5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代(dài)表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显示，以南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五只个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房(fáng)地产行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持房地(dì)产公司市值(zhí)在(zài)股(gǔ)票(piào)资产(chǎn)中(zhōng)的(de)占比却断崖(yá)式下(xià)跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次(cì)回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房(fáng)地产行业的持股比例也同(tóng)步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度(dù)得以(yǐ)延续(xù)。数(shù)据(jù)统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比(bǐ)重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最高的是(shì)保利(lì)发展(zhǎn)，在(zài)基(jī)金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次(cì)是金(jīn)地集团(tuán)退出百大(dà)之列。但考虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季(jì)，其传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还(hái)需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产已经进(jìn)入大分化时(shí)代，一二线城(chéng)市(shì)好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投(tóu)资(zī)上，配置房地产行(xíng)业轻松收获(huò)行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在(zài)这几年(nián)特殊(shū)的行(xíng)情里正三角形也叫什么形，正三角形有什么性质？包括煤(méi)炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的(de)行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生了更大(dà)的(de)变(biàn)化。”一不愿具名的(de)上海(hǎi)公募基金(jīn)经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要(yào)有一定的政策(cè)出来去(qù)刺(cì)激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的(de)进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别(bié)住房短缺时代，而(ér)目前(qián)居民的杠杆(gān)率和(hé)房(fáng)价收入也不支(zhī)撑每(měi)年(nián)18万亿元的(de)销售额，以及过(guò)快上行的(de)房(fáng)价，因而行(xíng)业高(gāo)增的时代已经过去，未来(lái)行业的(de)需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产的(de)高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的(de)民营地产爆(bào)雷），行业进入(rù)到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市占率的提(tí)升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个(gè)股成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构的务(wù)实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标(biāo)的(de)成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后日成(chéng)交量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交易日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为(wèi)房地产开发(fā)与经营(yíng)。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营(yíng)业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十(shí)大(dà)流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng正三角形也叫什么形，正三角形有什么性质？)汇金、长城资(zī)产管理公司等都(dōu)跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第(dì)一(yī)季度的收(shōu)入利润(rùn)规(guī)模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则(zé)是(shì)公司拿地结(jié)算持续性向好，从(cóng)数(shù)字上看(kàn)，一季(jì)度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然(rán)在前十(shí)中，这(zhè)也是(shì)连续第三个(gè)季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海区域性地产公(gōng)司(sī)外，荣安地(dì)产则是主要布(bù)局在(zài)深圳的地产公司(sī)，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季(jì)公司实(shí)现营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)行列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国际和(hé)私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端(duān)看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央国企地(dì)产股(gǔ)或(huò)存在发展的(de)大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地正三角形也叫什么形，正三角形有什么性质？产行业(yè)的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占(zhàn)据(jù)显著优(yōu)势，其主要(yào)又体现为库存的(de)优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的(de)融资成本，优(yōu)质的开发资源和(hé)良好的(de)不动产资产运营能力的多(duō)重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是(shì)更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源(yuán)债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企业的(de)资(zī)产(chǎn)会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出(chū)清的(de)过程中，央(yāng)国(guó)企相较于民企来说估值的修复(fù)更明显。中特估的角度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中度提升后，行业进入(rù)高质量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较快速(sù)发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期的(de)盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能(néng)力强、可(kě)以创造持(chí)续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思(sī)路的话(huà)，或许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途(tú)更为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国(guó)企央(yāng)企在三个方(fāng)面是否可以维持，首(shǒu)先是融(róng)资成本保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售(shòu)份额持续提升，再次(cì)是(shì)拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此(cǐ)，知(zhī)名房地产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投(tóu)资拿(ná)地之后，国有企业仍(réng)在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复(fù)但仍处于调整的(de)过(guò)程中，能(néng)够保有一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复(fù)苏(sū)过程中，还(hái)面临着一些不(bù)确定性(xìng)。其(qí)实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别(bié)城市四(sì)月环(huán)比三月(yuè)相(xiāng)对(duì)表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北(běi)京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大多数城(chéng)市都(dōu)出现(xiàn)环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存(cún)压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了半(bàn)年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的(de)短(duǎn)期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季度、第三(sān)季度增(zēng)长不确(què)定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得多的(de)企业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它(tā)的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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