近(jìn)两年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高(gāo)比例(lì)稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此(cǐ)表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期(qī)投资价(jià)值，通过(guò)观测经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再(zài)产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许经营(yíng)权(quán)分(fēn)红目前已包含了利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类(lèi)型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比(bǐ)例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可供(gōng)分配(pèi)金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人对(duì)此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及基金份(fèn)额交易价格(gé)的变化。基(jī)金份额(é)二(èr)级市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场因素(sù)的(de)综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础(chǔ)设施资产的(de)经营现金流(liú)，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息披(pī)露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基(jī)金份(fèn)额持(chí)有人实际(jì)获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级(jí)副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合(hé)并(bìng)后(hòu)基金(jīn)年度可(kě)分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级市场价格(gé)反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利(lì)息回(huí)报，而(ér)是由可供(gōng)分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资(zī)产配置多元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强的配置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资(zī)者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高的(de)收益(yì)性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的(de)前提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于(yú)未来分红(hóng)水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分(fēn)配金(jīn)额(é)完(wán)成率不达(dá)预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波(bō)动受多重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而(ér)稳定(dìng)的分红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期(qī)恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票(piào)和债券回(huí)归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经济活(huó)力(lì)的(de)改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在(zài)分红(hóng)除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后(hòu)基金(jīn)份额(é)净(jìng)值(zhí)变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人(rén)在基金分红(hóng)前后(hòu)均可以获(huò)得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的(de)信(xìn)心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关(guān)注二级(jí)市(shì)场(chǎng)扰动(dòng)对(duì)整体收(shōu)益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资(zī)者应(yīng)了(le)解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金分红(hóng)前提(tí)是(shì)本金之(zhī)上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的(de)是本金与(yǔ)增值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是(shì)变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是(shì)持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到期后基金价(jià)值面临(lín)极(jí)大不确(què)定(dìng)性，这是该类投(tóu)资(zī)者应(yīng)该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包括(kuò)每年的现金分红及(jí)资(zī)产增值的(de)收益，而持有特许经营类产品的(de)收益主(zhǔ)要来(lái)自(zì)项目每年的(de)现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红(hóng)包括(kuò)了利润分配(pèi)和本(běn)金(jīn)的(de)归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对(duì)特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择(zé)投资标的时(shí)，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示勤耕不辍 精业笃行什么意思，精业笃行 臻于至善，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性(xìng)不同而(ér)形(xíng)成区别(bié)。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多(duō)，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权(quán)类(lèi)的公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二(èr)级市场价(jià)格和分红(hóng)有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也认(rèn)为，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营项目在(zài)经营权到期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分(fēn)配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回(huí)本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基(jī)金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情(qíng)况下，基金(jīn)份(fèn)额单价随着分派(pài)进度逐(zhú)年(nián)下降(jiàng)是(shì)正(zhèng)常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目(mù)剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产权(quán)类项目(mù)的土地或建筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较(jiào)长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造(zào)或(huò)补缴土地出让金等(děng)追加投资，有(yǒu)机会进一(yī)步(bù)延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点，多(duō)位业内人士还表示，在(zài)产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者(zhě)可以观测经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评估项目(mù)底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报(bào)中披露的经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的现金净流(liú)量是(shì)指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身(shēn)经营活动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利(lì)润(rùn)表的项目进(jìn)行(xíng)调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选择(zé)，投资(zī)价值(zhí)体(tǐ)现在相对(duì)股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经(jīng)营权类的(de)资产可以更多关注内部(bù)收益率的高低，对(duì)产(chǎn)权类的(de)资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为(wèi)公募REITs可分勤耕不辍 精业笃行什么意思，精业笃行 臻于至善配收益主(zhǔ)要来自(zì)底层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况直(zhí)接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资(zī)者可(kě)综合考虑(lǜ)原(yuán)始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运营管理(lǐ)机(jī)构(gòu)实力、公募基金管理人实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由(yóu)于(yú)分红(hóng)交易(yì)带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投资者关注(zhù)有基(jī)本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及(jí)次年的可(kě)供分配金额(é)预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与(yǔ)募(mù)集材(cái)料中披露预(yù)测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济及市场的实(shí)际环(huán)境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上(shàng)述(shù)负(fù)责人也(yě)称(chēng)。

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