文(wén)：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住房和城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提出“有条件的(de)可(kě)以进行现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对购房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的(de)别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是(shì)房地(dì)产(chǎn)从大开发时代步(bù)入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预(yù)售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四(sì)大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济(jì)规律办(bàn)事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制、改为现房销售(shòu)？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交付(fù)的(de)风险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售制对(duì)购(gòu)房者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样有助于落实中央(yāng)房住(zhù)不(bù)炒(chǎo)精(jīng)神、有(yǒu)助于(yú)保障购(gòu)房老百姓(xìng)权益(yì)、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消预售制度(dù)？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国外(wài)什(shén)么情况(kuàng)？简单(dān)科普一(yī)下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度。其实，当前世(shì)界不(bù)少(shǎo)国家(jiā)存在预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的(de)监管保障措施，开发商在(zài)项目获(huò)得政府批(pī)准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样(yàng)在支(zhī)付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在(zài)完全(quán)交(jiāo)房前(qián)进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需(xū)要(yào)严格(gé)的资金(jīn)监管、分期支付(fù)以及违(wéi)约处罚措(cuò)施作为(wèi)保障的，如果没(méi)有这些(xiē)保障措(cuò)施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机(jī)取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为现房(fáng)销售。客(kè)观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时代，取消预(yù)售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心(xīn)和房地(dì)产长效机(jī)制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中国一定(dìng)能化解这个难(nán)题，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经济和(hé)居(jū)住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本(běn)最(zuì)实(shí)质的(de)保(bǎo)障，这样(yàng)将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房地产也不能(néng)例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天(tiān)大的(de)事(shì)，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一家人。从这(zhè)个(gè)角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业(yè)健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中心参与财税改革方(fāng)案研究(jiū)时(shí)，对预(yù)售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡涂指甲油之前要涂护甲油吗，涂指甲油之前要涂护甲油吗：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香港(gǎng)还未推行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多(duō)人(rén)栖身于木屋或者其他(tā)临(lín)时住(zhù)宅，住房的(de)需(xū)求(qiú)是相当高(gāo)，不(bù)过大多(duō)数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的(de)资金(jīn)实力才能购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香港地产行业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商(shāng)开(kāi)始探求新的(de)方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的(de)市民数量有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭(píng)借商(shāng)业(yè)直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商(shāng)品流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资(zī)金周转。当时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼说明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买家的(de)订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了(le)自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资(zī)风险，在(zài)当时(shí)可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的(de)销售模(mó)式成为当(dāng)时中国(guó)香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高(gāo)效率地解决了核(hé)心的住房供不应求(qiú)的(de)问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门(mén)不断完善、规范化(huà)，建立(lì)健全(quán)的监管机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的(de)监管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在预(yù)售前，确保地价款已经(jīng)全部支(zhī)付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放入律师所(suǒ)托管，支取时需(xū)律所和(hé)建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造(zào)假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开(kāi)设(shè)的(de)信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行(xíng)将(jiāng)成(chéng)最大(dà)风险方(fāng)，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目(mù)完(wán)工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面临住房需(xū)求(qiú)大和供给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导向使前期(qī)发展工业化(huà)的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市(shì)化(huà)配套问题，才(cái)能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的(de)是(shì)“统一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房制度，住(zhù)房(fáng)市场发(fā)展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也(yě)出(chū)现了(le)分配不公、效(xiào)率低、配套(tào)差等问(wèn)题，因此(cǐ)福利(lì)分房制度(dù)不再适用(yòng)于当时(shí)的国情。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面临商品房(fáng)的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)，商品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)逐步(bù)引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住(zhù)房制度(dù)改(gǎi)革(gé)，加快住(zhù)房(fáng)建设的通知(zhī)》文件，决(jué)定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步(bù)实行住(zhù)房分(fēn)配(pèi)货币化(huà)、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的(de)商品(pǐn)房。房地产市场采用预(yù)售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的(de)两大(dà)难题，开发商以预(yù)售款撬(qiào)动下一个项目的(de)开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化(huà)，中(zhōng)国人民银行(xíng)等(děng)多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预(yù)先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预(yù)售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合(hé)同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者需要(yào)一次(cì)性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发(fā)商可(kě)能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预(yù)售制商品房(fáng)也(yě)开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地(dì)商品房销售的最主要方(fāng)式，预售(shòu)制极大缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居(jū)到基本适(shì)居(jū)，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进步，数(shù)十年时间(jiān)走完(wán)发(fā)达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中国内地(dì)商品(pǐn)住(zhù)宅期(qī)房销售面(miàn)积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中国内地房(fáng)地产行业的(de)发(fā)展。中国内地(dì)房地产历经二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对(duì)金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务(wù)，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资(zī)存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要(yào)是因(yīn)为(wèi)住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认(rèn)，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延(yán)迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关系，如果开发(fā)商发(fā)生(shēng)违约，购房者只能根据(jù)购房(fáng)合同向开(kāi)发(fā)商主张权力，但依旧需(xū)要根据按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同(tóng)按时向银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担(dān)的(de)风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行(xíng)周期(qī)，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款的发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场(chǎng)波动或(huò)经营不(bù)善(shàn)，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂(liè)等(děng)一系列问(wèn)题，导涂指甲油之前要涂护甲油吗，涂指甲油之前要涂护甲油吗致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合(hé)同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从银行获(huò)得(dé)房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短期(qī)不能(néng)还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临(lín)较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归(guī)根结底(dǐ)两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明(míng)确规定了(le)开发企业(yè)预售商品房所(suǒ)得款项应(yīng)当用于有关的工(gōng)程(chéng)建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多(duō)年以来(lái)全国(guó)并没有统(tǒng)一(yī)的预售资金(jīn)监(jiān)管规定，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金比例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或(huò)者项目(mù)工程总额报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少购(gòu)房款未进(jìn)入监管账户(hù)、或进(jìn)入(rù)监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继续(xù)还款。那(nà)么，监管账户资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的(de)高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下(xià)，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付(fù)资(zī)金，再由(yóu)工程(chéng)方(fāng)将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需。通过(guò)这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式(shì)，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购(gòu)房者预(yù)付(fù)资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房(fáng)者(zhě)支付的(de)预付款比例相对(duì)较(jiào)低，绝大(dà)部(bù)分(fēn)房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度(dù)分期支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是(shì)期房由政府或第三方验(yàn)收(shōu)合格(gé)并(bìng)提供(gōng)验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得购(gòu)房(fáng)者支付的(de)房款。二(èr)是(shì)开发商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还(hái)，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房(fáng)款交付(fù)后(hòu)按揭还(hái)款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金或首付(fù)外，购房者(zhě)在(zài)房屋交付(fù)后(hòu)通过按(àn)揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与(yǔ)损(涂指甲油之前要涂护甲油吗，涂指甲油之前要涂护甲油吗sǔn)失。而开发商在房屋建(jiàn)设过(guò)程(chéng)中的(de)资金全部(bù)来(lái)自银行，银行根据工程进(jìn)度(dù)向开发商(shāng)提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管(guǎn)开发(fā)商(shāng)施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经(jīng)审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零(líng)首付(fù)购(gòu)房(fáng)，房(fáng)款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预(yù)售(shòu)房屋(wū)。签署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者需支付(fù)约(yuē)2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按(àn)照(zhào)德国法(fǎ)律全(quán)部退(tuì)还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在(zài)购房(fáng)款中，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有规定最(zuì)低首付比例，可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来(lái)说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者(zhě)一定(dìng)使用期限，期(qī)限结(jié)束后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的(de)功能是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延(yán)期(qī)或重大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司保证开发(fā)商赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名律师，负(fù)责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同等(děng)各(gè)个环节，各环节内容(róng)确认(rèn)无误后签(qiān)订(dìng)首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设(shè)置(zhì)了(le)10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例(lì)相对较低(dī)，一般会(huì)在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英(yīng)国期房预售资(zī)金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认(rèn)工程进度、支(zhī)付相关(guān)款项过程中，由(yóu)买房(fáng)律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律(lǜ)师，卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金在进入开发商账户前(qián)经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付(fù)款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日本二(èr)战结(jié)束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是(shì)唯一(yī)一(yī)部规范期(qī)房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取(qǔ)引(yǐn)业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部(bù)分(fēn)，法律(lǜ)要(yào)求开发(fā)商必须完成(chéng)定金保(bǎo)全措施才可预售。什么(me)是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金融机构或指定保证机(jī)构或保险机构(gòu)签订定金保证委(wěi)托合同(tóng)，设(shè)置(zhì)购(gòu)房者(zhě)定金的(de)保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相(xiāng)应(yīng)的(de)保证(zhèng)金(jīn)证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他(tā)预(yù)先支付的(de)购房款也受(shòu)该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭(píng)保证(zhèng)金证明书向金融(róng)机构或(huò)保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房(fáng)前只需(xū)支付最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支付(fù)，所有资(zī)金进(jìn)银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方(fāng)面，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流(liú)程做了统(tǒng)一详细规(guī)定(dìng)，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合(hé)同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中随着放出贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未(wèi)放(fàng)款(kuǎn)部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付(fù)款会存入(rù)银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期(qī)来(lái)看，当前房地(dì)产到(dào)了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加(jiā)大(dà)对刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复(fù)工保民(mín)生，给予强有力的金(jīn)融(róng)工具(jù)支(zhī)持。另一方面，从现在(zài)起，对还在(zài)正常运转的房企包括民(mín)营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购(gòu)重组(zǔ)整个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估(gū)计(jì)形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环节(jié)，建立(lì)开发商违约后定金(jīn)保护(hù)机制，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司(sī)介入，为房屋(wū)重大(dà)延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充分的(de)保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按(àn)工程进度付款机制或(huò)交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护(hù)购房(fáng)者(zhě)的权益。资(zī)金监管环节，引入独立(lì)于(yú)开(kāi)发商、银行的(de)第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以此防(fáng)止资(zī)金(jīn)挪用现象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发(fā)商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售(shòu)制是大(dà)势所趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平(píng)的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，开发(fā)商将(jiāng)拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的(de)最根本(běn)最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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