饱受争议(yì)的二手房交(jiāo)易中介(jiè)费问题，正(zhèng)逐渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市场监管总(zǒng)局联合发布了关于规范房地产(chǎn)经纪服务(wù)的(de)意见。意(yì)见(jiàn)提及，近年来，部(bù)分房地产经纪机构存在利(lì)用房源(yuán)客源(yuán)优(yōu)势收取过(guò)高(gāo)费用、未明(míng)码标(biāo)价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人信息等(děng)问题(tí)，加重(zhòng)交易当事(shì)人(rén)负担、侵(qīn)害其(qí)合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主(zhǔ)体管理、明(míng)确经纪服(fú)务内(nèi)容、合(hé)理确(què)定(dìng)经纪服务收费、严格实行明(míng)码标价等十方面，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席分析(xī)师张大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城市(shì)二手(shǒu)房交易(yì)占比逐渐(jiàn)增加。以北京(jīng)、上海为例(lì)，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介居间(jiān)成(chéng)交(jiāo)，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研究(jiū)中心首席研究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于金额不低(dī)的大宗交易，由于(yú)二手房(fáng)交(jiāo)易(yì)成(chéng)本较高、交易周期较长，具有非常强的专业(yè)性，居民往往通过(guò)中(zhōng)介来(lái)完成。但很(hěn)多中(zhōng)介利用信息(xī)不对称等(děng)问题，将(jiāng)非(fēi)必(bì)要(yào)的收费夹带(dài)其中，如(rú)收取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按(àn)揭费、担(dān)保费等，对居民造(zào)成额外的(de)负(fù)担，而且这些服务事(shì)项并未明(míng)码标价。

　　对(duì)于(yú)二手房市场(chǎng)交易(yì)过程中(zhōng)存在(zài)的“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对包括经(jīng)纪服(fú)务在内的相关(guān)市场交易行为及其(qí)主体进行规(guī)范和秩序整顿，是房地(dì)产市场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题成监管重点

　　二手房市场中，历来对(duì)房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务(wù)行业关注(zhù)最多的一个(gè)话题，便是房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务费的问(wèn)题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门主要监管的重点，将是对房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务收费及中介交易(yì)进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交(jiāo)易过程中，部分价(jià)值不(bù)菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一(yī)笔(bǐ)金额不(bù)低的中介费。以北京某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介(jiè)费约为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定经纪服务收(shōu)费上，两部门在(zài)此(cǐ)次(cì)意见中提(tí)及(jí)，房地产(chǎn)经纪机构要(yào)合理(lǐ)降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档定价。引导由交易双方共同(tóng)承(chéng)担(dān)经纪(jì)服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前(qián)房地(dì)产经纪服务收(shōu)费标准的最早依(yī)据(jù)是1995年(nián)国家计委建设(shè)部下发(fā)的《关于房地产中介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成(chéng)交(jiāo)价(jià)格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北(běi)京为(wèi)例，目(mù)前北(běi)京市执(zhí)行的2014年(nián)更新(xīn)后的收费标(biāo)准，即根据这样的规定：“少数(shù)特别复(fù)杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方(fāng)协商同意，可在规定(dìng)的(de)收费标准(zhǔn)基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房(fáng)中介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精(jīng)神(shén)，北(běi)京(jīng)2015年取消了(le)房(fáng)地产中(zhōng)介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由(yóu)各中介机构(gòu)自(zì)行决定。

　　“房产中介(jiè)机(jī)构在实(shí)际收取费(fèi)用过(guò)程中(zhōng)，相关监管部门当前并未(wèi)明(míng)确具体的中(zhōng)介费率，中介机(jī)构仅需(xū)在服务(wù)过程中(zhōng)对(duì)收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)进行明码标(biāo)价即可。而(ér)房地产经(jīng)纪服务机构在具体收(shōu)取过(gu铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些，铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些呢ò)程中，会(huì)结(jié)合房屋价值及工资标准，综(zōng)合计算出合(hé)适的中(zhōng)介费率(lǜ)。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标(biāo)价问题，两(liǎng)部(bù)门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机(jī)构(gòu)应当(dāng)在经(jīng)营(yíng)门店、网站、客户端(duān)等场所或渠道，公示(shì)服务项目、服务内(nèi)容(róng)和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产(chǎn)经纪(jì)机构提供的基本服务(wù)和延(yán)伸服(fú)务，应当分别明(míng)确服务(wù)项目和收费(fèi)标准。房地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)收费前应当向交易(yì)当事人出具(jù)收(shōu)费清单，列(liè)明收(shōu)费标准(zhǔn)、收费(fèi)金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明(míng)显高于(yú)市场平(píng)均(jūn)水平(píng)的(de)房(fáng)地产经纪(jì)机构(gòu)，住房和(hé)城乡建设部(bù)门将会同市场监管等部门采取约谈等综合(hé)措施进行重点监(jiān)管(guǎn)。市(shì)场监(jiān)管部门会同有(yǒu)关部门依法(fǎ)查处不(bù)按规定明码标价、操纵经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费等(děng)违反价格和(hé)反垄(lǒng)断法律法(fǎ)规(guī)的(de)行为。对(duì)房地产经纪机(jī)构相关违法违规信息(xī)，市场(chǎng)监管部(bù)门要依法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分(fēn)档定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华(huá)南区(qū)总裁兼深圳(zhèn)中原总经(jīng)理(lǐ)郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分(fēn)档定(dìng)价，合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)用，主要还(hái)是规范(fàn)行业，打(dǎ)击收费(fèi)过高的经纪机构，但对市(shì)场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深圳为(wèi)例(lì)，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来(lái)收费就不同，各家收(shōu)费普遍在合理(lǐ)范围内(nèi)，加上经纪服务(wù)费用(yòng)对市(shì)场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出(chū)，由于当(dāng)前铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些，铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些呢两部门(mén)提出(chū)的意(yì)见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未(wèi)来如何具体(tǐ)认定(dìng)其中的细则(zé)，还(hái)需(xū)要看(kàn)各城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前(qián)市场看(kàn)，经(jīng)纪服(fú)务领域的调(diào)整(zhěng)改善(shàn)、规范化(huà)，有利于行业健(jiàn)康发展。同时，由于二手房很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费等都可能对交易产生影响，这对(duì)房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)行业的专(zhuān)业(yè)性提出(chū)更(gèng)高的(de)要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖(mài)过程中，原本应该由上下家各(gè)支付一半的中介费(fèi)，但(dàn)在一些(xiē)热点城市(shì)的(de)二手房交易过(guò)程(chéng)中，往往会有这样的(de)情形，因(yīn)部分购房(fáng)者处于弱势(shì)地位，从而会出现中介(jiè)费及税费均(jūn)由购房者来承担(dān)。即(jí)使一些房东(dōng)愿意承担中介费，这部分(fēn)费(fèi)用也可(kě)能通过转(zhuǎn)嫁的方式(shì)，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约定俗成(chéng)’的(de)情况(kuàng)，一些房产中介公司将(jiāng)其视为向购房者单(dān)边收费的行为。部分(fēn)中(zhōng)介(jiè)公司可能会(huì)利用其(qí)支配地位，在原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而(ér)这部分费用，房(fáng)东往往会将(jiāng)其转再(zài)次转嫁给购(gòu)房者，这(zhè)实际上(shàng)相当(dāng)于变相推高了房价。两部(bù)门提(tí)出严禁操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费(fèi)，不仅有利于提(tí)高交易中(zhōng)操作的透明(míng)度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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