文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住房和城乡建设(shè)工(gōng)作会议(yì)提出(chū)“有条件的可以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)衣服为什么晾完会臭，衣服为什么晾完会臭呢等地明(míng)确表(biǎo)态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产(chǎn)从大(dà)开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过(guò)时了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经(jīng)地义(yì)。当然二次房改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大(dà)关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平(píng)，比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有(yǒu)助于落(luò)实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来(lái)的？国(guó)外(wài)什么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了(le)商品房(fáng)预(yù)售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售制(zhì)。但是，重点来(lái)了(le)！发达国家一般(bān)有严(yán)格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目(mù)获(huò)得政府(fǔ)批准后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期房后并(bìng)非像中国(guó)一样(yàng)在支付完首付(fù)款后从银(yín)行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工(gōng)程(chéng)进度在完全交房(fáng)前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金监管(guǎn)、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不(bù)如借(jiè)机取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定历史阶(jiē)段(duàn)性，现在中国住房进(jìn)入(rù)存量时(shí)代，取消预售制度有助于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和(hé)社会，当(dāng)然这(zhè)需要配套房(fáng)企(qǐ)债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居(jū)住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房(fáng)民(mín)众的最根本(běn)最(zuì)实质(zhì)的(de)保障，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有(yǒu)商(shāng)业(yè)的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不(bù)能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福(fú)一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在(zài)当前(qián)的情(qíng)况下(xià)，取(qǔ)消预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当期三好生、新(xīn)模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发(fā)展研(yán)究中心参(cān)与财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代(dài)在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不过(guò)大多数居民(mín)的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一(yī)系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增(zēng)加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房(fáng)地(dì)产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独(dú)到的(de)见解(jiě)，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快自(zì)身资(zī)金周(zhōu)转。当(dāng)时(shí)其在购下(xià)九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出(chū)售、还(hái)印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一(yī)个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买家的订(dìng)金，采用类似(shì)租金(jīn)的(de)分期付款形式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了(le)房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的(de)销售模(mó)式(shì)成为当(dāng)时中国(guó)香港房(fáng)地产市场的一大(dà)特色，纵观(guān)中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房(fáng)供不(bù)应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动(dòng)了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促(cù)进市(shì)场(chǎng)健康(kāng)发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提(tí)升(shēng)了(le)对于(yú)预(yù)售楼花制度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售前(qián)，确保地(dì)价款已经(jīng)全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能力(lì)把项(xiàng)目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支(zhī)取时(shí)需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取全透明化(huà)机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续(xù)需自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先(xiān)发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建设(shè)，这(zhè)一导向使前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大于城市(shì)化(huà)进(jìn)程(chéng)，唯(wéi)有(yǒu)解决(jué)住(zhù)房基础等城市(shì)化配套(tào)问题(tí)，才能进一(yī)步(bù)推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利(lì)分房制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时的(de)国情。叠加房地产市(shì)场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国(guó)香港的(de)“卖楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内地(dì)房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力(lì)支持国内房地(dì)产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房(fáng)建设的(de)通知》文件，决(jué)定停止住(zhù)房无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配货币(bì)化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会化(huà)的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场(chǎng)经(jīng)济(jì)的(de)商(shāng)品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发(fā)商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自(zì)此中国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货(huò)币化(huà)，中国人民银行等(děng)多方迅速出台(tái)相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大(dà)作用推(tuī)动了房(fáng)地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在(zài)建设中的房(fáng)屋预先出(chū)售(shòu)给(gěi)购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地(dì)实践过程中，商(shāng)品房预售流程为(wèi)：房地产开发(fā)商办理预(yù)售许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需(xū)要(yào)一次性付(fù)清(qīng)首付(fù)款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩(shèng)余(yú)房(fáng)款(kuǎn)，换(huàn)言(yán)之，房屋未建成，开发(fā)商(shāng)可(kě)能(néng)已(yǐ)拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这点与中(zhōng)国香港的按照(zhào)工程进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预(yù)售制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城(chéng)镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了(le)房地产(chǎn)市场快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求，也提高(gāo)了居民(mín)居住水平(píng)，中国内地城(chéng)镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住房事业(yè)取得巨(jù)大进步，数十年(nián)时间(jiān)走(zǒu)完发达国家(jiā)几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内地房地(dì)产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)面积和销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无到有(yǒu)、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中国(guó)内地经济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地(dì)产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠(qú)道，根据(jù)我们的《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三(sān)国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占股债房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国(guó)的(de)64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股债房(fáng)市值(zhí)的比例较高，主要是因为(wèi)住房(fáng)市值(zhí)高(gāo)，以及(jí)中(zhōng)国(guó)资本市场发(fā)育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融资比例较(jiào)低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前(qián)的(de)负面(miàn)效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延(yán)迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和(hé)开发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独(dú)立的合(hé)同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根(gēn)据购房合(hé)同向开(kāi)发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的(de)发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)等一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企(qǐ)通(tōng)过与购(gòu)房者签订(dìng)的预售合同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管(guǎn)理部门制定。但多年(nián)以来全国并没有统一的预售(shòu)资金监管规(guī)定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额报价(jià)计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入(rù)监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管(guǎn)账户(hù)后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫(pò)继(jì)续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户资金如(rú)何(hé)被挪走的(de)？实际(jì)上，在过去(qù)房地产(chǎn)大开发(fā)时代的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资(zī)金流动(dòng)性(xìng)，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形(xíng)成一(yī)种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度(dù)上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外商品房预(yù)售制度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预(yù)付资(zī)金，一般(bān)设有定(dìng)金或(huò)预付款保护(hù)机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者(zhě)支付的预付(fù)款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放(fàng)，购(gòu)房者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交付(fù)后发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付(fù)保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的(de)保障有两种方式(shì)，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是(shì)开(kāi)发商为(wèi)购房者提供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条(tiáo)件返还(hái)，最低首付比(bǐ)例(lì)为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其(qí)余(yú)房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由(yóu)第(dì)三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据(jù)，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付(fù)外(wài)，购房(fáng)者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付款由第三方公证行(xíng)或产权保(bǎo)险公司的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承担任何(hé)责(zé)任(rèn)与损失。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设(shè)过程中(zhōng)的资金全部来自银(yín)行，银行根据工(gōng)程进度向开发商(shāng)提(tí)供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接(jiē)损害(hài)银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机(jī)监管开(kāi)发商施工进度。开发(fā)商(shāng)在房屋交(jiāo)付时(shí)需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购(gòu)房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可(kě)零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商(shāng)在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的(de)定金并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退还(hái)。如由于任何原(yuán)因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没(méi)有规定最低首付(fù)比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工(gōng)期支付房款的制(zhì)度(dù)，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可(kě)分(fēn)为(wèi)公(gōng)证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完(wán)工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前(qián)申请(qǐng)房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司针对(duì)期(qī)房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开发(fā)商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖(mài)双方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名律师(shī)，负责(zé)沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同等(děng)各个环节(jié)，各环节(jié)内容确(què)认无误后签(qiān)订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低，一(yī)般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国(guó)规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格(gé)，资金也(yě)由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即资金在进(jìn)入开发(fā)商账户前经(jīng)过(guò)两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预(yù)售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开(kāi)发(fā)商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束(shù)后由(yóu)于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前(qián)是唯一一部规范(fàn)期(qī)房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部(bù)分，法律要求开发商(shāng)必须完成定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)才可(kě)预售(shòu)。什(shén)么是定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双方签订购(gòu)房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机(jī)构(gòu)或保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保(bǎo)证委(wěi)托(tuō)合同，设置(zhì)购房者定金的(de)保证或(huò)保险，并将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其他预先支(zhī)付(fù)的购房款也(yě)受(shòu)该措施保护。若(ruò)开发(fā)商倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证明(míng)书向(xiàng)金融机构或(huò)保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付(fù)违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最多(duō)不(bù)超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩(shèng)余房款在(zài)交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购(gòu)房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按工程(chéng)进度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门(mén)项(xiàng)目资(zī)金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及(jí)印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付(fù)款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付(fù)节(jié)点一般为合同(tóng)签订(dìng)后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进(jìn)度(dù)放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款(kuǎn)的(de)增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无(wú)需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的(de)订金与付(fù)款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户资(zī)金提取须与房屋建设(shè)有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和(hé)房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持(chí)力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工(gōng)具(jù)支(zhī)持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起，对还在正常(cháng)运(yùn)转的房企包括民(mín)营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业(yè)，为每(měi)个(gè)房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分估(gū)计形势复杂(zá)性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支付(fù)定(dìng)金冻结至房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延(yán)期以及重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分的(de)保障。余款支付环节(jié)，建立按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款机制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购(gòu)房者的权(quán)益(yì)。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第(dì)三方资金监(jiān)管机(jī)构，或(huò)由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交付(fù)环节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋(wū)质(zhì)量问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房(fáng)者在保修期结(jié)束(shù)后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的(de)最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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