近两年火爆的(de)创(chuàng)新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平(píng)均分(fēn)红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也(yě)是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再(zài)产(chǎn)生现金收(shōu)益，特许经营权分红(hóng)目(mù)前已(yǐ)包含了利润分(fēn)配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源(yuán)为持(chí)有期分红(hóng)收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分(fēn)红预期则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础设施(shī)资(zī)产的经营现金流，投(tóu)资人通过基(jī)金募集材料和信息披露文(wén)件，结合行业及(jí)市场(chǎng)情况，可以分析基础(chǔ)设施项目(mù)的(de)经营(yíng)业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资(zī)决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获得的(de)现金收益(yì)，对于长期投资者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监(jiān)李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，根据(jù)《公开募集(jí)基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基础设施(shī)基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资(zī)角度(dù)来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的(de)一面(miàn)，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于(yú)债(zhài)券的固定利息回报，而是(shì)由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资(zī)者的(de)投资品类，为资(zī)产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价值(zhí)。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投(tóu)资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过(guò)分红获取相(xiāng)对于投资(zī)债券相对高的收益性(xìng)，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增(zēng)厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落(luò)袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级(jí)市场价(jià)格走(zǒu)势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要(yào)股票和债券宽基(jī)指数。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票和(hé)债券回归的过程；另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，基础设(shè)施项目的经营(yíng)业(yè)绩相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份额净(jìng)值变化(huà)的修正，使投资人(rén)在(zài)基金分红(hóng)前后均可(kě)以(yǐ)获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　无锡市是几线城市trong>特许经营权分红包括利(lì)润分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还(hái)提(tí)醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红前提是本(běn)金之上的(de)增(zēng)值(zhí)部(bù)分不同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值两个部分(fēn)，两个部(bù)分之间(jiān)的(de)比例是(shì)变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募基金分(fēn)红(hóng)差异很(hěn)大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资(zī)者应该(gāi)注(zhù)意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要有特(tè)许经营权类(lèi)和产权类两大(dà)资(zī)产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益(yì)主要(yào)包括(kuò)每(měi)年(nián)的现金分(fēn)红(hóng)及资产(chǎn)增值的收益，而(ér)持有特(tè)许(xǔ)经营类(lèi)产品的收益(yì)主要来自项目(mù)每年(nián)的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分(fēn)红包括(kuò)了利润(rùn)分配和本金的(de)归(guī)还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经营(yíng)权类(lèi)资(zī)产的公(gōng)募REITs可(kě)以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者(zhě)在(zài)选择投(tóu)资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性(xìng)，对所(suǒ)选择(zé)产品(pǐn)的二(èr)级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经营无锡市是几线城市项(xiàng)目(mù)在(zài)经(jīng)营权(quán)到期后不再能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可(kě)供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基(jī)于这个特(tè)点，剩余(yú)经营期(qī)限(xiàn)较短的特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的(de)特许经营权项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负(fù)责人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进(jìn)行(xíng)扩募(mù)的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派(pài)进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年(nián)限一(yī)般较长，再加上到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的(de)更新(xīn)改造或补缴土地出让(ràng)金等(děng)追加(jiā)投资(zī)，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这种类似永续(xù)经营的假设反映在(zài)基础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在(zài)产品(pǐn)分红(hóng)期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部收益率等(děng)指标(biāo)，来观察和评(píng)估项(xiàng)目底层(céng)资产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示(shì)，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是(shì)年报(bào)中披露(lù)的经(jīng)营活(huó)动现金流，二是(shì)可供分(fēn)配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动(dòng)产生(shēng)的(de)现金净流量是(shì)指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基(jī)于企业(yè)本身经营活动产生；可(kě)供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调(diào)整，加(jiā)期(qī)初(chū)现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新选择，投资(zī)价值体现在相对(duì)股(gǔ)债市场独(dú)立(lì)的资产配置功能(néng)，比较(jiào)适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资者(zhě)对经(jīng)营权类的资产(chǎn)可以更(gèng)多关注内部收益率的(de)高(gāo)低，对(duì)产权(quán)类的资(zī)产(chǎn)更多(duō)关(guān)注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经营净(jìng)现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产运营(yíng)情况直接(jiē)影响(xiǎng)投(tóu)资回(huí)报(bào)，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机(jī)构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素来选择(zé)投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红(hóng)交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接(jiē)连(lián)回调，建议投资者关注(zhù)有(yǒu)基本(běn)面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为(wèi)可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及(jí)次年(nián)的可供分配(pèi)金额(é)预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分红金额与(yǔ)募集材料(liào)中(zhōng)披露预测进(jìn)行比较分析，结(jié)合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设(shè)施项目(mù)的运营(yíng)业(yè)绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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