5月(yuè)以来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代表的机构对于(yú)这(zhè)一(yī)板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地(dì)方(fāng)国企央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数量占(zhàn)流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置(zhì)房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的房地(dì)产(chǎn)行业(yè)标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股票(piào)市(shì)值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地(dì)产公(gōng)司市(shì)值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三(sān)年来的首次回升，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值(zhí)占板块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房(fáng)地产的投(tóu)资愈发有集中(zhōn侄子的老婆叫什么 姐姐的儿子是叫侄子吗g)于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一季报汇总(zǒng)的(de)重仓股中，房地(dì)产板(bǎn)块排(pái)名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去(qù)年四(sì)季报(bào)，变化之处(chù)首先在于几只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看均有退步(bù)，尤其是(shì)万(wàn)科最为明(míng)显；其次(cì)是(shì)金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环(huán)，且首(shǒu)季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进(jìn)入大(dà)分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了(le)。“如果按照产业周期来(lái)分(fēn)类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业(yè)，传(chuán)统认知上没(méi)有什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了(le)一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售(shòu)面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款数量增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经(jīng)过去，未(wèi)来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的(de)过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强(qiáng)的(de)公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需(xū)求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在(zài)于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公(gōng)司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这(zhè)样的(de)认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万(wàn)房地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的(de)股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日成交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的(de)主要产品(pǐn)及(jí)服(fú)务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各类机构都(dōu)有对其布(bù)局(jú)的例(lì)子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第(dì)二(èr)的(de)浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其第(dì)一(yī)季度(dù)的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一(yī)方面是该公司后(hòu)疫情时代出(chū)租率(lǜ)复(fù)苏至(zhì)近(jìn)年来最(zuì)高(gāo)，另一方面则(zé)是(shì)公司拿地结算持续(xù)性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块(kuài)，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势头(tóu)向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引了知名机构在(zài)其中持(chí)续驻足(zú)。从第一季度(dù)十大(dà)流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第(dì)三个(gè)季度他有的两只产品(pǐn)杀入(rù)前(qián)十。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季(jì)还小幅(fú)增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家上(shàng)海区域性地产公司(sī)外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要(yào)布局在深圳的地(dì)产公司(sī)，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意(yì)到两只公(gōng)募指基首季新(xīn)杀入十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富(fù)国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重(zhòng)组(zǔ)后，龙(lóng)头的(de)价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较(jiào)多(duō)（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没(méi)法拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机获(huò)取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿(ná)地力(lì)度（拿(ná)地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的(de)净负债(zhài)率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企的融(róng)资(zī)成本不(bù)断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的(de)销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当(dāng)前中特估(gū)的(de)浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行业的(de)结构(gòu)性机会依然存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶(jiē)段(duàn)表现出(chū)较低(dī)的融(róng)资成(chéng)本，优质的(de)开发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地产公司也是更有优势(shì)的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债(zhài)务关(guān)系等问题，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业(yè)的资产会有更多担忧和(hé)质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的(de)过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中度提升后(hòu)，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预期(qī)的盈利(lì)和现金流创造能(néng)力(lì)，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低，行业内(nèi)部(bù)将出现分化(huà)，要关注(zhù)将受益于(yú)行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方(fāng)磊也表示。侄子的老婆叫什么 姐姐的儿子是叫侄子吗

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地(dì)去持续观察国企央企在(zài)三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额(é)持续提(tí)升，再次是(shì)拿地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一季(jì)报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于(yú)2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些公司(sī)也是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示(shì)，业(yè)绩出(chū)现明显改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年民营房企不(bù)怎么投(tóu)资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍(réng)在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动(dòng)能(néng)够推动房企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复(fù)但仍(réng)处于调整(zhěng)的过程中，能够(gòu)保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地(dì)产的复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临(lín)着一(yī)些(xiē)不确(què)定性(xìng)。其实(shí)整个市场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别(bié)城(chéng)市四(sì)月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括(kuò)北京、上海在内的(de)绝大多数城(chéng)市都出现环比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资(zī)金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出(chū)现(xiàn)市(shì)场的(de)短期反(fǎn)弹外的一(yī)个(gè)市(shì)场乏力现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房地(dì)产(chǎn)以及其(qí)上下游产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要(yào)多(duō)给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房(fáng)地产以及上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有(yǒu)极为少数(shù)的(de)、做得比同行(xíng)好得(dé)多(duō)的企业，会(huì)伴随整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它的基(jī)本面不断(duàn)地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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