文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和(hé)城乡建设(shè)工作会议提出“有(yǒu)条件的(de)可以进行(xíng)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)”，不(bù)足(zú)一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了(le)，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经(jīng)地义。当(dāng)然(rán)二(èr)次房改是个(gè)技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长效机(jī)制四(sì)大关键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如(rú)果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行(xíng)利息，还(hái)要承担延(yán)迟(chí)交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样有助于(yú)落实(shí)中央房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障(zhàng)购房老百姓权(quán)益(yì)、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源(yuán)于中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度。其(qí)实(shí)，当前(qián)世界不少国(guó)家(jiā)存(cún)在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有严(yán)格的监管保障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获(huò)得政(zhèng)府(fǔ)批准后(hòu)才可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在购买期(qī)房后并非像中国一样在支付完首付款后从银(yín)行一次性(xìng)贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩余全部房款，而是(shì)根据开发商(shāng)工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分(fēn)期支付以及(jí)违(wéi)约处罚(fá)措(cuò)施作为(wèi)保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预(yù)售制(zhì)度(dù)，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负(fù)债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，当(dāng)然这需要(yào)配套房企债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要(yào)坚(jiān)持市场化改(gǎi)革(gé)，中国(guó)一定能(néng)化解这个(gè)难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能(néng)兑(duì)现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最根(gēn)本最(zuì)实(shí)质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子(zi)是(shì)天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实(shí)现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼(lóu)市(shì)、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院发展研(yán)究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预(yù)售制的前(qián)世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期(qī)长等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香港(gǎng)还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的(de)需求是相(xiāng)当高(gāo)，不(bù)过大多数居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对这一(yī)系列问题(tí)，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的经验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个亮(liàng)点白玉髓越戴越穷是真的吗，白玉髓的寓意是什么，即先收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的(de)分期付(fù)款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了(le)民(mín)众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造(zào)和(hé)销售，也解决了制造(zào)商(shāng)的资金(jīn)问题，降低投资风(fēng)险，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的(de)一(yī)大特色(sè)，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的(de)住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发(fā)展进(jìn)入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式(shì)推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机制(zhì)，促进(jìn)市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即(jí)要求开发商在预(yù)售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支(zhī)付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入(rù)律师所托管，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核(hé)准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银(yín)行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大(dà)风险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中国内地(dì)面临住房需求(qiú)大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地(dì)优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前(qián)期发展工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化(huà)。但当时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制度也(yě)出现了分配不公、效率低(dī)、配套(tào)差等问题(tí)，因此福(fú)利分房制(zhì)度不再适用于当时的(de)国情。叠加(jiā)房地产市(shì)场面临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商(shāng)，商品房供(gōng)应量(liàng)小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内地房地产市场的一(yī)针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐(zhú)步引(yǐn)进中国(guó)香港(gǎng)预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产市场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步(bù)深(shēn)化城镇住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决(jué)定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品(pǐn)化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福(fú)利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开(kāi)发(fā)时间(jiān)周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动下(xià)一个(gè)项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房(fáng)供应速(sù)度加(jiā)快。自此中国(guó)内(nèi)地(dì)开(kāi)始(shǐ)房(fáng)改货币化(huà)，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持(chí)购房者(zhě)，极大作用推(tuī)动了房地(dì)产(chǎn)市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了(le)缓(huǎn)解房企资金压(yā)力，加快(kuài)城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开(kāi)发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给(gěi)购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付定(dìng)金或房款的(de)行为。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能(néng)已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对(duì)中国内地的开发(fā)商而言，预售制商(shāng)品房也(yě)开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制(zhì)在过去(qù)20多年对(duì)中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到(dào)了(le)重(zhòng)要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了(le)房地产市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地(dì)城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革(gé)开放以来(lái)，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据(jù)我们发布的《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)存量从(cóng)不(bù)到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅(zhái)期房销售(shòu)面(miàn)积占总(zǒng)销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业(yè)的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房地产(chǎn)历(lì)经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各(gè)项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi白玉髓越戴越穷是真的吗，白玉髓的寓意是什么<白玉髓越戴越穷是真的吗，白玉髓的寓意是什么/span>)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发(fā)展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达(dá)9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉(lā)动(dòng)中国内地(dì)经济(jì)高(gāo)增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动(dòng)的上下游产业链特(tè)别(bié)长，高(gāo)达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地产及(jí)其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房地产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批(pī)发(fā)、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投(tóu)资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道(dào)业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融(róng)资存(cún)量占(zhàn)社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应(yīng)渠(qú)道，根(gēn)据我们(men)的《中国住(zhù)房市(shì)值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值的比例较高，主要是(shì)因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国资本市(shì)场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市(shì)值(zhí)较低，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间，购房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商之间的购房合(hé)同、购房者和(hé)银行的(de)按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同关(guān)系，如果开(kāi)发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开(kāi)发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要(yào)根(gēn)据(jù)按揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购(gòu)房(fáng)者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经(jīng)营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订的预(yù)售合(hé)同和按揭合同，已经从(cóng)银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还款能力或短期不(bù)能还款等，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的(de)预售(shòu)监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发企业(yè)预售商品房(fáng)所得款项应(yīng)当用于有(yǒu)关的工(gōng)程建设(shè)，商品房预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国(guó)并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等城市(shì)则按(àn)照项目的(de)建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事(shì)实(shí)是，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监(jiān)管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资(zī)金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何(hé)被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是(shì)行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得(dé)监管账户拨付资(zī)金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨(bō)付(fù)的(de)工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些(xiē)方式套(tào)取(qǔ)的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种资(zī)金循环高周转模式，但一定(dìng)程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预(yù)付款保护机(jī)制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般(bān)以定金(jīn)方(fāng)式支付，或按(àn)工程进(jìn)度分期(qī)支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在(zài)商品房出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的(de)保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房(fáng)者(zhě)提供一(yī)定的(de)保修(xiū)期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无(wú)条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比例一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防(fáng)止开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房(fáng)者(zhě)的定金及(jí)首付款由第三方公(gōng)证行或产权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担(dān)任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进(jìn)度向(xiàng)开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接(jiē)损害银行利(lì)益，银行有充分动机监管开发商施工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得(dé)由政(zhèng)府相关(guān)部门经审(shěn)查(chá)后发放(fàng)的(de)验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建造工(gōng)期(qī)进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房者可购(gòu)买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目获(huò)批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行(xíng)预(yù)约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于(yú)任(rèn)何(hé)原因不能购买，定金按照德(dé)国(guó)法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购房(fáng)者需支付公证费(fèi)和土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含(hán)在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低首付比例(lì)，可零(líng)首付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予(yǔ)购房者(zhě)一(yī)定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房(fáng)设计了(le)两种保险，保险(xiǎn)的(de)功能是当(dāng)房(fáng)屋出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商(shāng)或购(gòu)房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责(zé)沟通期(qī)房交易(yì)中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例(lì)相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支(zhī)付(fù)相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在(zài)进入(rù)开发商账(zhàng)户前经过(guò)两道关口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范(fàn)期(qī)房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必(bì)须(xū)完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本(běn)二(èr)战结束后由于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规范期房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完(wán)成定金保全措施(shī)才可预(yù)售。什么(me)是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合(hé)同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定(dìng)金保证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应(yīng)的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构(gòu)或保险公司(sī)兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购房者赔付(fù)违约金，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节(jié)，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最多(duō)不超20％的(de)定金(jīn)，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银(yín)行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余(yú)房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付(fù)比例(lì)20％，余(yú)款按工程进度支(zhī)付，所有资(zī)金进银行专(zhuān)门项目资金账户(hù)，交房后满1年(nián)保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节(jié)，新(xīn)加坡开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节点一般(bān)为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在(zài)此(cǐ)过(guò)程(chéng)中随着放出贷款的(de)增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订(dìng)金(jīn)与付款会存入银(yín)行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋(wū)保修期，此后购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房地产到了(le)政(zhèng)策出(chū)手临界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一(yī)方(fāng)面(miàn)，加大(dà)对刚(gāng)需(xū)和改(gǎi)善(shàn)型需求(qiú)的支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金融(róng)工具支持(chí)。另一方(fāng)面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计形势(shì)复杂(zá)性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房(fáng)地(dì)产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如(rú)将已(yǐ)支付(fù)定(dìng)金冻结至(zhì)房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司(sī)介(jiè)入，为房屋重大延期(qī)以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立按(àn)工程进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保护购(gòu)房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三(sān)方资(zī)金监管机构，或由政府相关(guān)部门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防(fáng)止(zhǐ)资(zī)金(jīn)挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商(shāng)应(yīng)对(duì)房屋质量问题全权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房者在保修(xiū)期结(jié)束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在(zài)全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的(de)提(tí)升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。

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