5月以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表的(de)机构(gòu)对于这一板块(kuài)已经(jīng)在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根(gēn)据基金一季(jì)报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股分别为华(hu铅笔芯真的含铅且有毒吗 铅笔芯导电吗á)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利(lì)时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募(mù)基金(jīn)对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持(chí)有的(de)房地产行(xíng)业(yè)标(biāo)的市值(zhí)约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地(dì)产公司市值(zhí)在股票(piào)资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了三年来(lái)的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比(bǐ)例也同(tóng)步回(huí)升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在(zài)今年一季度(dù)得以(yǐ)延续。数据(jù)统计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持有房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五个(gè)股分别(bié)为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季(jì)报汇总的(de)重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名(míng)最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在第96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先(xiān)在(zài)于(yú)几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从(cóng)排(pái)位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科(kē)最(zuì)为明显；其(qí)次(cì)是金(jīn)地集团退出百大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季(jì)，其(qí)传(chuán)导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分化(huà)时代(dài)，一(yī)二线城市好于三(sān)四(sì)线(xiàn)城市(shì)。而(ér)映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期来分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类行(xíng)业在(zài)盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投(tóu)资(zī)机会的(de)。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类(lèi)似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生(shēng)了更大的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海公募(mù)基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年(nián)销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居(jū)民存款数(shù)量增加(jiā)了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也(yě)有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时代(dài)已经(jīng)过去，未来行业(yè)的(de)需求(qiú)或将回落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的(de)民营地产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供给侧(cè)出清的过程。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的(de)提(tí)升。当行业(yè)需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会(huì)在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的(de)成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统计(jì)的(de)124只房地(dì)产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价(jià)上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分别是上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福(fú)、荣(róng)安地(dì)产。排名第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一假期(qī)归来(lái)后日成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类机构都有(yǒu)对其(qí)布(bù)局(jú)的例(lì)子。以3月31日时的(de)首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都(dōu)跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一(yī)方(fāng)面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则(zé)是公司拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依然(rán)在前(qián)十(shí)中，这(zhè)也(yě)是连续第(dì)三个季度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品(pǐn)杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣(róng)安(ān)地产则是主要布局在深圳的(de)地产公司(sī)，一季报(bào)交出(chū)的(de)也(yě)是一份报喜的成绩单(dān)：首季(jì)公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大流通(tōng)股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供给较多(duō)（券商测(cè)算对(duì)应(yīng)潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净(jìng)负(fù)债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企的融(róng)资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的(de)是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存在(zài)，少部(bù)分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库(kù)存的优势(shì)。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段(duàn)表现出(chū)较低(dī)的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不(bù)动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司(sī)也是(shì)更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权(quán)债(zhài)务关系等问题(tí)，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清(qīng)的(de)过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民(mín)企来说估(gū)值的修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行(xíng)业(yè)的(de)逻辑在(zài)于集中度(dù)提升后，行业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段更稳(wěn)定(dìng)且(qiě)可预(yù)期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提(tí)升，应(yīng)该(gāi)关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低(dī)，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受益于行业(yè)集(jí)中度(dù)提升的头(tóu)部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话(huà)，或许还是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观(guān)地去持续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其(qí)次(cì)是销售份额持续提(tí)升，再次是(shì)拿(ná)地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年(nián)一季度铅笔芯真的含铅且有毒吗 铅笔芯导电吗(dù)的(de)业(yè)绩(jì)分化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是(shì)较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民营房企不(bù)怎(zěn)么投(tóu)资拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍在持续(xù)性地(dì)拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度(dù)较大。投资(zī)的驱动能够(gòu)推动房(fáng)企销售业(yè)绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能够(gòu)保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在(zài)房地(dì)产(chǎn)的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实(shí)整个(gè)市场从四月份开始又(yòu)在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等极个(gè)别(bié)城市(shì)四月环(huán)比三月(yuè)相(xiāng)对表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大(dà)多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金(jīn)面压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到(dào)六月份房(fáng)企(qǐ)为了半(bàn)年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市(shì)场乏(fá)力现象(xiàng)。也(yě)就是(shì)说，第二季(jì)度(dù)、第三(sān)季度(dù)增长不确定性的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下(xià)游产业链(liàn)的复苏(sū)速度(dù)都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在(zài)房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会(huì)伴(bàn)随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等(děng)待(dài)它的基(jī)本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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