文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和(hé)城乡建设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可(kě)以进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是(shì)房地(dì)产从大开发(fā)时(shí)代步(bù)入(rù)高质量发展阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也(yě)是对(duì)购房老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地(dì)义。当然二次(cì)房(fáng)改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济(jì)规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方面(miàn)不公平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平(píng)，比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房的风(fēng)险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度(dù)？预(yù)售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发(fā)达国家一般有严格的监管保(bǎo)障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在购(gòu)买期房(fáng)后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付(fù)款后从(cóng)银(yín)行一次性(xìng)贷款支(zhī)付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期支付(fù)。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要严格的资(zī)金监管、分期支(zhī)付以及(jí)违约(yuē)处(chù)罚(fá)措施(shī)作(zuò)为保障的(de)，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借(jiè)机取消预售制(zhì)度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一(yī)定历(lì)史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房(fáng)进入存(cún)量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房(fáng)地产长效机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解这个难(nán)题，让(ràng)房地产回归实体(tǐ)经济和居(jū)住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不(bù)能(néng)例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸福一(yī)家(jiā)人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实施现房销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业(yè)健康发展的(de)重大(dà)措施。在(zài)当前的(de)情况(kuàng)下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三(sān)好生(shēng)、新(xīn)模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方(fāng)案研究时(shí)，对预(yù)售制、房地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆(gān)率等(děng)进行过(guò)长期(qī)系统(tǒng)的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后(hòu)来形成的(de)专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资(zī)金周转期长等(děng)问(wèn)题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身于木屋(wū)或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不(bù)过大(dà)多(duō)数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖(mài)多(duō)数以一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的(de)资金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等问题(tí)。针对这一(yī)系列(liè)问(wèn)题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这模式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的(de)市民数量有所增加，开发(fā)商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业(yè)务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着独到(dào)的见解(jiě)，在努力(lì)寻(xún)求方法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出(chū)售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收(shōu)取买家的(de)订金，采用类(lèi)似租金的分期(qī)付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房产。这种方(fāng)式(shì)减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式(shì)成(chéng)为当时(shí)中国香港房(fáng)地产市(shì)场的一大特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房地(dì)产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化(huà)，建(jiàn)立(lì)健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理部(bù)门提升了对于预售楼花制度的(de)监管，即(jí)要求开(kāi)发(fā)商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部(bù)支付(fù)，还要证明自身(shēn)有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发(fā)商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取监管账户(hù)资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师行(xíng)在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发(fā)商(shāng)操作等(děng)采取全(quán)透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推(tuī)动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年代，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地(dì)优(yōu)先发(fā)展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工业(yè)化的进程(chéng)大于城(chéng)市(shì)化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房基础等城(chéng)市(shì)化配套问(wèn)题，才能进一(yī)步(bù)推进城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房(fáng)”的(de)福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等(děng)问题(tí)，因此福利分(fēn)房(fáng)制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地(dì)产市场面(miàn)临(lín)商品(pǐn)房(fáng)的需(xū)求(qiú)量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引进中国香港预(yù)售商(shāng)品房制度(dù)，先后(hòu)出(chū)台(tái)多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分配，逐步实(shí)行(xíng)住房分配货币化(huà)、住房(fáng)供给商品化、社(shè)会(huì)化的(de)住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转向市场经济的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资(zī)金(jīn)和开发时间周期长(zhǎng)的两大难(nán)题(tí)，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民(mín)银(yín)行等多(duō)方迅(xùn)速出台相关的(de)信贷政策(cè)，支持购房者(zhě)，极大作用(yòng)推动(dòng)了房地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地(dì)的(de)商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将(jiāng)正在(zài)建设中的(de)房屋预先(xiān)出(chū)售(shòu)给(gěi)购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付(fù)定金或房(fáng)款的行为(wèi)。区别(bié)于中国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商(shāng)办理预售(shòu)许可证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中，购房者需(xū)要一次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款的(de)形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购(gòu)房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工(gōng)程进度付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地的开发(fā)商而言，预售制商(shāng)品房(fáng)也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售的最主要(yào)方(fāng)式(shì)，预售制极大缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制(zhì)在过(guò)去(qù)20多(duō)年对中国内地房(fáng)地产市场的稳(wěn)步发(fā)展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居(jū)住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年(nián)城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中国(guó)内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和销售(shòu)金额(é)分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房(fáng)地(dì)产企业从无到有、从国(guó)企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队(duì)伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房地(dì)产(chǎn)业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融(róng)、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资(zī)占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房(fáng)地(dì)产贷款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资(zī)存量占社融(róng)存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道(dào)，根据我们的《中国住房市(shì)值测(cè)算报(bào)告》，2020年(nián)中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要(yào)是因(yīn)为住房(fáng)市(shì)值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直(zhí)接(jiē)融(róng)资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在，当(dāng)前的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大部分商(shāng)品是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房等(děng)风(fēng)险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合(hé)同、购(gòu)房者和(hé)银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两(liǎng)个(gè)独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同向(xiàng)开发(fā)商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作为(wèi)按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场波动或经(jīng)营不(bù)善(shàn)，出现资金链断裂等一(yī)系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过(guò)与(yǔ)购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还(hái)款能(néng)力(lì)或短期不能还(hái)款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管(guǎn)资(zī)金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法(fǎ)》中明(míng)确规定了开发企业预售(shòu)商品房所得(dé)款项应当用(yòng)于(yú)有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定(dìng)。但多(duō)年以(yǐ)来全国并(bìng)没有统(tǒng)一的预售(shòu)资金监管规(guī)定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合(hé)肥等城刚和别人做完回家能发现吗，刚和别人做完能从外表看出来吗(chéng)市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价(jià)计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而(ér)事实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进入(rù)监管账户、或进入(rù)监管账户(hù)后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没(méi)有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发(fā)时(shí)代的(de)高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付(fù)资金(jīn)，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)房企，而(ér)拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通过(guò)这些方式套取的资(zī)金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供了资金流动(dòng)性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建(jiàn)设，形(xíng)成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资金循(xún)环高周转模(mó)式，但一(yī)定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房预(yù)售制度(dù)呈现(xiàn)以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定金(jīn)或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的(de)预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式：预付款一般以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或按工程进(jìn)度(dù)分(fēn)期支(zhī)付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购(gòu)房(fáng)者开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房(fáng)出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二是(shì)开发(fā)商为购(gòu)房者提供(gōng)一定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国(guó)期(qī)房(fáng)定(dìng)金一定期限(xiàn)内无条件返还(hái)，最低首付(fù)比例(lì)为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第(dì)三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年美国(guó)平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公(gōng)司(sī)的信(xìn)托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金(jīn)可(kě)通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一(yī)定(dìng)比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利(lì)益(yì)，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工(gōng)进度(dù)。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放(fàng)的验收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者(zhě)支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造(zào)工(gōng)期(qī)进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，开发(fā)商或(huò)购(gòu)房者可购(gòu)买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付(fù)比例，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支付节点、比例(lì)因项(xiàng)目而异(yì)。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可(kě)分(fēn)为公证后、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付房款前申(shēn)请房贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，银行(xíng)按施工节(jié)奏分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商破产，由保险公(gōng)司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期(qī)房交易中(zhōng)的房(fáng)产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环节(jié)，各(gè)环(huán)节(jié)内容确(què)认无误(wù)后签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护(hù)机(jī)制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须(xū)经过房产(chǎn)公(gōng)证公司的检验验收后(hòu)才能(néng)交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预售资(zī)金监(jiān)管极为(wèi)严格，资金也由律师监(jiān)管，在确(què)认工程进度(dù)、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须完成(chéng)“预(yù)售房定金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束(shù)后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年(nián)出(chū)台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一(yī)部规范期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必须完成定(dìng)金保全措施才(cái)可(kě)预售。什么是(shì)定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发(fā)商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或(huò)保险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定(dìng)金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机(jī)构或保证机(jī)构或(huò)保险公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需向购(gòu)房者赔付违约(yuē)金，一(yī)般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节(jié)，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最多(duō)不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者即(jí)可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房后才(cái)开(kāi)始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环(huán)节，新加坡开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购权(quán)合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期(qī)房(fáng)同样采取按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流(liú)程(chéng)做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节(jié)点一(yī)般(bān)为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工(gōng)、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进(jìn)度(dù)放(fàng)款，月供在此过(guò)程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加(jiā)，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订(dìng)金(jīn)与付款会存入银行专门(mén)的项目资(zī)金账户，账户资(zī)金提取须(xū)与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)，购房(fáng)者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策(cè)出手临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支(zhī)持。另(lìng)一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在(zài)正(zhèng)常运转的房企包括(kuò)民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵(qiān)头并购(gòu)重(zhòng)组(zǔ)整个行业(yè)，为(wèi)每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和(hé)财(cái)团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分估计(jì)形势复(fù)杂性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开(kāi)发商违(wéi)约后(hòu)定金保护(hù)机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机(jī)制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金(jīn)监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付(fù)环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在保(bǎo)修期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商品房预(yù)售制是(shì)大势所趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是刚和别人做完回家能发现吗，刚和别人做完能从外表看出来吗权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进入存量(liàng)时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。

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