅(zhái)的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人周金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十(shí)年(nián)来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型之路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业(yè)务，先后进军能源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的(de)目光(guāng)，放到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱(jù)乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一(yī)直没(méi)变，那么(me)中赫集团(tuán)拿下(xià)北京国安，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是(shì)这样，中赫为什么又要(yào)质(zhì)押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及(jí)其实控(kòng)人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆(lù)续质(zhì)押，据(jù)企(qǐ)查查显示，目前(qián)中赫集团共(gòng)有11条股权(quán)出(chū)质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信(xìn)托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国(guó)安(ān)的经营(yíng)状(zhuàng)况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐(lè)部(bù)实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力(lì)，中赫(hè)集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇还(hái)在持(chí)续质押手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被(bèi)5次列被执行人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成为被执行(xíng)人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务(wù)，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国(guó)安，目前幸(xìng)免于难。不过(guò)在实控人都成为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被执行10个多亿(yì)的北(běi)京国安，又如何能独(dú)善(shàn)其身？

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