近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对(duì)此表示，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长期投资价(jià)值，通过(guò)观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资(zī)者注(zhù)意，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再产生现金收益(yì)，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类(lèi)型(xíng)和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高(gāo)比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额(é)的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可(kě)供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比(bǐ)例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要收益来(lái)源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价(jià)格(gé)的变化。基金份(fèn)额二(èr)级市场价格受到(dào)公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过(guò)基(jī)金募集材料(liào)和信息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业及市(shì)场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析(xī)基础设施项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进行投(tóu)资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红(hóng)作为基(jī)金(jīn)份额持(chí)有人实际(jì)获得的现金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募集基础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年度可分配金额以现金形式分(fēn)配给投资者(zhě)，强制分红机制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反(fǎn)映这(zhè)类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红(hóng)类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不(bù)等同于债(zhài)券的固定利息回(huí)报(bào)，而是由可供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投a5a6b5b6纸尺寸对比，a5b6纸多大le='color: #ff0000; line-height: 24px;'>a5a6b5b6纸尺寸对比，a5b6纸多大资品类，为资产(chǎn)配置多元化(huà)提供抓手，具(jù)有较强的配(pèi)置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益(yì)。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取(qǔ)相对于投(tóu)资(zī)债券(quàn)相对高(gāo)的收益性，在有效控制(zhì)风险的(de)前提下，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对于未来分红(hóng)水平的(de)预期，也(yě)是(shì)影响REITs基(jī)金二级市场价格(gé)走势的关(guān)键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的(de)二级(jí)市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要(yào)股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完(wán)成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受(shòu)多(duō)重(zhòng)因(yīn)素的(de)影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳定的分红有(yǒu)利(lì)于吸引投资(zī)者参(cān)与公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济(jì)活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基金份额(é)的开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根据单(dān)位基金份额(é)的分红金额进行计算(suàn)。除(chú)权操作是对分红前后基金份额(é)净值变化的(de)修正，使投资人(rén)在基(jī)金分(fēn)红前后(hòu)均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包(bāo)括利润(rùn)分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资(zī)产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基(jī)金分红前提是本金(jīn)之上的增(zēng)值部分不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例(lì)是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通(tōng)投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年(nián)限到(dào)期后基金价值(zhí)面临极(jí)大不确定性，这是该(gāi)类投资者(zhě)应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权(quán)类产品的收益主(zhǔ)要(yào)包括每年的现金分红及资(zī)产增值的收益，而持(chí)有特许经营类(lèi)产品的(de)收益主要来(lái)自项目每(měi)年(nián)的现金(jīn)分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营权类资产的(de)分红(hóng)包括了利润分配和(hé)本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特(tè)许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资产属性(xìng)不同而(ér)形(xíng)成区别。特(tè)许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市(shì)场价格和(hé)分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营权到期后不再(zài)能产生现金收益(yì)，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低(dī)，也(yě)有足够年限(xiàn)收(shōu)回(huí)本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人(rén)提醒(xǐng)投(tóu)资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份(fèn)额单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一(yī)步(bù)延长经营期(qī)限。这种类似(shì)永续经(jīng)营(yíng)的假设反映在基础资(zī)产的估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显著的资产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士还表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资者可(kě)以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)a5a6b5b6纸尺寸对比，a5b6纸多大率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露的经营活动(dòng)现金流(liú)，二是(shì)可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)，二者存在本质(zhì)性区别。经营活(huó)动产生(shēng)的现金净(jìng)流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金流(liú)，基于企业本身经(jīng)营活动(dòng)产生(shēng)；可(kě)供分(fēn)配的(de)现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资(zī)价值体现在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置功能(néng)，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对(duì)经营(yíng)权类的资产可(kě)以更多关注内部收益率的高低(dī)，对产权类(lèi)的(de)资产(chǎn)更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益(yì)主要来自底层资产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所以底层(céng)资产运营(yíng)情况(kuàng)直接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投资者(zhě)可(kě)综合考虑原(yuán)始权(quán)益人综(zōng)合实力(lì)、运营管理机构实(shí)力(lì)、公募基金管理人实(shí)力等多重因素(sù)来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也显示，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由于分红交易带来(lái)的(de)短(duǎn)期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有(yǒu)基本(běn)面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分红规(guī)模较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载(zài)明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年的(de)可供分配(pèi)金额(é)预(yù)测。投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金额(é)与募集(jí)材料中(zhōng)披露预测(cè)进行比较(jiào)分析，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的实际环境，对(duì)基(jī)础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述(shù)负责人也称。

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