近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期投资价(jià)值，通过(guò)观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到(dào)期后不(bù)再产(chǎn)生现金收益，特(t济南初中排名前十名(济南中学排名)，济南初中排名前50è)许经(jīng)营权(quán)分红目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的(de)时应了解(jiě)资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外(wài)尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年(nián)全(quán)年分配金(jīn)额(é)占可(kě)供分配(pèi)金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来源为持(chí)有期分红收益，以(yǐ)及基(jī)金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资(zī)产的经营现金流，投资人通(tōng)过(guò)基(jī)金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作为进行投资(zī)决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作(zuò)为基(jī)金(jīn)份额(é)持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资(zī)者更具(jù)参考价(jià)值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平(píng)也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设(shè)施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金(jīn)形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基(jī)金也认为，从(cóng)投(tóu)资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似(shì)于债券派(pài)息，但不(bù)等(děng)同于(yú)债券的固定(dìng)利息(xī)回报，而(ér)是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为资产配置多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制(zhì)风险的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市(shì)场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市(shì)场表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动(dòng)受多(duō)重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因(yīn)素(sù)之(zhī)一(yī)，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也表示(shì)，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债券回归(guī)的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础设施项目(mù)的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权(quán)日，将对(duì)基金份额的开盘指导(dǎo)价(jià)做调减处理，调减金额根据(jù)单位(wèi)基金(jīn)份额的分红(hóng)金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对分(fēn)红前(qián)后基金份额净值(zhí)变化的修(xiū)正，使投资(zī)人在基金分红(hóng)前后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者(zhě)长期投资的信心，同时需(xū)结合持(chí)有产(chǎn)品的特性，关(guān)注(zhù)二级市场扰动对(duì)整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包括(kuò)利(lì)润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基(jī)金分红前提是本金之上的增值部(bù)分不(bù)同，特许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个(gè)部分之间的比例(lì)是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合(hé)同年(nián)限到(dào)期(qī)后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)和(hé)产权(quán)类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年(nián)的现金分红及资产增值的(de)收益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类(lèi)资产的(de)分红包括了利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，两(liǎng)者的(de)比率也是变(biàn)动的，对特许经营权(quán)类资产的(de)公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投资者在选择(zé)投(tóu)资(zī)标的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从(cóng)细(xì)分来(lái)看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产属性不(bù)同而形成区别。特(tè)许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏(piān)强。普通(tōng)投资者在选择公(gōng)募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预(yù)期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不(bù)再能(néng)产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期(qī)限较短的特许经营项目(mù)，通(tōng)常具(jù)备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的(de)特(tè)许经营权(quán)项(xiàng)目(mù)，即使分(fēn)派率相对(duì)较(jiào)低，也(yě)有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)该负责(zé)人提醒投(tóu)资(zī)者(zhě)注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含(hán)了投资本金(jīn)，在不(bù)进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投(tóu)资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目(mù)剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑(zhù)的(de)剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到(dào)期后通(tōng)过(guò)对建(jiàn)筑的更新改造(zào)或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经(jīng)营的(de)假设反映在基(jī)础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的(de)资产投资属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还(hái)表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期，投资者可(kě)以观测(cè)经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等(děng)指标，来(lái)观察和评(píng)估项目(mù)底层资(zī)产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报指标(bi济南初中排名前十名(济南中学排名)，济南初中排名前50āo)中，跟现金(jīn)相关(guān)的(de)指标有两个：一是(shì)年报中披露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者(zhě)存(cún)在(zài)本质性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的(de)现金净流量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本(běn)身经营活(huó)动产生；可(kě)供(gōng)分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终(zhōng)得(dé)到的(de)账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价(jià)值体现在(zài)相对股债(zhài)市场(chǎng)独立(lì)的(de)资产(chǎn)配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资(zī)者对经营权类的(de)资产可以更多(duō)关注(zhù)内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资(zī)产(chǎn)更多关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来(lái)自底(dǐ)层(céng)资产的经营净现金流(liú)，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投(tóu)资者可(kě)综(zōng)合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来(lái)的(de)短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资(zī)者关注有基(jī)本面(miàn)支撑、填(tián)权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同时分红规模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明(míng)REITs在发(fā)行首年及次(cì)年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中披露预(yù)测进行比较分析(xī)，结合经济及市(shì)场的(de)实际(jì)环(huán)境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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