万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向心力憔悴是什么意思，心力憔悴是成语吗台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨(jù)资购(gòu)入房产的有钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的(de)维权信息，难(nán)怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人(rén)被割(gē)韭菜的时(shí)候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司北京市分公(gōng)司（下(xià)称中(zhōng)国信达北分），处置(zhì)的是对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公司是共(gòng)同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就(jiù)是一起中(zhōng)国信达北(běi)分讨债的(de)故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报(bào)道(dào)，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属(shǔ)实(shí)，说明这些(xiē)房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国信达的(de)拍卖页面上(shàng)又注明(míng)这75套(tào)房子是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能(néng)说明这些房(fáng)子(zi)根本(běn)没有(yǒu)网签，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实(shí)了(le)上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押(yā)，所以不(bù)能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)基本都(dōu)是北京(jīng)的(de)高端(duān)人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬也是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的(de)业(yè)主中，还有不少中赫(hè)集团(tuán)的(de)高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支付(fù)价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回(huí)本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖(mài)损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民(mín)事执行中，业(yè)主已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得(dé)查(chá)封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经查封(fēng)的可(kě)以向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同(tóng)时可(kě)以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房(fáng)产证，并承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布(bù)《最高人(rén)民(mín)法(fǎ)院关于商品房消(xiāo)费者权(quán)利保护问题的(de)批复》，以(yǐ)司法解释的(de)方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求(qiú)权优先于(yú)建(jiàn)设(shè)工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了(le)部(bù)分价款的商品房(fáng)消费者，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款的(de)，可(kě)以适用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债权，实(shí)际上(shàng)是(shì)个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押(yā)的这(zhè)75套(tào)房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中国信达申请不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托有(yǒu)限责(zé)任公司(sī)成为了唯一股东，后者(zhě)由(yóu)中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较(jiào)其他房(fáng)企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出(chū)钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从(cóng)荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成(chéng)年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看出(chū)其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是(shì)当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。心力憔悴是什么意思，心力憔悴是成语吗p>

　　中赫集团开发的(de)豪(háo)宅，也(yě)吸引了不少知名(míng)人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七(qī)号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名(míng)商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫(hè)集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外(wài)界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的房，拿北京(jīng)城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒(jù)不(bù)履行生(shēng)效法律文书(shū)确定义(yì)务(wù)，中赫集团正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落到(dào)这个(gè)地步，其(qí)实是(shì)有(yǒu)迹可(kě)循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深(shēn)挖(wā)出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化(huà)业务，先后进军能源市(shì)场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到(dào)了(le)体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信集团手中拿(ná)下(xià)北京国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部(bù)全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国安的估值一(yī)直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫(hè)集(jí)团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押(yā)，据(jù)企查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海金商业(yè)保理(lǐ)、北京建(jiàn)工(gōng)、山(shān)东国际信托(tuō)、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京(jīng)国安(ān)后，不仅国安的经营状况(kuàng)没(méi)有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足球俱(jù)乐(lè)部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇(fù)还在(zài)持续(xù)质押手(shǒu)中的(de)中(zhōng)赫集团股(gǔ)份(fèn)，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行标(biāo)的(de)高达11亿，北(běi)京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为(wèi)被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义务，上(shàng)述被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都成为老(lǎo)赖(lài)的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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