文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全国住房(fáng)和城(chéng)乡建设(shè)工作(zuò)会议提出(chū)“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房子(zi)，还烂尾了(le)，这(zhè)是对(duì)购(gòu)房(fáng)者的(de)不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是(shì)权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济规律办事，中国(guó)一(yī)定能实现(xiàn)房(fáng)地(dì)产软着陆和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层(céng)面看(kàn)，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待(dài)期(qī)一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不(bù)能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于(yú)落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健(jiàn)发(fā)展，一(yī)举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么(me)建议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界不(bù)少国家存(cún)在预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达国家一般(bān)有严格的(de)监(jiān)管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在项目获(huò)得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据(jù)开发商工程进度(dù)在完(wán)全(quán)交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要(yào)严格的资金(jīn)监管、分期(qī)支付以及(jí)违约(yuē)处罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度(dù)，以后改为现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市(shì)场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个(gè)难题，让(ràng)房地产回归实体(tǐ)经济(jì)和居(jū)住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房民众的(de)最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是(shì)天大的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从这个(gè)角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现(xiàn)老百姓安居乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展的重大措施(shī)。在(zài)当前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支持(chí)当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在(zài)国务院(yuàn)发展研(yán)究中心(xīn)参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的(de)专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是地(dì)产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过(guò)大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要(yào)雄(xióng)厚的(de)资金实力才能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国香港地产行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一(yī)系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探求(qiú)新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年(nián)经营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的经验，对(duì)于(yú)商(shāng)品流通、资(zī)金周转有着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻(xún)求(qiú)方法加快(kuài)自身资金(jīn)周转。当时其在购(gòu)下(xià)九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了分(fēn)层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订(dìng)购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一(yī)个亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金的(de)分(fēn)期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民(mín)众购房的资(zī)金压力，加速(sù)了房屋(wū)的建造和销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地解(jiě)决(jué)了核(hé)心的住房供(gōng)不(bù)应求的问题(tí)，使(shǐ)房市发(fā)展进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制(zhì)，促进市(shì)场健康发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个(gè)楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明(míng)自身(shēn)有资金等能力(lì)把项目(mù)完成(chéng)，资金(jīn)需(xū)放入律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核准。为了(le)防(fáng)止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取监管账户资(zī)金，中国(guó)香港要求(qiú)律师行在(zài)银行(xíng)开设的(de)信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最大风险方(fāng)，后续需自身(shēn)推(tuī)动项目(mù)完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地(dì)优先发展重工业(yè)，强调(diào)基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使前期发展工业化的进(jìn)程(chéng)大于城市化进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础等城市化(huà)配套问题，才能进一(yī)步(bù)推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租(zū)养(yǎng)房”的(de)福(fú)利(lì)分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利(lì)分房(fáng)制度也出现了(le)分配不公(gōng)、效率低(dī)、配套(tào)差(chà)等问(wèn)题(tí)，因(yīn)此福利分房制度不(bù)再适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商(shāng)品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的(de)困境，此时(shí)引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支(zhī)持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房新(xīn)体制，从(cóng)计划(huà)经(jīng)济下的福利分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产(chǎn)市(shì)场采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难(nán)题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式(shì)，住房供(gōng)应速度(dù)加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币(bì)化，中国(guó)人民银(yín)行等多方(fāng)迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用(yòng)推动了房地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的(de)商(shāng)品房预售制度。预售制的(de)初(chū)衷是为了缓解(jiě)房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房(fáng)地(dì)产开发企业将正在(zài)建(jiàn)设(shè)中的(de)房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付(fù)定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内(nèi)地(dì)实践过程(chéng)中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开(kāi)发商(shāng)办理预(yù)售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进(jìn)行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋(wū)。在(zài)购(gòu)房过程中(zhōng)，购房者需要一次(cì)性付清首付(fù)款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次(cì)性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了全部(bù)购房(fáng)款，这点与中国香港的按照(zhào)工程(chéng)进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制商品(pǐn)房也开(kāi)启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市场(chǎng)商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了(le)重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的(de)资金需求，也提高了居(jū)民(mín)居住水平，中国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒(tǒng)子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全民蜗(wō)居到基(jī)本(běn)适(shì)居，住房事业取得巨(jù)大进(jìn)步(bù)，数十年时(shí)间走完发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发布(bù)的《中国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年(nián)中国内地(dì)商品住(zhù)宅期房销售面积(jī)占总销售面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企(qǐ)业(yè)从(cóng)无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地(dì)经济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带动最为(wèi)明显。

　　ln的公式大全，ln4-ln2等于多少2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社会固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投(tóu)资占固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行(xíng)各项贷(dài)款(kuǎn)余额的(de)比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一(yī)。从(cóng)房地产(chǎn)融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道(dào)，根(gēn)据(jù)我们的《中国住(zhù)房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比例(lì)较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在，当(dāng)前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外(wài)，购(gòu)房者和开发商之间(jiān)的(de)购房合(hé)同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关(guān)系，如果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据(jù)购房合同向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过(guò)度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列(liè)风(fēng)险，进行(xíng)影响自(zì)身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房者签订的(de)预售合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行获(huò)得房(fáng)款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能(néng)力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将(jiāng)面临(lín)较大的坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开发(fā)企(qǐ)业预售商品房所得(dé)款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商(shāng)品房预(yù)售款(kuǎn)监管(guǎn)的(de)具体办法，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以来全(quán)国并没有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的(de)预售资金(jīn)监管规定，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按照项目的(de)建安(ān)成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工(gōng)程总(zǒng)额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包(bāo)方(fāng)，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨(bō)付(fù)的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各(gè)地项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流(liú)动(dòng)性(xìng)，房(fáng)企(qǐ)抽调(diào)资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预(yù)付资(zī)金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者(zhě)支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按(àn)工程进度(dù)分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷(dài)款按照工程(chéng)进(jìn)度(dù)逐(zhú)渐发(fā)放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在(zài)商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一(yī)是期房由(yóu)政(zhèng)府或第(dì)三方验收合格并(bìng)提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是(shì)开发(fā)商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房(fáng)定金(jīn)一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由(yóu)第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过(guò)按(àn)揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开(kāi)发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公(gōng)司的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过程中的(de)资金全部来自银(yín)行，银行根据工程进ln的公式大全，ln4-ln2等于多少度向开发商提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银(yín)行有充分(fēn)动机监管开(kāi)发(fā)商施工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门(mén)经审查后发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通(tōng)过(guò)验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，开发商或(huò)购房者(zhě)可购(gòu)买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国(guó)开发(fā)商在项目获批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还(hái)。如由于任(rèn)何(hé)原因不能购买，定金(jīn)按(àn)照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的制度(dù)，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例(lì)因(yīn)项目(mù)而异(yì)。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可(kě)在(zài)支付房款前申(shēn)请(qǐng)房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施(shī)工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还(hái)贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对期房设(shè)计了(le)两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的(de)功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司(sī)负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名律师(shī)，负责沟通期(qī)房交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合(hé)同等(děng)各个环节，各环节(jié)内(nèi)容确认无误后(hòu)签订首付交换(huàn)合(hé)同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务(wù)、经营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节(jié)，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验验(yàn)收后(hòu)才(cái)能交付(fù)，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英(yīng)国期(qī)房预售资金监(jiān)管极为严(yán)格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资(zī)金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两(liǎng)道(dào)关(guān)口，有利(lì)于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发商(shāng)必须完成“预售(shòu)房定金保全措施(shī)”，交房前(qián)付(fù)款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按(àn)揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日(rì)本二战结束后(hòu)由于房(fáng)屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一(yī)部(bù)规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业(yè)法(fǎ)》，对购(gòu)房(fáng)者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必须(xū)完成定(dìng)金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签(qiān)订购(gòu)房合同时(shí)，开发(fā)商向金融机构(gòu)或指定(dìng)保(bǎo)证机构或保险机构(gòu)签订(dìng)定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将相应的(de)保证金证明书交付给(gěi)购房者(zhě)。除(chú)定金外，其(qí)他(tā)预先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致(zhì)期(qī)房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保(bǎo)证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节(jié)，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资(zī)金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)15％的(de)首付及(jí)印花税，同(tóng)时(shí)购房者向银行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统(tǒng)一(yī)详细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完(wán)工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增(zēng)加而增加，未(wèi)放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户(hù)，账户(hù)资(zī)金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善(shàn)型需求的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼保复(fù)工保(bǎo)民(mín)生(shēng)，给予(yǔ)强有力的(de)金融工(gōng)具支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支(zhī)持力(lì)度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个(gè)行(xíng)业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应(yīng)充(chōng)分(fēn)估计(jì)形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定金保护(hù)机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋(wū)重大(dà)延期(qī)以及重大(dà)缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立(lì)按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银行的第(dì)三方资(zī)金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制度。保修(xiū)期内，开发(fā)商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制是大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全(quán)国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不公平的(de)预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民(mín)众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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