5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金为代(dài)表(biǎo)的机构对于这一(yī)板块已经在悄然(rán)布局。数据显示(shì)，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基(jī)金一季(jì)报统计，龙头与地(dì)方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配(pèi)置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的房地(dì)产行(xíng)业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地(dì)产公司市值(zhí)在股票(piào)资产(chǎn)中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对(duì)房(fáng)地(dì)产行业的持股比例也同步(bù)回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房地(dì)产板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房(fáng)地产的(de)投资愈(yù)发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的(de)重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓(cāng)第(dì)33位。排(pái)名第(dì)二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地(dì)产龙头(tóu)股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是(shì)金地集(jí)团(tuán)退出百大(dà)之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并(bìng)非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到(dào)二(èr)级市场(chǎng)投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去(qù)不(bù)返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的(de)行(xíng)业，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这(zhè)几年特(tè)殊的行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的(de)行(xíng)业也出现了一些(xiē)机会，背后的(de)逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了(le)更大的变化(huà)。”一不(bù)愿具名(míng)的(de)上(shàng)海公(gōng)募(mù)基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业(yè)前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还需要有(yǒu)一定(dìng)的(de)政(zhèng)策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研小鬼难缠的上一句是怎么说的，小鬼难缠的上一句是怎么说的呢究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是(shì)人均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民(mín)的(de)杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额(é)，以及(jí)过快上行的(de)房价，因而行业(yè)高(gāo)增的时代(dài)已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随(suí)着地产的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容易出(chū)现信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的(de)民营地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出清的过程(chéng)。这个(gè)过程(chéng)中，综(zōng)合竞争力强的(de)公司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需(xū)求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资(zī)机(jī)会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为(wèi)公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的(de)务实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板块个股，在纳(nà)入(rù)统计的124只房地(dì)产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排(pái)名前五的(de)公司月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日(rì)成交量明(míng)显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地(dì)产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度(dù)，其实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看，各(gè)类机构都有对其(qí)布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十大流(liú)通股股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基(jī)金、私(sī)募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产管理公(gōng)司(sī)等都(dōu)跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续(xù)性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下(xià)，自然(rán)也吸(xī)引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从(cóng)第一季(jì)度十大流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，知名(míng)私募高毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依(yī)然(rán)在前(qián)十(shí)中，这也(yě)是连续第三个(gè)季(jì)度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入(rù)前十(shí)。同(tóng)时(shí)榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两(liǎng)家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公(gōng)司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到(dào)两(liǎng)只(zhǐ)公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则(zé)排名(míng)第九位，此外联(lián)袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿(ná)地(dì)端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给(gěi)较多（券(quàn)商(shāng)测算(suàn)对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债(zhài)率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资(zī)成本看(kàn)，龙头房企的融资成本(běn)不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的(de)是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存在，少部分公司(sī)尤其是央(yāng)企占据显著优势(shì)，其主要(yào)又体现为库存的优势。央(yāng)企地(dì)产公(gōng)司(sī)，现(xiàn)阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的融资(zī)成(chéng)本，优质的开发资源(yuán)和良(liáng)好的不(bù)动产资产运营(yíng)能(néng)力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企(qǐ)相较于(yú)民营地(dì)产(chǎn)公司(sī)也是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土地(dì)资源债(zhài)权债务关(guān)系等(děng)问题，市场对民营房(fáng)开企业的(de)资(zī)产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮(lún)行(xíng)业出清的(de)过程中，央(yāng)国企相较于(yú)民企来说估值的修(xiū)复更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期(qī)的维度看(kàn)，行(xíng)业的(de)逻(luó)辑在(zài)于(yú)集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预(yù)期的盈利和(hé)现金(jīn)流创造(zào)能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的(de)概率比较低(dī)，行业内部将出(chū)现分化，要关(guān)注将受益于行(xíng)业集中度提升(shēng)的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的(de)话，或许还是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景龙头前(qián)途(tú)更为光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去(qù)持续(xù)观(guān)察国企(qǐ)央企在三个(gè)方面(miàn)是否可以维持，首先是融(róng)资成本保持(chí)低位，其次是销售份额持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给(gěi)一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实(shí)现了业(yè)绩的(de)回正，甚(shèn)至(zhì)是(shì)较大增(zēng)速的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地(dì)产业内(nèi)人士(shì)张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的(de)房企，主要是因为过(guò)去两(liǎng)三年(nián)时(shí)间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在(zài)持小鬼难缠的上一句是怎么说的，小鬼难缠的上一句是怎么说的呢续性地(dì)拿(ná)地，且主要集中在核心(xīn)城市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于调(diào)整的(de)过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在房地产的(de)复(fù)苏过程(chéng)中，还(hái)面临着(zhe)一些不确(què)定性(xìng)。其(qí)实整个市场从四月(yuè)份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市(shì)四月环比(bǐ)三月相对(duì)表(biǎo)现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在(zài)内(nèi)的绝大多数城市都出(chū)现环比下(xià)滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的(de)去库存压力、企(qǐ)业的资金面(miàn)压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要多(duō)给一些耐心(xīn)，这个时候，在房(fáng)地产以及上(shàng)下游就(jiù)不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数(shù)的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多(duō)的(de)企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行业(yè)的(de)弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等待(dài)它的基本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：河南钢构网--首页(钢结构、彩钢、活动房等等。河南钢构网是河南省最大的钢结构网站，为河南地市各钢结构公司提供产品信息、供求信息、人才信息，网址：http://www.hnganggou.com ) 小鬼难缠的上一句是怎么说的，小鬼难缠的上一句是怎么说的呢