文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月(yuè)17日(rì)召开的(de)全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足(zú)一(yī)个(gè)月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地(dì)产从(cóng)大(dà)开发(fā)时(shí)代步(bù)入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者(zhě)非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要(yào)承担延(yán)迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制度怎么来的(de)？国外(wài)什么情(qíng)况？简单(dān)科普一下：商品(pǐn)房预(yù)售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严(yán)格的(de)监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在项目获得(dé)政府批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售(shòu)，买家在(zài)购买期房(fáng)后(hòu)并非像中(zhōng)国(guó)一(yī)样(yàng)在支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发商工程进度在(zài)完(wán)全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是(shì)需要严(yán)格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触(chù)发(fā)风(fēng)险，对购(gòu)房民众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定(dìng)历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制(zhì)度有助于降负(fù)债降杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会(huì)，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房(fáng)地(dì)产回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才(cái)是对(duì)购房民众的最(zuì)根本(běn)最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的(de)建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也(yě)不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售(shòu)制、实施(shī)现房销售(shòu)是(shì)实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业(yè)、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行(xíng)业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取消预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务(wù)院发展研究中心参(cān)与(yǔ)财税改革(gé)方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引五斤等于多少克，五斤等于多少克千克进“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出(chū)租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香(xiāng)港还(hái)未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位(wèi)，需要(yào)雄厚的(de)资金实力(lì)才能购(gòu)买。虽(suī)然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等(děng)问题。针对(duì)这一系列问(wèn)题(tí)，不(b五斤等于多少克，五斤等于多少克千克ù)少地产商开始探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分(fēn)层出(chū)售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的(de)市(shì)民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开(kāi)发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块(kuài)地盘后，除(chú)了分(fēn)层出售、还印发(fā)售楼说明(míng)书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的(de)地(dì)势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租(zū)金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的(de)建(jiàn)造和销(xiāo)售(shòu)，也解决(jué)了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决(jué)了核(hé)心的住房供不应(yīng)求的问(wèn)题，使(shǐ)房市(shì)发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推(tuī)动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不(bù)断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支(zhī)付，还要证明自身有(yǒu)资(zī)金等能力把(bǎ)项目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国香港要(yào)求(qiú)律师行在银(yín)行(xíng)开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行(xíng)的(de)责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推动项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内地(dì)面临住(zhù)房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发(fā)展工(gōng)业(yè)化的(de)进程大于(yú)城市(shì)化进程，唯(wéi)有解决(jué)住(zhù)房基础等(děng)城(chéng)市化配(pèi)套问题，才能进一(yī)步(bù)推进城市化(huà)。但当时推行的(de)是(shì)“统一(yī)管理，统(tǒng)一(yī)分配(pèi)，以租养房”的福利分(fēn)房制(zhì)度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制(zhì)度(dù)不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而(ér)社会(huì)缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)制(zhì)度，先后出台(tái)多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国内(nèi)房地(dì)产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关(guān)于进一步(bù)深化城镇住(zhù)房制(zhì)度改革(gé)，加快住(zhù)房建设的(de)通知》文(wén)件(jiàn)，决(jué)定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社会化的住(zhù)房新(xīn)体制，从计划经(jīng)济下的福利(lì)分房转向(xiàng)市场经济(jì)的商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难(nán)题，开(kāi)发(fā)商(shāng)以预售款撬(qiào)动下一个项目的开(kāi)发(fā)，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自(zì)此中国(guó)内地开始(shǐ)房改货币化，中国(guó)人民银行等(děng)多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房(fáng)地产市场的(de)发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成契(qì)合中国内地的商品房(fáng)预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的(de)房屋预先(xiān)出售给购房者，由(yóu)购房者支付(fù)定金或房(fáng)款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付(fù)房(fáng)屋。在(zài)购房过程中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷(dài)款的(de)形(xíng)式(shì)一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香(xiāng)港的按照工程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开(kāi)启了(le)高(gāo)周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销售的(de)最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，预售制极(jí)大(dà)缩短房企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去(qù)20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也提(tí)高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数(shù)十年(nián)时间走完发达(dá)国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平(píng)方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发布的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推(tuī)动了中国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的发(fā)展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资完(wán)成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额分(fēn)别(bié)从1.5亿(yì)平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快速发展，房地产企业从(cóng)无到(dào)有、从国企先(xiān)行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房(fáng)地(dì)产也成为拉(lā)动中国内地经济(jì)高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地(dì)产对金(jīn)融、批发、建材的(de)带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的投资(zī)占全社会固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银(yín)行各(gè)项贷款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为(wèi)62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美(měi)国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值与股债(zhài)房市值的(de)比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融资比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低(dī)，居(jū)民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)，当前的(de)负面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的(de)风险。比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房等(děng)风险。另外，购房者(zhě)和开发商之(zhī)间的购房合同(tóng)、购(gòu)房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立的(de)合(hé)同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据(jù)按(àn)揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房者(zhě)承担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等(děng)系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)等一系(xì)列问题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则(zé)风险(xiǎn)完全(quán)由银行承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预(yù)售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房(fáng)预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确(què)规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部(bù)门(mén)制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市(shì)则(zé)按照项目的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)或者项目(mù)工程总额报价计(jì)算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入(rù)监管账户、或(huò)进入监管账户(hù)后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开(kāi)发时代的(de)高周转背景下(xià)，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜(qián)规则(zé)”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付(fù)资金(jīn)，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企(qǐ)各地项目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购(gòu)房者预付(fù)资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付(fù)的预(yù)付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大部(bù)分房(fáng)款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方(fāng)式(shì)：一般采用两种方(fāng)式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是(shì)房屋(wū)交付(fù)后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现(xiàn)重大(dà)延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护(hù)：房(fáng)屋(wū)交付质量的(de)保障有两种方式，一是期(qī)房由(yóu)政府或第三方(fāng)验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修(xiū)期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定(dìng)期限内(nèi)无条(tiáo)件返还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除(chú)定金(jīn)或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三(sān)方公证行或产权保险(xiǎn)公司的(de)信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如(rú)果(guǒ)开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而(ér)开发商(shāng)在(zài)房屋建设(shè)过(guò)程中的资金全部来(lái)自(zì)银行，银行(xíng)根据(jù)工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金直接损害银(yín)行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银(yín)行(xíng)得到购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购(gòu)房者可(kě)购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德(dé)国开发商在项目获批(pī)后(hòu)即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需(xū)支付(fù)约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退(tuì)还(hái)。如由于任何原(yuán)因不(bù)能购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交易(yì)税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支付房款(kuǎn)的(de)制度，一(yī)般分(fēn)7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支付(fù)节点、比例(lì)因项目而异。一般来(lái)说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路(lù)完(wán)工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一(yī)定使用期(qī)限，期(qī)限结束后(hòu)，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计(jì)了两(liǎng)种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，交房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定房屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证公(gōng)司的(de)检验验(yàn)收后才(cái)能交付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管环(huán)节，英国期房(fáng)预售资(zī)金监管极为严格，资(zī)金(jīn)也由律师监管，在(zài)确认工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关(guān)口(kǒu)，有利(lì)于保(bǎo)障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日(rì)元(yuán)时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预售(shòu)房(fáng)定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日(rì)本(běn)政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目前是唯(wéi)一(yī)一部(bù)规范期(qī)房交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物(wù)取引业(yè)法》，对(duì)购房者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要求开(kāi)发商(shāng)必须完成定金保全(quán)措施才(cái)可预(yù)售。什(shén)么是(shì)定(dìng)金保全措施(shī)？即(jí)买卖双方(fāng)签订购(gòu)房(fáng)合同时，开发商向金融(róng)机(jī)构或指定(dìng)保证机构(gòu)或保险机构签(qiān)订定金保证(zhèng)委托(tuō)合(hé)同，设置购房者定金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付(fù)违(wéi)约(yuē)金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行(xíng)申(sh五斤等于多少克，五斤等于多少克千克ēn)请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开(kāi)发商有(yǒu)统(tǒng)一的(de)选购权合同以及订(dìng)金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房(fáng)付款流程做了统(tǒng)一(yī)详细规定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守，支(zhī)付节(jié)点一般为合(hé)同签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管道门(mén)窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供在此过程中(zhōng)随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银(yín)行专门的项(xiàng)目资(zī)金账(zhàng)户，账户(hù)资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房地产到(dào)了政策(cè)出手(shǒu)临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需(xū)和改善(shàn)型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对(duì)局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复(fù)工(gōng)保民生，给予强有力的(de)金融工具(jù)支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营企业(yè)，加(jiā)大支持力(lì)度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势(shì)复杂性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及(jí)长效机(jī)制。长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后(hòu)定金(jīn)保护机制，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定(dìng)金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充分的(de)保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建立按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护(hù)购房者的权(quán)益。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入(rù)独立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关(guān)部门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商应对房屋(wū)质量(liàng)问题(tí)全权负责、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发(fā)商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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