OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT开盘(pán)继续延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日(rì)跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科(kē)技是(shì)其(qí)扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦(shà)的重(zhòng)要(yào)承租方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原(yuán)始权益(yì)人将继续密切关(guān)注哲库(kù)科(kē)技后(hòu)续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项目(mù)的(de)原(yuán)始权益人相关负责(zé)人也(yě)表示，近期已(yǐ)同步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能(néng)事项(xiàng)。由(yóu)于张润(rùn)大厦是(shì)全(quán)国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，浦东新区国资(zī)委也高(gāo)度(dù)关(guān)注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实(shí)不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目(mù)短期(qī)出租率下(xià)跌并不(bù)会从(cóng)根(gēn)本上影(yǐng)响(xiǎng)其(qí)内外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技的(de)事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级(jí)市(shì)场价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终(zhōng)报(bào)收3.512元(yuán)，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不(bù)利消息影(yǐng)响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易(yì)日二级市场价(jià)格(gé)表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市(shì)以来，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业(yè)园区(qū)基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有(yǒu)不同程度下(xià)跌(diē)，8只产(chǎn)业(yè)园区基础(chǔ)设(shè)施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项目出租(zū)率有所下降(jiàng)，如(rú)今(jīn)拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事(shì)件，因(yīn)此导致二级市场价(jià)格出(chū)现波动。”一位业内人士(shì)分析(xī)称(chēng)。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽(jǐn)管出于风(fēng)险规避的原(yuán)因，最近几(jǐ)个交(jiāo)易日场内资金有所流出，但是角鲨烷能天天用吗，为什么医生不建议用烟酰胺，不动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租(zū)率下跌并(bìng)不会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目(mù)前随着二级市场价格下跌(diē)，风(fēng)险也(yě)得到(dào)一定释(shì)放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不好(hǎo)判断价格是(shì)不是(shì)已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士(shì)表示，今(jīn)年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其(qí)实(shí)有些隐(yǐn)含收益率高(gāo)的(de)产(chǎn)品具备一定的投(tóu)资价值，很(hěn)适(shì)合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着经(jīng)济复(fù)苏(sū)的步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董事高如星对此(cǐ)表示，若(ruò)张(zhāng)江园区最终能顺利解决(jué)招商，平稳过(guò)度(dù)对经营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流没(méi)有(yǒu)造(zào)成大(dà)的(de)影响，“事(shì)件(jiàn)性利空下调至得这么(me)急、这(zhè)么(me)深，加上(shàng)前期本身园区类(lèi)资(zī)产就回调不少了(le)，这就是(shì)黄金(jīn)坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是(shì)落到租金收入(rù)受不受影(yǐng)响，影响多(duō)大，估计园区(qū)会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应

　　扩募(mù)路上再迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)。随(suí)后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募(mù)拟新(xīn)购入基础设施(shī)资(zī)产张(zhāng)润大厦的重要(yào)承租方之一，目前(qián)未收到哲库(kù)科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议的通(tōng)知。同(tóng)时(shí)，在公告(gào)中，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江光大园项目出租(zū)率下降事项，一度二级市场价(jià)格出(chū)现(xiàn)回(huí)落。在(zài)随(suí)后召开的业(yè)绩说明会中管(guǎn)理人就相关事(shì)项进(jìn)行了解(jiě)释说明，市场信心得到了(le)一定提振，二级市场(chǎng)价格表现也趋于平(píng)稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召开的线上和线(xiàn)下(xià)的扩募说明会上(shàng)，运营团(tuán)队表示了对张江光(guāng)大园项目的信心，预(yù)计签署意向(xiàng)书和合(hé)同(tóng)谈判中(zhōng)的储备租户正常转化后，项目出(chū)租率(lǜ)将得到回升。没(méi)想到仅过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之(zhī)路又(yòu)迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方(fāng)的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目(mù)的原始权益人(rén)相关负(fù)责人坦言，事(shì)发突(tū)然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行(xíng)了(le)沟(gōu)通和核实工作(zuò)，并(bìng)同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库(kù)提前(qián)退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视(shì)，据悉(xī)新区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍(shào)说(shuō)，目(mù)前储备租户还是(shì)比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息(xī)技术等(děng)产业客户，租赁(lìn)意(yì)向面(miàn)积超过了(le)2万方(fāng)。从(cóng)意向储(chǔ)备转化(huà)为实际租户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署(shǔ)租(zū)赁意向书来尽(jǐn)快(kuài)锁(suǒ)定一些重要租户。虽(suī)然(rán)收(shōu)了三个月履约(yuē)保(bǎo)证金(jīn)给了(le)我们一些空间，但本(běn)着对(duì)首批扩募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯(kěn)定(dìng)要(yào)全力与(yǔ)时间赛跑，把这些(xiē)面积在(zài)短期内完(wán)成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同区域(yù)的张江光(guāng)大园(yuán)项目一季度末也有(yǒu)将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人(rén)有那么多储备租户(hù)，之前的空置率为(wèi)何(hé)未能得到解决。

　　对此相关(guān)负责人解(jiě)释，张江光大园一直以来都坚持以市场化(huà)运营为(wèi)导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的(de)调租和(hé)换租都属(shǔ)于正常情况(kuàng)，而这次(cì)项目的大租户退(tuì)租正好(hǎo)发生在市场活跃度的(de)短期低点(diǎn)角鲨烷能天天用吗，为什么医生不建议用烟酰胺，目前市(shì)场情况已有(yǒu)所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情(qíng)况(kuàng)没有得到及时修复后，张江这边也作(zuò)了一定(dìng)的资(zī)源调(diào)配和倾斜，引入(rù)了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和(hé)张江光大园项(xiàng)目在给(gěi)租户的(de)分隔空间、交付(fù)标准、租金水平等方面也有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千多平的大平(píng)层(céng)，楼的成新度高(gāo)一些，单价(jià)也贵(guì)一(yī)些，张江光大园单层(céng)以一千平(píng)的面积为主，还有一些独栋(dòng)形(xíng)态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需(xū)求和(hé)预算(suàn)挑选(xuǎn)区域(yù)内的(de)不(bù)同物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资(zī)产的管理人都变(biàn)成(chéng)了一家，后续我们在(zài)资源(yuán)共享(xiǎng)和联合营销方面能(néng)更(gèng)加充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负(fù)责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和展望，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和张江高科目前在管资产约(yuē)五百万方，还有一些其他在开(kāi)发的储(chǔ)备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造(zào)张江园(yuán)区产业(yè)空间资(zī)产上市平台目标的坚实后盾(dùn)和(hé)储(chǔ)备资源(yuán)。“我们非常重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个(gè)资本平(píng)台和它未来(lái)的发展。”相关(guān)负(fù)责(zé)人表示(shì)，“这(zhè)次扩募是我们(men)实现基(jī)金扩容(róng)的第一步(bù)，也是至关重要的一步，眼下我们可能面(miàn)临了一些突(tū)发(fā)情况需要解决，但是这和(hé)我们在张(zhāng)江科学城这三十年建设发(fā)展过程中所(suǒ)经(jīng)历的相比，只能算是一个非(fēi)常小的插曲。我们(men)有信心(xīn)排除万(wàn)难，尽一切可(kě)能化解当前突发事件的所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心。”

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