5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为(wèi)代表的机构对(duì)于(yú)这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时(shí)所公布的(de)总(zǒng)份额(é)均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个(gè)股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代(dài)已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地(dì)产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持(chí)房地产公司市(shì)值在股票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更(gèng)是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了(le)三(sān)年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今年一季度得以延续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的(de)投资愈(yù)发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金(jīn)一季报汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)排(pá200克等于多少毫升水，200克是多少ml水i)名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二的(de)是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地(dì)集团退出百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入(rù)大(dà)分化(huà)时代(dài)，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么(me)投(tóu)资机会(huì)的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似(shì)的行业(yè)也出现(xiàn)了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不(bù)愿具(jù)名的上海(hǎi)公募基金经(jīng)理(lǐ)指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代(dài)，而目前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过(guò)快上行的房(fáng)价，因(yīn)而(ér)行业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去(qù)，未来(lái)行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入(rù)到(dào)供给(gěi)侧出清的过(guò)程(chéng)。这个(gè)过程中，综(zōng)合(hé)竞争力(lì)强(qiáng)的公司就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得市占率的(de)提升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没(méi)有投(tóu)资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样的认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多(duō)200克等于多少毫升水，200克是多少ml水出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块(kuài)个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名(míng)前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别(bié)是上实发(fā)展(zhǎn)、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归来后(hòu)日(rì)成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的(de)主(zhǔ)营(yíng)业务(wù)为房(fáng)地产开发与经营。公(gōng)司的主要(yào)产品及服务为房地(dì)产销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其(qí)布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司(sī)等都(dōu)跻身(shēn)前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入(rù)利(lì)润(rùn)规(guī)模大幅(fú)度复苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情时代出(chū)租(zū)率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算(suàn)持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下(xià)，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十(shí)中(zhōng)，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还(hái)有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域(yù)性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出(chū)的也是(shì)一(yī)份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季(jì)新杀(shā)入(rù)十大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方(fāng)中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过(guò)行业(yè)洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后，龙头的(de)价(jià)值更为笃定(dìng)突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温，优质(zhì)土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房企的(de)利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房(fáng)企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额(é)增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在(zài)发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信(xìn)证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据(jù)显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存(cún)的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多(duō)重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地(dì)产公(gōng)司也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地资(zī)源债(zhài)权债(zhài)务关系(xì)等(děng)问题，市(shì)场(chǎng)对(duì)民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在(zài)这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业的逻(luó)辑在于(yú)集(jí)中度提升后(hòu)，行(xíng)业进(jìn)入高质(zhì)量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈利(lì)和现金(jīn)流创造能力，以此带来估(gū)值(zhí)中枢的(de)提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金(jīn)流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的(de)概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头(tóu)前(qián)途更为光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金投资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要(yào)客(kè)观地去持续(xù)观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份(fèn)额持(chí)续提(tí)升(shēng)，再次是拿地(dì)份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等(děng)房企营(yíng)收、净利(lì)均实(shí)现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增(zēng)速的(de)增(zēng)长(zhǎng)。而(ér)这(zhè)些(xiē)公司(sī)也是(shì)机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为过(guò)去两三年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企不怎么(me)投(tóu)资(zī)拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资(zī)力度较大(dà)。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业(yè)绩的(de)增(zēng)长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的(de)过程中，能够保(bǎo)有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的(de)复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其(qí)实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别(bié)城(chéng)市四月环比三(sān)月相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多(duō)数(shù)城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下(xià)滑(huá)的情况。而现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在(zài)的(de)经济状况、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去库(kù)存压(yā)力(lì)、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力(lì)现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地(dì)产(chǎn)以及其上下游(yóu)产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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