饱(bǎo)受争议的二手(shǒu)房交易(yì)中介费问题，正逐渐得到监管部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)的意见。意见提及，近(jìn)年来，部分房地产经纪机(jī)构存在利用房源客源优势收取过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥用客户(hù)个人信息(xī)等问题，加重交易当(dāng)事(shì)人负担、侵(qīn)害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部(bù)门从加强(qiáng)从业主体(tǐ)管理、明(míng)确经纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收费、严格实行(xíng)明码标价等十方(fāng)面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随(suí)着(zhe)城(chéng)市发(fā)展，一二线(xiàn)城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为(wèi)例，二手房(fáng)占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量(liàng)二手(shǒu)房成交依(yī)赖中介(jiè)居(jū)间成交，房(fáng)地产调控重心逐(zhú)渐从开(kāi)发商过(guò)渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省(shěng)城规院(yuàn)住房政(zhèng)策研究中心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不(bù)低的大宗交易，由于(yú)二手(shǒu)房交易成本(běn)较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常(cháng)强的专业(yè)性，居民往往通过中(zhōng)介来完成。但很(hěn)多中(zhōng)介(jiè)利用信息不对称等问题(tí)，将非必要的(de)收费(fèi)夹(jiā)带(dài)其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民(mín)造成(chéng)额外的负担，而且这些服务事项并(bìng)未明(míng)码标(biāo)价(jià)。

　　对于二手房(fáng)市场交易(yì)过(guò)程中(zhōng)存(cún)在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服务在内(nèi)的相关市(shì)场交(jiāo)易行为及其(qí)主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工作(zuò)的意(yì)义(yì)更(gèng)大，也更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市(shì)场中(zhōng)，历来对房地产经(jīng)纪服务(wù)行业关注最多的一(yī)个(gè)话(huà)题，便是房地产经纪服务费的(de)问题(tí)。

　　张大(dà)伟认为，未(wèi)来相关部门主(zhǔ)要(yào)监(jiān)管(guǎn)的重点(diǎn)，将(jiāng)是(shì)对房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城(chéng)市，二手(shǒu)房屋交易过(guò)程(chéng)中(zhōng)，部分价值不菲的(de)房(fáng)屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额(é)不(bù)低的中介费(fèi)。以北(běi)京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率(lǜ)计算，一套1000万元的(de)房屋，中介费(fèi)约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构要(yào)合(hé)理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费(fèi)率越低(dī)的原则实(shí)行分档定价。引(yǐn)导由交易双方共同承担经纪服(fú)务(wù)费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房地(dì)产经纪服务(wù)收费标准的最早(zǎo)依(yī)据(jù)是1995年国家计委建设部下(xià)发的《关于房地产中介服(fú)务(wù)收费的(de)通知》（971号文(wén)），其中第六条(tiáo)规定：房屋(wū)买卖代理(lǐ)收费，按成交价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执(zhí)行的2014年更新后的收费(fèi)标准，即(jí)根据这(zhè)样(yàng)的规(guī)定(dìng)：“少(shǎo)数特别复杂(zá)的住(zhù)宅(zhái)买卖经纪服务，经(jīng)交易(yì)各方协商同意，可在规定的收费标准(zhǔn)基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手(shǒu)房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政(zhèng)放权”的(de)精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服务收费多少(shǎo)由各中介(jiè)机构(gòu)自行(xíng)决定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构(gòu)在实际收(shōu)取费用过(guò)程中(zhōng)，相关(guān)监(jiān)管部门当前(qián)并未明确(què)具体的(de)中介费率，中介机构仅需(xū)在服务过程中对收费标准进(jìn)行明(míng)码标价即可。而房地产经(jīng)纪服务机构在具体收取(qǔ)过程中(zhōng)，会(huì)结合房屋价值(zhí)及工资标准，综(zōng)合计算出(chū)合适(shì)的中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门在(zài)此次意(yì)见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构应当在经(jīng)营门店、网站、客户(hù)端(duān)等(děng)场所或(huò)渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得(dé)混合标价(jià)和捆(kǔn)绑收费(fèi)。房地产经纪机构提供(gōng)的基本(běn)服务和延(yán)伸服(fú)务，应(yīng)当(dāng)分别(bié)明确服务项目和收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前应(yīng)当向交易当(dāng)事人出具收费(fèi)清(qīng)单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额(é)，由(yóu)当事(shì)人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场平均水(shuǐ)平的房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)，住房和城乡建设(shè)部门将会(huì)同市场监管等部门采取(qǔ)约谈(tán)等(děng)综合措施(shī)进行重点监管。市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)部门会同(tóng)有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪(jì)服务收费等违反(fǎn)价格和(hé)反垄断(duàn)法律法规的行为。对房(fáng)地产经纪机(jī)构相关(guān)违法(fǎ)违规信息(xī)，市场(chǎng)监管部门要(yào)依法依规纳入国家企业信用信(xìn)息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价(jià)，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南(nán)区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要(yào)还是规范行业，打击收费过高的经纪机(jī)构，但对市(shì)场(chǎng)影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪(háo)宅和普成都高新区属于哪个行政区划，成都高新区是哪个行政区宅本来收费就(jiù)不同，各家收费普遍在合理范(fàn)围(wéi)内(nèi)，加上(shàng)经纪服务费用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于(yú)当前(qián)两(liǎng)部门提(tí)出(chū)的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领(lǐng)性(xìng)文件而非规定，未来(lái)如(rú)何具体(tǐ)认(rèn)定(dìng)其(qí)中的细则，还需(xū)要看各城(chéng)市落地执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看(kàn)，经纪服务领域(yù)的调(diào)整改善(shàn)、规范化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多(duō)房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等(děng)都可能对交易产生影响，这(zhè)对房地产经纪服务(wù)行业的专业(yè)性(xìng)提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院研究总监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程(chéng)中(zhōng)，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往往(wǎng)会有这样(yàng)的情形，因(yīn)部分购房(fá成都高新区属于哪个行政区划，成都高新区是哪个行政区ng)者处(chù)于弱势地位(wèi)，从而会(huì)出现中介(jiè)费(fèi)及(jí)税(shuì)费均由购房(fáng)者来承担。即使(shǐ)一些房(fáng)东愿意(yì)承担(dān)中介费(fèi)，这部(bù)分费(fèi)用也可(kě)能通(tōng)过转嫁(jià)的方式，在房价(jià)中有(yǒu)所体现。

　　“上家(jiā)把中介费(fèi)转嫁给(gěi)下家，市场这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房(fáng)产中介公(gōng)司将(jiāng)其视为向购(gòu)房(fáng)者单边收费的行为(wèi)。部(bù)分中介公司可能会利用其(qí)支配地位(wèi)，在原先经纪服务收(shōu)费(fèi)的基(jī)础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部(bù)分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这实际(jì)上相(xiāng)当(dāng)于变相(xiāng)推高了(le)房价。两部门(mén)提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利(lì)于提(tí)高交易中操作的(de)透明(míng)度，也有利(lì)于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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